立恒住宅小区4楼二期项目一级开发成本汇报

北京市新西城区广外南滨河路23号立恒住宅小区4#楼（二期）项目用地土地一级开发项目情况汇报目录一、项目基本情况1、项目区域位置2、项目背景3、项目用地现状4、市政情况5、现场照片6、项目规划情况二、一级开发总投资1、征地2、拆迁3、分摊大市政4、总投资估算三、经济效益分析四、开发主体五、资金保证及其他六、附件项目位置：本项目位于西城区广外南滨河路23号立恒住宅小区内。一、项目基本情况——项目区域位置区位图项目位置1#2#3#一、项目基本情况——项目区域位置地形图项目四至：东至：南滨河路；南至：立恒住宅小区一期；西至：白菜湾四巷；北至：椿树馆二街（椿树馆北一街）。①②：2004规地字0139号③④⑤：2000规地字0053号①+④：1120平方米②+③+⑤：7918平方米小区现状入口二期出口二期车库出入口现状车库出口①③⑤④②二期用地一期用地代征道路建设用地拟建建筑建成建筑代征道路上方为过街楼设计一、项目基本情况——项目背景本项目为立恒住宅小区二期（4#楼）工程用地土地一级开发项目。立恒住宅小区项目一期原为古桥空调厂防噪音改造项目，由宣武房地产开发公司进行开发建设。1998年，宣武房地产开发公司将该项目转让给北京市新兴房地产开发总公司与北京市万发房地产开发股份有限公司，后上述两公司联合成立北京立恒房地产开发经营有限公司。2000年，上述两家公司将股权全部转让给北京立恒房地产开发经营业有限公司现股东东方汇龙商贸有限公司及北京浩龙耀商贸有限公司，一并转让立恒名苑项目一期及二期部分用地，转让一期建设用地面积为11607.72平方米，已于2003年建设完成；转让二期部分建设用地面积为4550平方米。二期项目用地分为两块，分别于2000年3月及2004年7月取得用地规划许可证【2000规地字0053号】及【2004规地字0139号】；于2002年7月取得二期项目立项批复（京计投资【2002】1219号），2003年1月取得规划意见书【2003规意字0232】，2004年6月取得审定设计方案通知书【2004规审字0379号】。经过企业与规委沟通，目前本项目用地规划并未改变，仍可采用现有用地规划许可证,延用规证中相应指标。2004年8月，北京立恒房地产开发经营有限公司与北京市国土资源局签订二期项目用地使用权出让合同，（京地出【合】字（2004）第1138号），并交付约447万元抵作地价款。2005年4月，北京立恒房地产开发经营有限公司收到北京市国土资源局《通知》，因未按合同约定交清全部地价款，北京市国土资源局与其解除土地使用权出让合同，并收回国有土地使用权；2006年7月，收到北京市土地整理储备中心《政府储备土地和入市交易土地联席会审议结果告知单》（【2006】019号），同意由北京立恒房地产开发经营有限公司作为主体，继续办理有关手续并完成征地、拆迁补偿及市政建设等工作后再入市。自2000年开始，北京立恒房地产开发经营有限公司在进行一期项目用地范围内拆迁工作时，陆续代拆二期项目用地范围内部分住宅及非住宅，代拆建筑面积3833.22平方米。二期项目拆迁于2004年8月发布拆迁公示，但因公司资金不足，未能在规定时间内向指定账户打入拆迁资金，因此未能取得二期项目拆迁许可证，且二期项目剩余72户住宅及3个非住宅拆迁工作至今未再启动。目前，本项目与一期交界处已砌围墙围挡，东侧北部为景观围挡，东侧南部为现状门脸房，用地南侧大部分地上物已拆除。一、项目基本情况——二期项目进程1、权属情况项目用地均为国有土地，依据建设用地规划许可证【2000规地字0053号】及【2004规地字0139号】，占地面积9038平方米，其中建设用地7918平方米，代征道路用地1120平方米。2、地上物情况1）已拆迁情况：完成立恒住宅小区一期（1#-3#楼）项目用地拆迁工作同时，代拆二期（4#楼）项目用地范围内部分拆迁工作，涉及住宅81户，拆迁平房建筑面积为2762.62平方米；企业1个，拆迁平房建筑面积为768.8平方米，楼房建筑面积为301.8平方米；公厕1个，拆迁补偿费用共2995.79万元。