扬州别墅项目林溪别苑企划报告

扬州别墅项目（林溪别苑）企划报告（草）一．宏观市场1．扬州房地产整体市场概述扬州，地处苏中，是长三角地区的北翼城市，经济总量和增速在长三角地区均排名较低，但在苏中地区属中上水平，总体运行态势比较良好。与经济增长相比，人民生活水平增速远没有经济增速快，收入增长还有很大空间。扬州作为历史文化名城，文化积淀深厚，文化地位比较高，经济动力对文化价值的挖掘有待进一步深入。1.1城市经济地位分析2006年，扬州全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，人均GDP首次跨过3000美元门槛。根据世界银行的发展报告，人均GDP3000美元左右被认为是现代化的门槛，也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。长三角地区已经成为中国一个非常重要的发展区域。扬州作为长三角地区的组员之一，其人均GDP远低于上海、苏州等市，但高于周边的泰洲和南通，且其同比增长幅度位列长三角16市中第二位，达到21.89%，处于高速增长阶段，增长空间巨大。2.扬州市宏观经济情况分析2.1主要经济指标分析扬州在江苏的地理位置上属于苏中区域，在长三角地区的城市经济地位排名中，扬州的总体经济水平排名较后，但增速比较快且比较平稳。在对扬州的总体经济水平的考察中，选取GDP、社会消费品零售总额、规模以上工业增加值和财政总收入等四个主要经济指标对其经济发展水平进行评述。扬州在2001-2004年间的经济发展以“平缓”为主要特征，尤其是财政总收入和社会消费品零售总额，但03-04年间GDP和工业增加值出现了跳跃式增长，同比增幅分别达到了21.77%和43.42%。换言之，在工业带动下的GDP实现的高速增长的条件下，人民的消费总量和财政收入两个应该直接受益的总量没有实现同步高速增长，因此，消费潜力依然存在。2005年1-10月，扬州市规模以上工业总产值达到1197.04亿元，超过04年全年总量67.44亿元，社会消费品零售总额215.30亿元，接近04年全年总额。大量的经验研究都表明，扬州经济正处于高速增长期，甚至近两年已经迈入了飞速发展的行列。综述，在一系列房产新政的影响下，扬州房地产市场正在发生深刻的变化。一是房地产开发增幅趋缓。2005年全市完成开发投资73.14亿元，同比增长14.31%。增幅下降31.69个百分点。竣工商品房280.14万m2，同比增长11.8%，增幅下降27.74个百分点。今年1-3月完成投资17.56亿元，同比增长9.68%，增幅下降4.68个百点。竣工商品房41.69万m2，同比增长25.16%，增幅下降1.27个百分点。二是商品房供应结构趋于合理。2005年竣工商品房中住宅占79.06%；住宅中，中档普遍住宅占74.27%，经济适用房（限价商品房）占25.3%。三是房产市场交易基本平稳。2005年全市商品房合同销售面积241.72万m2，同比增长8.8%，存量房交易151.01万m2，同比下降1.6%。今年1-3月份，房地产市场出现回暖迹象，商品房合同销售62.29万m2，同比增长3%，存量房交易39.6万m2，与去年同期基本持平。四是商品住房平均价格稳中有升。市区2005年普通商品住房均价同比增长9.44%，今年一季度同比增长4.46%。这些积极的、实质性的变化与国家宏观调控目标是一致的。二．区域市场1.本案所处片区大市场环境分析扬州于2002年正式提出“西进南下”的城市发展战略。所谓“南下”，是指延着长江沿线将扬州南区建设成为扬州长江三角洲最大的物流基地；所谓“西进”，指将扬州西区建设成为与古城区相媲美的新的商业、住宅中心区。而邗江作为扬州西区的黄金区域，以珠宝文化为主体的中国扬州国际珠宝城的建立，充分挖掘了西区的区域文化，将演绎出扬州数千年源远流长的宝玉石文化，形成扬州的商业文化的又一个亮点。届时，新城旧区的并驾齐驱将展现特色扬州的特有风采。