石家庄蟠龙湖项目全案整合思路提报_118PPT

【艺术&生活】蟠龙湖项目全案整合思路提报PanlongLakeProjectreportedtheintegrationofideas呈送方：石家庄龙城房地产开发公司递交方：惹目地产顾问机构【使命】不谋全局者，不足以谋一域；不谋万事者，不足以谋一时。惹目地产顾问机构【我们面临的问题】1、在此次打造产品的过程中，如何实现对石家庄龙城品牌的全面提升？2、摆脱区域做项目，如何在区域市场疲软的环境中实现项目的一枝独秀？3、如何实现项目的价值最大化（地块价值最大化与客户价值最大化）？4、在大市冷淡的今天，如何实现对目标客群的针对性吸引？5、如何实现项目的品牌延续性（一期产品与形象充分拉动后期产品入市）？品牌小析——【品牌建立过程】购买品牌产品客户购买品牌产品满足品牌产品客户客户满足品牌入市期品牌成长期品牌确立期本项目开发商品牌处于什么地位？龙城地产致力于打造独具特色的企业品牌，并且此次蟠龙湖大体量项目完全可以承担企业品牌提升之跳板作用。从上图分析看来，目前企业品牌在社会知名度较小，那么需要一个项目，一个成功且独具风格的项目来达到诠释企业品牌力度的作用。所以提升企业品牌的前提是——蟠龙湖项目的成功打造目录ContentsPart1：分析——Analysis宏观分析中观分析微观分析客群分析Part2：策略——Strategy开发模式产品打造定位诠释传播策略Part3：战术——Tactics推广思路推广执行媒体支持案名建议Part4：创意——Creativity视觉vi系统Part1分析宏观分析中观分析微观分析客群分析石家庄进入崭新时代石家庄进入发展阶段三年大变样无疑是石家庄城市化进程的加速剂，大拆迁，大放量这些对于城市地产开发商来说是风险也是机遇。风险是大放量，因此必将引起强烈的竞争，各种类型的产品放出，必将导致石家庄地产市场快速进入瓶颈期。机遇则是表明，在此环境下，谁能跳出地产做地产，那不光是产品的热销，更将在群雄割据的地产市场占据有力的品牌地位。【机遇与风险并存的崭新时代】对于龙城地产来说，在此环境下应该是利大于弊。此次我们打造蟠龙湖项目在保证资金回收的前提下，我们更要在市场树立自我的品牌，在这样的环境下，打造全新产品，运用最新地产模式，是较容易打造品牌美誉度的。不在大势中崛起，就在大势中沉沦……石家庄进入买方阶段【买方时代带动着地产良性循环】客户产品市场伴随着楼市观望期的来临，石家庄进入了名副其实的买方市场。客户对于产品的选择更趋于自主性，并且对产品的综合素质有着较高的期望。这无形中对于地产开发商有着更高的要求。对于龙城地产来说，打造形象较新，产品较优，综合素质较高的产品已经是社会对于公司的要求。石家庄进入综合阶段【市场需要创新，需要变化，需要标准】目前石家庄地产市场遇到了相对的瓶颈，产品创新力不够，打造理念陈旧，标准化产品缺失，这让本身就疲软的石家庄地产市场更加冷淡。随着城市的发展及消费者日渐开阔的眼界，传统的地产理念已经与目前地产市场发展构成了一对矛盾，那么谁先求变，谁先求新，谁就会走在石家庄地产的前面。龙城地产以做企业品牌为己任，在今天，是我们的树立标准，提升品牌的大好时机，在此我们通过我们全新的理念打造产品，从而达到我们最初的目的。Part1分析宏观分析中观分析微观分析客群分析项目地中观优势•邻国道，路况优势•邻景区，环境优势•邻工业区，客群优势•此区位，发展优势中观劣势•竞争激烈，形成劣势•板块疲软，形成劣势•认知度低，形成劣势•趋势模糊，形成劣势资源环境中观分析纵览Part1分析宏观分析中观分析微观分析客群分析微观形象空白目前蟠龙湖区域的住宅产品，多为低密度二居产品，类型也多以别墅类产品为主。从产品形象上多以诉求客观资源为主，随着开发数量上升，其形象也趋于同质化。新的形象出现必然会占据此区域住宅的绝对空白点。