大江南商贸城招商策划报告(doc 29)

大江南商贸城招商策划报告目录第一部分营销背景一、城市环境二、区域环境三、苏州小商品市场发展现状第二部分项目定位及规划一、项目分析二、项目定位三、规划设计建议第三部分市场商业区划及营运模式一、商品业种与商业业态二、市场商业区划三、营运模式第一部分营销背景提炼宗旨：针对项目的选址所面临的市场和营销环境进行提炼分析，以便提出精准的营销策略和切合实际的计划，为整个项目的成功运作奠定基础。本项目存在以下重要的营销背景：一、城市环境以上海为中心的长三角地区正发展成长为世界第六大城市群，国内外企业云集、人民生活富裕，商务消费和旅游度假消费市场潜力巨大，苏州作为长三角副商务中心城市将率先受益！1、地理位置苏州位于长江三角洲中部，在北纬30度47分至32度零2分，东经119度55分至121度20分之间，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江。全市总面积8488.42平方公里，其中市区建成区面积为177.17平方公里(古城区14.2平方公里)。苏州市实行市管县体制，下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市，吴中、相城、平江、沧浪、金阊5个区以及苏州工业园区和苏州高新区。2000年1月10日国务院批复了《苏州市城市总体规划(1996年至2010年)》，总体规划的城市规划区范围达2014.7平方公里。在城市规划区内，实行城乡统一规划管理，保持“分散组团式”的布局，在保护古城的前提下，综合协调各区及周边城镇的功能。苏州的城市性质为：国家历史文化名城和重要风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州市城市总体规划(1996年至2010年)2、城市特色苏州古城始建至今已有2500多年，目前仍坐落在春秋时代的原址上，基本保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局、“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名园”的独特风貌。全市现有市级以上文物保护单位492处，其中国家级12处、省级89处。悠久的历史孕育了独特魅力的吴文化：千百年来，苏州人文荟萃，绘画、书法、篆刻流派纷呈，各显千秋；戏曲、医学、建筑自成流派，独树一帜；工艺品闻名中外，苏绣与湘、蜀、粤绣等同誉为“四大名绣”,桃花坞木刻与天津杨柳青木刻并称“南桃北杨”。苏州古典园林星罗棋布、艺术精湛。现有保存完好的古典园林60余处，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、耦园、退思园等9座园林已被列入世界文化遗产名录。近几年来，苏州充分发挥旅游资源丰富的优势，着力构建新老结合的大旅游格局，旅游业快速发展，正在成为新的支柱产业。3、社会概况(1)人口苏州市及市区人口从1998年至2005年有所增长，最近3年增幅略大(见下表)，“十五”期间增长平缓，进入新世纪的头几年增幅略大。2005年末，全市户籍总人口606.2万人，比上年增加7.37万人，其中市区总人口224.5万人，比上年增加3.78万人。全市还有外来人口近400万人。伴随着苏州经济的快速发展，以及我国户籍制度的改革，苏州将吸引更多的海内外人才。可以预测，苏州人口在今后一段时期内仍将保持增长的态势。苏州市历年人口统计表单位：万人地区1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年全市总人口575.4576.2578.2580.5583.9591.0598.9606.2市区人口204.7205.9207.2209.5212.4216.9220.8224.5(2)人民生活2005年，市区城镇居民人均可支配收入16276元，全市农民人均纯收入8300元，分别比上年增长12.6%和10.6%。年末城乡居民本外币储蓄存款余额2120.92亿元，人均储蓄存款3.5万元，比上年增长22%。