结论：扬州房地产市场，尤其是住宅市场，近几年来的发展速度很快，以健康的运行态势，为别墅发展提供了良好的环境；扬州别墅市场在2004-2006年中的供销增长较大，售价增长近1500元/平方米，未来仍有很大发展空间；扬州别墅的开发已经初具规模，但仍存在不足，市场缺乏真正的，或者说高端的别墅产品；受良好市场走势影响，别墅供应越来越多，预测在未来4-8个季度中，别墅市场将迎来新一轮的供销高峰，别墅的总供应量将在100万平方米以上，未来市场竞争将愈演愈烈。2.周边项目分析本案目前周边仅有两个大盘，一是南浦花园，一是尚城；两个项目的总开发面积近30万多平米，南浦花园是以别墅为主，辅以少量多层、小高层建筑的高档住宅小区，小区总建筑面积60500平方米，其中别墅面积30500平方米，多层、小高层面积30000平方米，商业会所面积13000平方米，绿化率达48.6%,容积率0.877。总户数为361户。该小区一期于2004年12月8日开盘。多层均价2300/平方。别墅一户一价。一期于2005年10月31日已交付。而尚城目前正在平整场地，开发仍是混合型物业，包括：普通住宅、别墅、商业等。而本案是本区域范围内第一家“纯低密度”住宅项目，如能从产品差异化角度出发来进行产品定位，相信将能开拓一片新的市场空间。3.项目SWOT分析1．优势①项目位于西区南侧，靠近南区，可享受到政府“西进南下”规划方向的政策所带来的便利；②周边自然资源教优越，交通较便利；③多种产业相结合，周边经济发展较好；④项目内部地势平坦；⑤周边基本无拆迁。2．劣势①项目体量相对较大，较不利于整体开发；②区域所在较偏僻，配套奇缺，要成为成熟区域尚需时日，将对本项目的开发带来一定的影响；③地块周边存在一定污染，有待整治；④高压电线林立，对地块的环境景观构成负面影响；⑤地块周边竞争对手和情况跟踪难度大，周边某些地块性质、用途未能确定，给项目定位带来一定的影响。3．机会①目前区域范围内项目较少，相对竞争压力较小；②受政府“西进南下”政策的有利影响；③周边无纯别墅项目，从产品差异化角度来看，具有一定优势。4．威胁①本案开盘时间较迟，未来市场发展具有一定的不确定性；②区域范围内同物业类别项目整体售价相对较低，对本案具有一定的冲击性。三．别墅市场1.扬州整体别墅市场概述目前扬州别墅市场，主要分布在北区和西区，单位售价在4000-7000元之间，风格以西式为主，建筑类型以联排、独栋为主，辅以少量的叠加，具有代表性的项目有山河园（Ⅱ）、扬州天下、御园、海德公园等等。另外，在一些其它物业，如以住宅为主的京华城中城内，也能看到别墅的零星点影。根据发达地区或城市经验来看，一个健康有序的房地产市场，以别墅为主的高档住宅一般占到整个房地产供销市场的10％的比例。而数据显示，近三四年来扬州市别墅供应量和销售量，在整个住宅市场中所占比例均在7－8%。相比经验数据来看，扬州别墅市场仍有较大提升空间。从销售看，扬州别墅出现如下几个特征：一是形成了一个“别墅环”。目前扬州东南西北四个方向的周边乡镇都有别墅楼盘在销。东边泰安镇集中了维也纳、金泰及凤凰别墅小区三个项目，西区拥有南浦花园、石桩山庄等项目；二是“顶级”别墅与“经济型”别墅并存。目前扬州别墅因地段划分十分明显，市区沿瘦西湖板块将建设动辄千万元的钻石级超级别墅，而周边郊区板块以经济型别墅为主，像凤凰单体别墅起售时均价仅3000元／平方米；三是从消费群体看，别墅购买者日增。目前别墅成为市民追求从居者“有”其屋，到居者“优”其屋的重要选择之一，特别是一些经济型别墅总价不超过１００万元，成为市民首选。结论：在国家对城市别墅类用地加强宏观收缩，土地放量受到严格限制的环境下，别墅类物业未来是稀缺的，项目的投资价值将增大。就当前扬州的别墅市场来讲，短期内竞争相当激烈，但未来发展看好。扬州各区项目数比例图105,53%35,17%4,2%42,21%15,7%东区西区南区北区老城区各区别墅项目所占本区项目比例图421054351510241820%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%东区西区南区北区老城区总项目个数别墅项目个数从以上几个图可以看出，扬州所建项目以西区为主，东区和北区次之。