龙湖湾大气，山水享墅湖景，享受大湖之翼山水，湖景岸乡山水，湖景江山墅北美，山体圣地亚水岸生活馆山水，北美微观风格空白目前蟠龙湖区域的住宅产品风格已趋于同质化，过多的强调异域，其中以北美风格居多，从而使此片区风格泛滥，这也是片区疲软的一个主要原因。因此我们在打造项目时，要注意寻找片区空白点，形成差异化。龙湖湾欧式风情享墅欧式大湖之翼北美，现代岸乡欧式，现代江山墅北美圣地亚水岸生活馆北美微观理念空白目前在蟠龙湖区域最大的空白点就是开发理念的空白，目前区域开发商仍旧是以住宅的角度看待，开发住宅，这是卖方市场年代，跳出地产做地产，这才是当下此区域急缺的开发理念，也是石家庄地产需要的核心理念。宏观市场中观市场微观市场总结1、市场成熟，传统理念以不符时代。2、全面创新，寻求最大限度产异化。3、努力做项目核心亮点，全力突破。跳出地产做地产，绝对的突围之道。Part1分析宏观分析中观分析微观分析客群分析•需求度假资源的客群•寻求山水养生的客群•工业区客群资源•高教区教育客群资源客群第一步分析蟠龙湖景区资源工业区及高教区资源高峰阶层殷实阶层小资阶层温饱阶层客群第二步分析蟠龙湖景区度假者寻求蟠龙湖板块养生者周边厂矿企业的置业着高教区置业者殷实阶层中下级小资阶层上级事业稳定，条件中等，寻求享受客群第三步分析内心探究资金实力有限，却对居所有较高的期望。对待居所最主要的是特色。希望身边总有值得在朋友中炫耀的资本。鄙视平庸，对蟠龙湖现有相似产品无视。开车，即使是奥拓也可以。对待生活，新鲜感是最主要的。抱着占有的心态看待所谓的艺术。咖啡厅、艺术馆，茶楼……陶艺，摄影，各种新奇的类艺术形式。年龄也丝毫阻止不住他们“炫耀的心态”。他们期待得到更多的关注。这就是他们……客群定位“泛艺术”漫步者分析部分总结我们的项目需要跳出地产以外的绝对亮点Part2策略开发模式产品打造定位诠释传播策略实例……早年东开发区居住氛围并不是很合适，但是自从工业区的引入，此区域的居住氛围有了明显提升，并且随着发展更有着优化的趋势。这一切引发我们的思考，要想做活区域，必定先要引进……项目开发模式开发区模式以发展产业的目光进行住宅打造Todeveloptheindustry'sattentionforaresidentialbuilding打造多重核心竞争力配合住宅项目发展Createmulti-corecompetitivenesswiththedevelopmentofresidentialprojects提供双向互动的产品，为产业打造基础提高区域功能性布局提炼项目的绝对亮点产业住宅在区域形成聚合式生态链，实现可持续发展的最终路线。链带效应诠释Part2策略开发模式产品打造定位诠释传播策略产业部分【Someindustry】产业NO.1——【影视艺术产业】FilmandTVIndustry在项目地中拿出部分面积，对其景观及建筑进行相对优化的建设，再结合蟠龙湖本身的区域资源，实现部分摄影功能区。于产业而言，可针对婚纱影楼，写真拍摄，甚至影视拍摄。对居住者而言也可有一块绝美栖息地，从而达到产业与居住的互动连带效果。产业NO.2——【陶艺加工制作产业】Potterymanufactureindustry我们的另一个产业形态为陶制品加工制作。在此处我们提供具有一定规模的陶制品加工基地，接待外部客人，使其有一个陶冶艺术情操的，发挥制作能力的艺术场所。以此作为社区乃至区域的又一亮点。在社区内在提供一定的展览功能，使整体环境更具艺术气息。产业NO.3——【草编艺术加工】Strawartprocessing充分利用蟠龙湖丰富的植被资源，我们可以打造草编产业的发展，在这里我们可以通过现场教授草编吸引一部分外来人群，形成项目的亮点。并且也可以此诠释我们项目的艺术性，娱乐性，观赏性，三重性质。产业NO.4——【石雕艺术品】Stonecarvingart对蟠龙湖又一绝对资源——文化石资源进行充分挖掘，在项目处建在观赏性的小型加工地，也可亲授游客和业主，使其更具亲和性和娱乐性，以此提升项目整体的核心卖点。建筑诠释NO.1——艺术展览馆【Artgallery】建议在社区入口处或位置较明显处设置泛艺术品博物馆。