盐城金座广场项目定位报告

盐城金座广场项目定位报告2013、11目录壹项目SWOT分析贰项目定位诊断叁市场分析肆参考项目定位分析伍金座广场定位分析项目定位诊断1、整体定位模糊（1）HOPSCA概念不确切什么是HOPSCA？即HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能。项目整体项目定位诊断HOPSCAHOPSCA概念市场使用多，概念难以凸显。项目HOPSCA概念未能与周边产品区别开，差异化形象化不明确。HOPSCA商圈未能显现，HOPSCA定位应在城市中心商圈，城东商圈现阶段不能定位为城市核心商圈。项目自身HOPSCA概念无法延续发展。项目整体项目定位诊断项目整体（2）差异化形象和特征自身LOFT公寓形象宣传无特点，未未与周边同类产品区别开意向客群无法认知本项目，特征未确立项目定位诊断项目整体2、公寓功能定位不明确酒店式公寓？居住型公寓？投资型公寓？办公型公寓？公寓功能模糊，目标客户群难以精准定位。项目定位诊断项目整体3、商业业态主题定位不清晰未对商业业态明确定位，导致投资客无法认知项目商业模式，难以形成销售氛围。项目定位诊断项目整体结论：产品未有明确定位，导致目标客群不明确。定位明，则推广明；推广明，则销售利！市场分析宏观市场分析城市概况盐城市位于江苏省苏北沿海中部，全市总面积14565平方公里，是江苏省辖市中面积最大的城市；GDP突破千亿，人口达到820.4万，是继徐州市后经济实力居苏北第二位的城市。地处沿海、沿江、亚欧大陆经济带上，沿海线582公里，是加快全省城市化进程的重要战略，也是推进苏北城市化进程的重要战略，更是国家沿海大开发战略的重要举措，其区域战略地位十分显耀。市场分析宏观市场分析城市发展规划盐城市总体规划(2003-2020)总体来看城市发展的主体方针：以老城为中心，重点向南，逐步向东，适度向西，控制向北。市场分析宏观市场分析2004年-2020盐城新规划从功能划分城中商服居住城南居住行政文教城西以汽车为产业核心市场城西南工业核心市场城北工业铁路物流仓储•居住•商服•教育•物流•工业•仓储六大功能河东居住工业基本平衡区域功能定位从上图看，项目处在的城中偏城北规划以工业铁路、物流仓储为主要功能。（1）2012年—2013年土地供应情况市场分析亭湖区18%市区22%城南新区28%市开发区14%盐都区18%亭湖区市区城南新区市开发区盐都区房地产市场分析城北开发区土地供有量少，土地资源优势大。市场分析商品住宅（2）2013上半年成交走势结论：2013上半年盐城市商品住宅成交总套数17477套，创近三年来新高，成交量最高月份为1月，成交套数达3197套。市场分析（2）2013上半年商品住宅区域成交走势结论：片区成交方面，城南片区2013年上半年成交6998套，位居各区域之首；河东片区成交3017套，排行第二；城中片区成交1514套，排名第三。市场分析商品住宅市场分析市场价格结论：除2008年受整体宏观楼市环境影响，销售均价有明显降低外，自2006年-2012年的7年间，盐城房产市场价格持续并稳定上扬。2009年起出现明显涨幅，2010年开始由于国家楼市限价政策令房价得到较有效的抑制。房地产市场分析城南新区多项目销售状况较好，但盐城本地客户学区优先倾向使得学区资源较少的城东板块认可度低。盐城市场项目多集中在城南新区，城东板块属于新近开发，市场接受度小盐城商业项目业态多为零售性质，周边地区商品批发多集中在区域内自发形成的零散批发市场。专业性质批发市场目前为空白状态。城东高新开发区公寓，办公楼价格集中在4800~7000之间。市场分析市场分析房地产发展趋势•盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑；•商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划；在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。