XXXX0531现代购物中心招商与经营管理讲义

购物中心分类目前中国市场上对购物中心的分类有很多种，多数以美国为依据，我们认为购物中心业态虽然是从美国诞生的，但美国与中国的国情差别太大，购物中心在中国的发展过程中已经产生了变异。此类购物中心多数处在繁华商业地段上，土地成本高、人流量大、商业配套齐全、商圈辐射范围大，占地小容积率高，如北京东方新天地、上海港汇广场、深圳金光华等。此类购物中心因地小人多，常走高端路线，通常会做到4-9层，商业定位一般在中档到高档甚至奢侈品为主，此类购物中心是城市商业发展水平的代表。占地大、土地方正，多处在城市新区或郊区，土地成本较低、人流量少、商业配套不齐全、如东莞华南MALL、北京金源MALL。此类购物中心适合做巨型购物中心，常有较超前的规划、一般走主题型路线，通常要由数个大型主力店支撑，商业一般不超过4层，此类购物中心在中国做成功的较少随着新区的快速发展，新区型MALL会逐渐发展成商业中心型MALL。此类购物中心多处于非商业地段，地价便宜，商圈辐射范围小，多数为大型住宅区的商业配套。以大型综合超市为主力店，并配套各种便民商业项目，商业一般不超过3层。此类购物中心在中国最为普遍。购物中心分类按美国的分类很多不适合中国国情。目前按地域分类最常见的中国购物中心有商业中心型、郊区型、社区型3类，超广域型MALL在中国还没成功案例（其它分类不做本案重点）如果说前期的市场研究、地段选址、项目定位及规划设计只是一场战役前期的战略决策、谋划布局。招商则是整个战役正式开始的攻坚战，是前期战略战术是否正确的最直接验证，也是后期收取战役果实的物资基础。如果仅从经营管理的操作层面上看，项目的市场研究（含选址）、定位、规划设计、招商、经营管理这五个环节是购物中心开发的共同重要的五个环节，忽视弱化其中任何一个环节的后果都是严重而致命的，当然所有这些环节都要基于一个重要前提：开发资金的充足！市场研究（选址）运营管理招商规划设计定位建筑策划委托招商自行招商混合招商委托招商通常是指与专业商业管理公司签订委托代理协议，由商业管理公司帮助招商，发展商原则上不干涉招商过程，只对的招商条件做最后拍板决策工作。此类方式适合那些对商业地产开发没有经验或不将开发商业地当作公司未来发展方向，仅希望将具体项目做成，不希望浪费太多精力在不熟悉的商业领域的发展商。发展商自行组建团队，完成整个招商工作。严格管理控制招商进度、商户筛选、招商条件、人员管理等各环节。此类方式适合那些对商业地产开发有丰富经验，拥有大量商业人才，并将开发商业地当作公司未来发展主要方向的企业——比如万达集团。自行招商混合招商•在委托商业代理公司进行招商的同时自行组建招商团队共同参与招商。•此类招商适合那些对商业地产开发有一定经验，但无论是开发理念、管理水平、商户资源、商业人才等各方面的能力都不够强，需要借助外力完成任务或希望提高某一项领域水平的发展商。（如做高档购物中心时需要对世界奢侈品名牌进行委托招商）。方式优点缺点成本收益委托招商快速、所招品牌好、操作专业受制代理商，代理商好坏关系项目成败高学习了先进的招商经验、提高招商效率、有优质商户留下自行招商整体掌控招商过程、受自有商业人才制约，低锻炼培养大批自有商业人才，获得商业招商经验混合招商相对把控招商过程，进退都有余地，管理协调难度大中学习先进经验同时锻炼培养了自有人才，保持商户品质与速度•统一招商统一管理原则•放水养鱼原则•同业相助异业互补原则•先主力店和次主力店，后散户之先后有序原则•优质商户与平庸商户区别对待原则•购物、餐饮、娱乐合理比例原则•形象与效益相平衡原则•招商执行可行性原则招商推广策略招商进度及品质控制业务流程及条件审批控制招商团队的组建及管理商户定位及组合策略招商条件及谈判策略招商策略项目定位规划设计目标市场定位市场研究推广策略团队管理招商控制商户组合招商条件商户定位无锡新世界的招商策略案例初期招商形势很好,但是经营团队不行,缺乏整体经营战略导致最后失败。深圳万象城购物中心招商成功案例已经销售商业物业的招商策略竞争因素机遇因素市场因素多少数量什么档次什么类别什么区域资源因素商户定位低档中档高档奢侈品Armani,Chanel,LV,Cartier,Tiffany如：青岛海信广场，北京新光天地、金融街购物中心BOSS、S.T.Dupont、宝姿、GUESS、CK如东方新天地；世贸天阶ONlY、百丽、Ochirly、ONON、JESSICA如：万达广场、大悦城班尼路、左丹奴金顿、老爷车如：国内各大卖场型购物中心项目定位目标市场商户定位商户定位不仅要与项目定位相符合，同时也要与目标市场的需求层次相符合娱乐专卖店主力店次主力店餐饮利用好品牌共生性与品牌互补性可以大大提高双方的营业效益，处理不好品牌排斥问题不仅导致营业下滑甚至导致优质品牌流失。