2）未拆迁情况：本项目用地范围内涉及未拆迁居民72户，企业3个，均为平房，建筑面积1958.27平方米。一、项目基本情况——项目用地现状一、项目基本情况——市政情况本项目周边大市政工程已完成建设，交接口费后，接通即可使用。1.供水：小区东侧南滨河路有现状DN1000供水管线，西侧广外南街有现状DN400供水管线，南侧椿树馆街有现状DN400供水管线。2.排水：小区东侧南滨河路有现状污水管线，可直接排入市政污水管网。3.供电：由广安门变电站引双路电缆供电，新装电力设备容量720kW，电光及家用电器7220kW。立恒名苑一期工程完成时，完成电力工程建设，目前项目引用临时供电。4.供气：小区西侧广外南街上、椿树馆街以南、以北分别有DN300低压燃气管线。规划新建1座高中压调压站，沿道路铺设天然气中压管道。5.供热：2001年，经北京市城乡建设委员会批准，本项目被指定为北京市城乡建设新技术、新材料试点工程，采用壁挂式燃气热水器，不引用市政热力。6.电信：广安门南滨河路有现状电信，小区电信直接与其接通。注：本项目市政规划情况最终以市政咨询为准。一、项目基本情况——现场照片依据北京市规划委员会规划意见书【2003规意字0232号】、建设用地规划许可证【2000规地字0053号】、【2004规地字0139号】及北京市规划委员会审定设计方案通知书【2004规审字0379号】，本项目经济指标如下：一、项目基本情况——项目规划情况项目数量单位总用地面积9038平方米其中：建设用地面积7918平方米代征道路面积1120平方米总建筑面积38110平方米地上总建筑面积26010平方米其中：住宅19322平方米商业2368平方米配套商业4320平方米地下总建筑面积12100平方米其中：配套商业840平方米自行车库560平方米汽车库9200平方米其他1500平方米容积率3.281、已发生拆迁费用（1）已拆迁范围：本项目已完成拆迁建筑面积3833.22平方米，涉及住宅81户，企业1个，公厕1个，具体如下：拆迁二、一级开发总投资——投资估算（2）已发生拆迁费用本项目已发生拆迁费用为3519.80万元，具体如下：类别已拆迁单位建筑面积（平方米）用途产别备注住宅81户住宅2762.62住宅私产平房301.8商业全民楼房768.8商业全民平房公厕公厕平房3833.22合计北京市交电公司非住宅序号项目金额（万元）备注1住宅拆迁费用2082.7981户2非住宅拆迁费用900交电公司3公厕拆除131个4移木款0.32按总建筑面积分摊，分摊比率31.51%54号楼房屋拆迁评估（宣房）56拆迁服务费、拆除清运、场地平整、围墙建设费用等518.69按拆迁建筑面积分摊，分摊比率57.63%3519.80小计二、一级开发总投资——投资估算2、未发生拆迁费用（1）未拆迁范围：本项目用地范围内涉及未拆迁居民72户，非住宅3个，其中公房按证载面积乘以1.33换算为建筑面积，则总拆迁建筑面积为1958.27平方米，具体情况如下：拆迁类别未拆迁单位建筑面积（平方米）用途产别备注13户437.84住宅直管公房平房，建筑面积5户119.82住宅自管公房平房，建筑面积11户577.31住宅私产房平房43户住宅自建平房小计72户1134.97北京鼎新仓储有限责任公司267.3商业全民平房北京市宣武区煤炭公司200商业全民平房北京市宣武区广外街道联社356工业股份制平房小计3个823.3合计1958.27非住宅住宅二、一级开发总投资——投资估算（2）测算依据住宅：依据《北京市关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆〔2009〕431号）及《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(北估秘[2009]009号)，所采用的计算公式为：拆迁评估价款＝[（基准价格×K＋拆迁房屋重置成新价）×因素修正系数]×拆迁房屋建筑面积＋拆迁房屋设备、装修及附属物价格。