年末家用汽车拥有量30.11万辆，比上年增长35%，其中家用客车拥有量27.59万辆，增长40.1%。城镇居民人均住房建筑面积30.5平方米，比上年增加1.3平方米。4、经济概况改革开放以来，苏州坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国际化、可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。2005年全市地区生产总值突破4000亿元，达4026.52亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。三次产业的比重为2.0：66.8：31.2。人均生产总值(按户籍人口计算)66826元，按现行汇率折算超过8000美元。全市地方财政一般预算收入突破300亿元，完成316.78亿元，比上年增长26.4%。对外贸易在高平台上快速增长，进出口总额超过1400亿美元，比上年增长35.7%，其中出口总额超过700亿美元，增长37.9%。全市新增注册外资153.4亿美元，增长4.3%，按原口径统计实际利用外资60.05亿美元，增长19.4%。外资项目规模继续扩大，新批超千万美元以上的项目占项目总数的33.7%，注册外资金额占全市注册外资的63.5%，其中9个新批项目超亿美元。世界500强跨国公司中已有107家落户苏州。2001～2005年苏州市国民经济主要指标见下表。2001～2005年苏州市国民经济主要指标表指标单位2001年2002年2003年2004年2005年生产总值亿元1760.282080.002802.003450.004026.52其中：市区亿元618.56727.531010.501320.001630.49人均生产总值百元303.84356.16476.93579.92668.26地方财政一般预算收入亿元108.81123.74170.50219.60316.78其中：市区亿元49.4356.2575.6395.98135.86进出口总额亿美元236.62363.90656.631032.011405.89其中：市区亿美元119.83176.29342.94530.59750.10出口总额亿美元123.07182.21326.34507.74727.75其中：市区亿美元61.9188.35171.78261.71393.49合同利用外资亿美元72.30100.67124.96147.03153.4实际利用外资亿美元30.2248.1468.0550.3360.05旅游外汇收入亿美元2.342.782.914.866.39接待境外旅游者万人次77.8289.1081.57130.16156.02固定资产投资亿元564.85810.001408.931554.801870.14市区城市居民人均可支配收入元10515.0010617.0012361.0014451.0016276.00农民人均纯收入元5790.006134.006750.007503.008393.00本项目如何利用临近上海的区位优势和苏州独特的外来人口消费能力，来吸引周边城市商务团体和旅游度假居民以及周边大量居住人群前来消费，将成为本项目商业成功的关键。二、区域环境金阊区在城市发展中的地位和机遇--风景旅游和西部商贸中心区1、金阊区概况金阊区位于苏州市古城区西北部。东起外护城河东岸和十字洋河东岸，与平江区相邻；西至枫桥西运河界，与苏州高新技术开发区隔河相望；南以小日晖桥河、三香路、桐泾河东岸和里双河南岸与沧浪区为界；北至三角嘴河水面中央，与相城区接壤。经2003年金阊区撤镇建街和街道管理区域调整之后，金阊区总面积37平方公里，辖石路、彩香、留园、虎丘、白洋湾5个街道，总人口23.4万人。金阊区自古就是经济繁荣、人文荟萃之地。阊门、石路一带是明清江南贸易中心和重要商品集散地；虎丘、山塘、留园、西园、寒山寺等著名景点蜚声中外，文化底蕴深厚。新世纪以来，金阊区以商贸、物流、旅游三大板块为重点，以石路步行街改造、山塘历史街区保护性修复、金阊新城建设三大重点工程为依托，大力发展三产服务业，全面发展各项社会事业，“三个文明”建设齐步推进。2004年全区实现地区生产总值近40亿元。