如各奢侈品品牌商户存在品牌共生现象商户位置的放置也很有学问，一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位置。所以奢侈品招商过程中各品牌非常关心左右邻居是谁，如果将较低档次的品牌放置在比其更好的位置，则会导致品牌拒绝入场。位置差位置好1F—负2楼规划图（一楼）奥运店的规划图1FFloorPlan青岛海信广场国际品牌规划举例（二楼）奥运店的规划图2FFloorPlan不同类别的商户还存在业态互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象.电影院的月租金一般是30-50元/平方米电影院电子游戏室美食广场溜冰场、儿童游乐场儿童游乐场玩具店、童装店负一楼一楼二楼三楼档次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠宝、化妆品店等中档次、中租金：如服装店、礼品店等档次低、租金低、目的性消费如餐饮、娱乐档次低、形像差、租金低：如超市、运动休闲服装、鞋类等租金承受能力的不同及人流带动的不同也导致商户的组合分布不同。购物中心的商户组合与百货的商户组合有着根本的区别，这一点很多从业人员没真正区别开。百货是以品类组合品牌的，一般会将各楼层进行品类规划，如一楼为化妆品珠宝名表等等；二楼、三楼为女装；四楼通常为男装；五楼休闲运动；六楼童用及家居；六楼以上是餐饮娱乐健身等等。各品牌必需服从品类规划不得跨越楼层，只有个别非常强势品牌入驻，才会考虑将其破例放置在一楼最好位置。商户组合还有一个很重要的因素是要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。因为不同的业态、不同的商户品牌具有不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化因素。主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度高，有大批忠实顾客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下来的大型零售品牌。肯德基必胜客国美主力店如百盛、沃尔玛等星巴克玩具反斗城百货超市家居建材大型专业店影院溜冰场大型餐饮电子游戏室类型西武、莲卡佛、美美、太平洋、百盛、乐宾、乐天、王府井、银泰沃尔玛、家乐福、吉之岛、大润发、百佳、新一佳、人人乐宜家、美凯龙、居然之家百安居、东方家园等等国美、苏宁、运动100、迪卡侬、玩具反斗城等等星美、UME、中影、嘉禾、万达院线等等冠军、缤纷万象、司凯特、尚美、国贸等等俏江南、鼎泰丰、巴蜀风、小肥羊、全聚德、东来顺等等神采飞场、汤姆熊、方特乐园等等品牌商业中心型31社区型郊区型2并不是所有购物中必需要有主力店，因为主力店要占用大面积商业，租金低，硬件设施投放高，对交通条件要求高，所以对于已经处于核心商圈，人流量有保证的地段的商业，完全可以不要主力店，如北京的东方新天地主要消费为本社区居民，商圈辐射范围有限，无主力店很难存活，主力店多为大卖场。人气不足，无主力店很难存活，要走主题型路线城市商业中心1区域中心型2黄金、珠宝服装、专卖店百货公司购物中心商业街手机通讯银行批发市场专业市场餐饮娱乐汽车市场家居建材大型餐饮34小型超市服装店餐饮店娱乐社区配套便利店汽配市场家居建材大型餐饮大型娱乐农贸市场工厂批发市场专业市场大型综合超市服装店餐饮店娱乐社区配套便利店社区型郊区型并不是某某与主力店某高层有关系就能将该主力店招来，这只是发展商与地方官员打交道常用的思维模式。各主力店来不来开店有一套很专业很系统、多部门参与的评估体系，与某高层认识只能促使加快各环节的进展速度，很难影响到最终结果。每个店的开店的成本投资均在数千万以上，主力店来不来主要取决于：地段、人口数量及购买力、竞争因素、交通环境、硬件条件、商务条件、物流配送、发展战略等等综合因素。