本项目住宅拟采取协议拆迁方式，结合周边协议拆迁价格，拆迁单价约为12万元/平方米。非住宅：参照住宅拆迁进行测算，结合周实际拆迁水平，拆迁评估补偿水平取50000元/平方米。拆迁二、一级开发总投资——投资估算拆迁(3)拆迁费用经测算，本项目拆迁补偿费用为18249.27万元，拆迁相关费用为261.24万元，不可预见费为2776.64万元，共计21287.55万元。具体如下：二、一级开发总投资——投资估算建设立恒住宅小区一期项目（1#-3#楼）的同时已完成本项目（4#楼）所需市政工程，本项目分摊大市政费用456.26万元，具体如下：分摊大市政基础设施建设费序号项目总金额(元）分摊比率4号楼分摊（元）分摊金额（万元）1支付大小市政费用12561942.023958263395.831.1上水改线工程费42000132341.321.2南滨河路椿树馆街DN400上水设计费566317840.181.3小区周边道路雨污水工程费140259544195744.21.4市政外线污水管线改造200000630206.31.5椿树馆街污水顶管工程费41000012919112.921.6外部雨污水工程监理费1559449140.491.7小区周边道路雨污水工程设计费47896150921.511.8支付燃气工程费1081521.3734078734.081.9支付煤气设计费102483322923.231.10小区周边道路工程监理费40968129091.291.11支付掘路费1836057850.581.12购外管线750023630.241.13前期工程设计咨询监理216891868342568.341.14支付工程质监费87440275522.761.15分摊变电室费用55000001733048173.31.16配电室土建工程总造价1311003.6541309741.311.17支付编标费120000378123.7824号楼专用临电604336100.00%60433660.434562599456.26小计31.51%注：31.51%，按总建筑面积分摊；七通一平。二、一级开发总投资——投资估算根据上述拆迁、分摊市政费用测算，本项目土地一级开发总投资为30621.92万元，折合地上建筑面积单价为11773元/平方米，折合建设用地面积单价38674元/平方米。具体如下：总投资序号项目金额（万元）备注一前期费用219.73【1.1】+【1.2】1.1已发生前期费用32.58详见已发生前期费用测算表1.2未发生前期费用187.15详见前期费用测算表二拆迁补偿费用22030.71【2.1】+【2.2】2.1已发生拆迁费用3519.80【2.1.1】+【2.1.2】2.2未发生拆迁费用18510.91【2.2.1】+【2.2.2】+【2.2.3】三拆迁不可预见费2776.64未发生拆迁费用的15%四分摊大市政基础设施建设费456.26二期用地供应时应具备七通一平的大市政条件五期间管理费用509.66【5.1】+【5.2】六财务费用2360.63【6.1】+【6.2】6.1已发生财务费用1289.58已发生费用产生，按06-10年平均利率6.434%记取。6.2未发生财务费用1071.05按照【一】+【二】+【三】+【四】的100%银行贷款，1-3年期贷款利率为6.65%,开发周期按18个月计算七小计28353.63【一】+【二】+【三】+【四】+【五】+【六】八土地一级投资回报2268.29【七】×8%九土地一级开发总成本30621.92【七】+【八】折合规划建筑面积（地上）单价11773元/平方米，地上建筑面积为26010平方米折合建设用地面积单价38674元/平方米,建设用地面积为7918平方米折合规划总建筑面积单价8035元/平方米，总建筑面积为38110平方米二、一级开发总投资——投资估算入市底价序号项目金额（万元）备注一土地一级开发成本30621.92数据来自项目土地一级开发投资估算