2、石路商圈石路商圈位于金阊区东部，占地12.7万平方米。石路东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街，交通十分便捷。近年来石路进行了大规模的改造，石路已成为继观前街后第二条商业步行街。改造后的石路步行街集购物、旅游、观光、文化、娱乐、商住于一体。石路商圈主要以零售业为主，附以一定数量的餐饮业，娱乐业，金融业等。石路国际商城，亚细亚商城，越洋流行百货，时代广场，中心广场、金门商城改造、南浩街、名店街的整治，以及石路步行街二期工程的西扩北进，从而使石路与山塘街，石路与南北兵营融为一体。3、区域商业发展分析：金阊区是市政府所在地，很长一段时间一直扮演着苏州事实上政治中心、西部区域商业中心的角色。但受限于金阊的城市发展水平，区内整体商业档次不高，同质化现象严重，其巨大潜力尚未得到充分发挥。就金阊区而言，商业面积体量偏小，且过于集中于石路中心区一带，呈不均匀分布。随着苏州城市功能的扩大，金阊与市区的关系逐渐密切。面积扩大的市中心城区将由古城区三大区和新区联合形成苏州新的政治、经济、文化中心，而金阊区将成为苏州市中心城区的地理中心和商业中心。由于金阊的地域位置和新中心区的高起点规划，金阊区商业发展前景被普遍看好。而从目前政府的商业规划来看，金阊区的商业目标定位在苏州整个西部的商务中心。随着步行街二期工程的改造成功，石路周边的资源也将得到整合，上塘街延伸枫桥路及金门路整治为石路西扩扫除了障碍，可以预计，借助石路西扩，未来新中心区的商业中心将以桐泾路为坐标原点，在周边拥有大量住宅群、旅游目的地，发展以购物、旅游为主配合餐饮、文化、服务等成为一体化多功能、高档次、现代化的大都市商业群体。整个区域的城市化建设步伐的加快，直接导致越来越多的工业企业拆迁和大量新建住宅的开发和居住人口的增加，未来无疑为本项目带来较旺的商业人气和消费动力。本项目通过怎样的商业规划，借力石路商圈西扩而有望成为周边人群日常消费和周边大量旅游项目商务接待的基地。三、苏州小商品市场发展现状苏州小商品市场的起步可以追溯到上世纪90年代中期，在当时受市场冲击的苏州肉联厂办起了苏州第一个小商品市场。几经周折和风雨，钱万里桥市场成为苏州第一个以批发为主的市场。此后德合、中新、南门等几处市场开始慢慢的在苏州孵化。目前这些市场的经营状况基本可以，平民大众消费成为市场主流。除中翔之外，大部分市场都以招商为主，对优秀主力商户给以大幅度售价/租金优惠，给商户让利，目的是为市场注入人气。此外，市内两个主要的小商品市场（钱万里桥与德合市场）将于今明二年内遭遇拆除，需要寻找可替代的营业场所。第二部分项目定位一、项目分析1、项目简介基地面积30亩，建筑面积不低于40000m2，15（23）年使用权；建筑形态建议：-1F—4F，-1F地下商城，4F顶上车库；工程状况：从现在开始，2个月资料准备（规划设计、许可证）、4个月土建，2个月装修；项目与业种定位：食品、日用百货、新潮百货、女性主题（服装、鞋帽）、儿童主题、家居工艺品、餐饮休闲和步行街综合配套，多位一体的综合性升级版的小商品以一站式购物满足为目的的市场。市场业态定位：以独立商铺为主，以主力店、专卖店、连锁为副的多业态并存，各业态良性互动的商业分布态势。2、项目周边环境项目东、南面紧靠苏州北兵营和居民社区，不远为石路中心商圈；项目西面为苏州市南北主要交通要道——桐泾路，西北不远处为西园。项目南面100米有到苏州第二大商圈石路的商业街——金门路；项目北面150米为通往苏州石路二期工程上塘街的枫桥路、留园路，东北不远处为中国四大名园之一留园；周边商业配套情况：□西园停车场：约500个停车位；□公交线路：游5路旅游线路(欧尚-中新城-钱万里桥北-解放新村-欧尚)34路郊区线路(上塘街-观景新村-白洋湾-朱家庄-东桥镇)40路环线(体育中心-三元-北环-东环-相门-彩香-体育中心)161路郊区线路(广济桥西(石路)-留园路-虎丘-跨塘高浜)311路郊区线路(上塘街-西园-新庄-白洋湾-朱家庄-浒关)317路市区线路(火车站-彩香-狮山路-金枫路-燃气公司)949路市区线路(苏锦新村-虎丘-石路-南门-好又多南门店)441路郊区线路(石路-白洋湾