内部将展示我们业主及客户制作的陶土、草编、及雕刻工艺品等。这样可更加使业主有一种归属感，也可让非业主及游客对项目产生好感，从而进行追捧。【展览馆外立面】建议选用文化石作为展示馆的外立面形式，这样即可充分运用当地资源，节约成本，又可使整体建筑更具艺术氛围。Dittofacade建筑诠释NO.2——小型加工基地【Small-scaleprocessingbase】仅作为示意图片在项目地处我们将打造小规模的全透明，全开放式的小型加工产业、这样即可体现出项目的特点，又可提高一定的旅游观光的功能，更可以此实现一定的吸客度，达到一举多得效果。【加工基地外立面】Facadeprocessingbase立面选用透明立面，建议材料为low-e中空玻璃幕或中空玻璃等。住宅部分【ResidentialPortion】建筑打造总原则艺术性多样性排他性艺术性：与我们产品诠释总风格相一致。多样性：打造多元化产品，满足客户的不同需求。排他性：充分分析区域环境，打造出差异化产品。NO.1建筑立面建议最大限度避开蟠龙湖区域的竞争，我们将选择现代风格的立面，通过颜色和材质的搭配实现艺术性、生活性、观赏性的完美结合。颜色建议以褐色，赭石，铁灰，朱红为主色调，配以文化石及部分原木点缀。从而充分体现建筑的唯美性，也可与周边异域风情建筑有明显的差异化。NO.1建筑形态建议考虑到我们的区位的竞争，并且考虑到我们的人群及我们介于一居和二居之间的客观事实，因此我们的产品既要避开竞争又要符合市场。因此惹目地产顾问建议，社区内主要以花园洋房、多层带电梯住宅，联排别墅为主。其比例有待于进一步探讨。一期建筑风格示意一期的建筑风格还是以现代厚重感为主，颜色方面基本与整体色系风格没有太大的出入，但是考虑到我们一期产品最先入市，并且还涉及到回款的问题。我们建议一期无论从产品的精致化与风格化都要做最大化的诠释，从而实现先期任务。景观打造总原则借景造景融景借景：我们毕竟深处蟠龙湖景区，我们要以最大限度借助自然资源为造景原则。造景：根据地势及建筑形态，打造针对性景观，提升整体意境感。融景：内景外景通过微空间处理手法，达到最大限度的融合。NO.2景观打造我们建议以点式相连的造景手法对景观进行打造。此手法主要是以社区局部组团式打造，在组团中进行元素及特色点缀，在通过绿化带或者水系进行各组团的连接，从而形成浑然一体的感觉。NO.2融景打造融景主要强调内外景致的融合，我们运用微空间处理手法（同于各元素的分割实现视觉的通透感，一般都以栏杆或凉亭，溪流为主要元素）进行我们的内景与外景的融合，达到最佳的效果。花坛的微空间处理廊桥的微空间处理一期景观诉求点针对一期我们的景观优势就是我们的30余亩私享人工湖，那么我们在打造一期景观时的策略为湖景为中心半径式组团。此策略主要表明我们要以湖景为主景观，半径式打造分景观组团，从而实现景观的亮点。一期小品景观一期产品是我们的先头部队，也是体现整体风格的缩影，在建筑小品配合方面，我们要全面体现我们的艺术性，通过抽象艺术和直观艺术结合的形式，诠释出我们整体的风格，也可体现出整体景观的灵动性。Part2策略Part2策略开发模式产品打造定位诠释传播策略现代娱乐艺术自然定位架构体系ArtNaturallyModernFun综合多方元素考虑，我们的项目是集旅游，居住，观光，娱乐，养生为一体的大规模生态居住场所。这将是我们定位的基础。项目推广定位【悠然·艺术·生活·家】整体以唯美形式出现，打动目标客群最深处，我们不宣讲大气恢宏，不宣讲高端奢华，我们只是用心做家，让家更美丽，更丰富，更具情趣，更具艺术性，这就是我们要向社会传达的最终思想。Leisurelylifeofarthome项目产品定位【当代艺术浅香建筑群体】ContemporaryArtAsakaconstructiongroups充分体现我们现代建筑，并且也与我们艺术的大环境相吻合，展现了生态艺术的完美结合，充分诠释我们整体社区的感觉。项目定位【华北首席泛文