所以在项目选址、设计之前要对市场进行深入研究、确定定位后最好能与主力店进行洽谈沟通，按照主力店的承租要求进行建设是风险最小的开发方案，同样如果一切均按照主力店要求去选址建设就不愁招不来好的主力店。沃尔玛市场部负责新店选址、新店开业、市场调研。沃尔玛选址一般都会选择客流量大、车流多、停车设施良好、交通便利以及商店的相容性高的地点。沃尔玛选址要考虑的因素周和边特人点群的规模竞争水平运输的便利性能否停车附近商店的特点房产成本合同期限人口变动趋势法律条文其他沃尔玛的典范商店——深圳宝安前进路店家乐福选址要求：(1)开在十字路口。Carrefour（法文意为十字路口）第一家店是1963年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，异常火爆，大家都说去十字路口，把店名都给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。(2)3千米～5千米商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8千米车程，不超过20分钟的心理承受力。家乐福在选定商圈的时候充分体现了细致入微的理念，它通过5分钟、10分钟的步行距离来测定商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片。然后对这些区域进行细化，搞清楚某片区内的人口规模和特征，包括年龄分布、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等。同时还要计算出不同区域内的人口数量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域(4)灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下，也可开在四五层，但最佳为地面一层、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这一点比沃尔玛、麦德龙灵活。(5)家乐福对大卖场面积要求在2万平方米左右，层高6米，专用卸货区宽度30米左右。家乐福大卖场对柱距要求为8米×10米或9米×9米。(6)家乐福大卖场要求配备大型停车场，并且停车场与大卖场之间联系方便。太平洋百货选址标准：1）城市的商业中心、规划中大型商业地块；2）交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，使得顾客便利通达店址；3）城市人口：100万以上。物业基本要求4）项目建筑面积：单层店面积：15,000㎡以上（首层）；多层店面积：20,000㎡—30,000㎡(每层面积：4,000㎡以上)；5）楼高三层以上，首层层高5m，二层以上层高4.5m；6）楼板承重：450kg/㎡；7）柱距：8.4m×8.4m；8）配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；9）广场面积：门前广场面积至少1,000㎡；10）中庭面积：中庭面积(包含电梯井)至少500㎡；11）停车位：100个/10000㎡。次主力店招商，次主力店要比主力店招商容易一些，因为如果已经成功招来知名主力店，次主力店通常会跟随而来，很多次主力店甚至还与主力店签署有战略合作协议，主力店开到哪里他们就跟着哪里。百货超市家居建材大型专业店影院溜冰场大型餐饮电子游戏室类型40-80（随城市级别不同、地段不同而不同）20-60（随城市级别不同、地段不同、楼层不同而不同）15-40（位置多在郊区，土地成本低，租金低）10-30（位置多在郊区，土地成本低，租金低）30-6030-60（位置多在最高层）15-25（商户资源有限，经营成本高，多为自营）30-8040-80品牌次主力店租金策略—以麦当劳为例•麦当劳加盟条件：•1、良好的贸易判定能力和以往在事业和生活中的成功史；•2、为人老实和良好人际关系能力；•3、具有企业家的精神和强烈的获得成功的愿望；•4、具有强烈的获得成功的愿望，努力工作，并对团队有贡献的人；•5、具有有效的治理能力和激发、练习和职员发展的能力；•6、具有治理财务的能力；•7、愿意将自己的全部时间和精力投入到麦当劳餐厅日常