目前扬州共201个新建项目，其中18%为别墅项目或含别墅项目，可见，低密度项目正在一步步的进入市场，相信也将成为未来市场必不可少的一种物业形态。从区域上来说，西区是扬州市大力发展的区域，其内新建楼盘数也是最多的，但上图显示，各区不论总项目数多少，别墅或含别墅项目所占的比例基本都是在一条水平线上的，除老城区外，各区比例均在25%左右，由此也可以看出，扬州市目前别墅市场所占的市场份额还是相当大的，即从目前来看，扬州整体的别墅市场供求量还处于一个供小于求的状态，但如扬州别墅项目数所占市场比例图82%18%总项目数别墅项目数计入去年和今年新建别墅项目的总量，则供求关系又进入一个新的阶段。2.扬州别墅市场个案详述楼盘名称楼盘位置物业形态户型面积（m2）成交均价(元/m2)凯运天地水岸华邑解放桥东首多层/小高层/联排/花园洋房50-210联排7000名都华庭文昌中路与江都路交汇处小高层/部分叠加别墅90-140叠加3600东方名城扬州大桥东首多层/小高层/联排洋房97-135联排洋房3000水榭华庭高潮河以北万鸿城市花园以南多层/小高层/叠加联排95-293复式4600金湖湾墅园东至振兴路西至顺达路北至开发路别墅/多层100-300独立8000叠加4800联排5500南浦花园润扬南路广陵学院对面多层/小高层/别墅别墅260-300联排4500独立5000淮左郡庄园二桥河路与顺达路交汇处多层/别墅别墅238.36-346.21联排5800九溪玫瑰园维扬区扬菱路独立/双拼/联排220-310独立4800双拼4200联排3300瘦西湖西苑维扬区大虹桥路36号独立600以上独立10500阳光水岸史可法路东侧与漕河路北侧交汇处多层/小高层/叠加98-244叠加3800京华城中城文昌西路南人工湖畔小高层/高层/复式84.78-164.35复式4800逸境雅墅新城河路与幸福河交汇处联排186-207联排4000御园扬冶公路与贾七路交汇处独立/联排/双拼185-688独立6000联排5100双拼6700在水一方广陵产业园南,霍桥镇中心独立/联排198-369别墅4200西湖御景扬子江北路与念泗路交汇处独立别墅365-518独立10000山河园二期邗江北路268号独栋/联排/叠加120-320联排6000叠加5000扬州天下维扬区平山堂西路与维扬路交汇口联排/叠加183-244联排7500叠加5500蜀景花园经二路与双塘路交叉口西北侧独立/双拼189-268独立5000双拼4000*尾盘项目不在上表统计之列2.1个案分析金湖湾墅园物业地址邗江区邗江中路与开发路交界口建筑类别多层、小高层、别墅（独立、联排、叠加）占地面积156259平方米总建面积181261平方米容积率（整体）1.16绿化率41.7%总户数671车位数510开发商扬州金鑫房地产开发有限公司目前销售情况目前销售率70％，均为现房，可售40套左右，已售80套左右。相关评论整体价格在扬州属于中等偏上，中高档收入群体为主要客群，职业主要包括：政府机关单位、银行、律师、医生等，其面积较大，总价相对较低，靠近扬大学府，文化氛围较好。相关图片：其于2006年度获得扬州市区别墅销售冠军楼盘的殊荣，共销售24668.64㎡，总销金额143062377元，平均单价5799.36元/㎡。山河园二期物业地址维扬区邗江北路268号建筑类别独立、联排、叠加别墅占地面积52080平方米总建面积41664平方米容积率（整体）0.80绿化率40.0%总户数47车位数/开发商中港合资扬州丰盈房地产开发有限公司目前销售情况联排已售完，独立别墅共20套，目前剩余9套，叠加正在内部认购（前期推出的叠加房源已售完）。相关评论周边自然环境较好，交通比较便利。房屋为全框架结构，全明设计。每户拥有独立车库。下户独立庭院，上户南北宽敞阳光露台。小区容积率低、人均绿化面积达50平方米。太阳能装置统一布局，管线预埋入户。小区还拥有闭路电视监控系统，楼宇可视