商业地产分析市场分析区域层高情况物业形态公寓（办公）均价（元/㎡）公寓（办公）最高价（元/㎡）城南新区部分有挑高住宅，商业，写字楼680012000城东高新区无挑高住宅，商业，写字楼50005700LOFT公寓商业地产分析LOFT公寓市场分析LOFT公寓购买客群：盐城本地投资客，刚需房客群；本地投资创业青年，起亚集团中高层员工购置。市场分析LOFT公寓分析四种青睐LOFT公寓的原因低总价受置业者青睐创意空间受年轻人青睐低成本受创业者青睐高回报受投资者青睐商业地产分析市场分析区域物业形态商业均价（元/㎡）商业最高价（元/㎡）城南新商圈商业综合体3250040000河东商圈商业综合体2100023000商业物业商业地产分析商业物业市场分析商业物业购买客群：盐城本地及周边投资客群，企事业单位。市场分析商业物业分析从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑：•商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向；•公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；•城市规划不断完善，新区逐渐形成；•城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；•旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；SWOT分析项目优势地段：地处城东版块、紧邻火车站、汽车站，双商圈CBD汇聚配套：周边辐射三公里内生活配套设施齐全，银行、医院、学校、超市交通：公交换乘便利，离市区商圈10分钟车程，距南阳机场、宁靖盐高速、沈海高速20分钟车程户型：5.4米挑高，高使用率复式LOFT公寓，得房率高SWOT分析项目劣势地段：项目地段目前比较荒凉，办公、居住氛围较差。客源：火车站、汽车站客源无法有效导入商圈，形成销售周边：不夜城商业项目现阶段闲置率大，影响本案自身商铺销售教育：周边教育配套匮乏，无法迎合当地居民购买学区房想法规划：项目周边土地规划未完善视觉：项目周边有行道树、隔离栏遮挡SWOT分析项目机会经济：盐城经济飞速发展，GDP稳步增长市场：市场未饱和，市场刚需需求大商圈：周边商圈仍在发展周边商圈还未形成，项目自有商圈主导性强项目威胁产品：周边同类竞品较多，定价浮动空间较小，受周边产品定价影响大品牌：城中老牌商圈居民认可度高，威胁影响项目自身商圈SWOT分析城南新区商圈公寓市场项目售价物业费装修情况占地面积建筑面积层高开发商紫薇金融城8500-12000元/㎡4.5元/㎡办公简装182000㎡620000㎡无挑高金融城建设发展有限公司紫薇国际广场6800元/㎡2元/㎡毛坯12万㎡30万㎡无挑高盐城瑞尔房地产开发有限公司城中一号公馆8600元/㎡1.5元/㎡毛坯90526㎡162947㎡无挑高盐城市中建地产有限公司金鹰天地中心8500元/㎡1.5元/㎡毛坯70720㎡322100㎡5.4米盐城金国联置业有限公司圣华名都苑公寓5000~7000写字楼8000，2元/㎡毛坯31687㎡110602㎡无挑高盐城圣诚置业发展有限公司参考项目定位分析竞争案例（南）公寓市场均价6800元/㎡物业费2元/平方米·月占地面积12万㎡建筑面积30万㎡容积率2.5总户数440项目地址人民南路紫薇国际广场参考项目定位分析竞争案例（南）公寓市场紫薇国际广场位置参考项目定位分析竞争案例（南）公寓市场紫薇国际广场户型参考项目定位分析竞争案例（南）公寓市场购买客群：盐城本地投资客，刚需房客群目标人群需求项目名称学区资源紫薇国际广场聚亨路小学康居路中学金鹰天地中心聚亨路小学康居路中学城中一号公馆解放路实验小学文峰中学圣华名都苑南苑小学文峰中学虹亚·翰府广场盐城小学景山中学（在建中）参考项目定位分析河东商圈公寓市场项目售价物业费装修情况占地面积建筑面积层高开发商涌鑫中心毛坯5000元/㎡精装7000元/㎡2元/㎡毛坯，精装约46000㎡250000㎡无挑高盐城涌鑫地产有限公司绿地天成苑4800元/㎡2元/㎡毛坯119047㎡36万㎡无挑高盐城绿地浩盈置业有限公司国园一城5500元/㎡1.5元/㎡毛坯98667㎡32万㎡无挑高盐城市国园置业有限公司虹亚·翰府广场5000元/㎡1.7元/㎡毛坯3.4万㎡9万㎡无挑高盐城虹亚置业有限公参考项目定位分析竞争案例公寓市场涌鑫中心位置参考项目定位分析竞争案例公寓市场均价5000元/㎡物业费2元/平方米·月占地面积约46000㎡建筑面积250000㎡产权40年容积率4.49总户数994项目地址新都东路31号涌鑫中心在售房源为27-58㎡的住宅及办公楼，均价为5000元/㎡。（含家具装修7000元/㎡）参考项目定位分析竞争案例公寓市场涌鑫中心户型参考项目定位分析竞争案例公寓市场购买客群：盐城本地投资创业青年；起亚集团中高层员工购置公寓项目本地购买需求以学区房为主导，本项目缺乏本地学区优势，需另辟蹊径。参考项目定位分析城中商圈商业市场项目售价占地面积建筑面积开发商紫薇金融城3-4万元/㎡182000㎡620000㎡金融城建设发展有限公司紫薇国际广场3万元/㎡12万㎡30万㎡盐城瑞尔房地产开发有限公司五洲国际广场4万/㎡22386.9㎡12.8万㎡盐城五洲置业有限公司金鹰天地中心自持70720㎡322100㎡盐城金国联置业有限公司圣华名都苑2-3万元/㎡31687㎡110602㎡盐城圣诚置业发展有限公司参考项目定位分析竞争案例商业市场均价40000/㎡占地面积22386.9㎡建筑面积12.8万㎡容积率4.0绿地率20%项目地址迎宾南路28号参考项目定位分析竞争案例商业市场五洲国际广场位置参考项目定位分析竞争案例商业市场购买客群：盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业单位参考项目定位分析河东商圈商业市场项目售价占地面积建筑面积开发商不夜城2。3万元/㎡未知63000㎡盐城嘉元置业有限公司国园一城2万元/㎡98667㎡32万㎡盐城市国园置业有限公司虹亚·翰府广场2万元/㎡3.4万㎡9万㎡盐城虹亚置业有限公参考项目定位分析竞争案例（南）商业市场均价20000元/㎡物业费1.7元/平方米·月占地面积34302㎡建筑面积367180.2㎡容积率2绿地率35%总户数474项目地址亭湖新区希望大道东纬二路北参考项目定位分析竞争案例（南）商业市场翰府广场位置参考项目定位分析竞争案例（南）商业市场购买客群：盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业单位参考项目定位分析商业市场玉桥市场汽车站火车站同类位置参考案例（商业）：南京玉桥市场参考项目定位分析商业市场酒店式公寓商业品牌折扣店（未营业）商业三期综合购物广场&美食广场商业一、二期专业批发中心参考案例同类位置参考案例（商业）：南京玉桥市场参考项目定位分析商业市场玉桥三期定位时尚生活购物中心。围绕时尚和生活的主题，设置面积2200平米高23米顶部自由开启（南京首家）休闲主题中庭、3000平米室外绿地花园（南京独家）和1000辆车的地下停车库。酒店式公寓高100米，傲视周边建筑，建成后将成为中央门商务商贸集聚区的地标性建筑。玉桥商业广场涵盖了购物、餐饮、休闲、商务、娱乐等多种功能，未来将成为城北新的综合购物和生活休闲中心。同类位置参考案例（商业）：南京玉桥市场参考项目定位分析商业市场南京玉桥市场百货区参考位置案例（商业）：南京玉桥市场参考项目定位分析商业市场参考项目定位分析根据盐城商业网点规划：市区将形成“一主、四次”的商业空间布局，即一个市级商业中心，四个区域商业中心，另有3个在建商圈，并同时建设若干商业特色街区。商圈版块划分商业市场参考项目定位分析商圈位置核心商业与市中心距离商圈定位存在问题铜马商圈市中心百货大楼、商业大厦、金鹰、乐天玛特0盐城中心商圈商业升级，提升配套招商场商圈老城北偏东招商场、四季服装城、悦达酒店、瀛洲宾馆2公里盐城小商品批发市场商业升级，提升配套大庆路商圈老城南部家乐福、鸿基电脑城0.8公里老城区新型综合商圈过于分散，缺乏整合盐渎商圈新城区盐渎公园周边东进路餐饮街、水街3.2公里新城区特色商圈招商不力，人气不足世纪大道商圈新城区南部红星美凯龙4.8公里专业市场与西环路的竞争盐城“1+4”商业网点现状商圈位置核心商业与市中心距离商圈定位存在问题铜马商圈市中心百货大楼、商业大厦、金鹰、乐天玛特0盐城中心商圈商业升级