招商计划

1本资料属于保密文件。招商工作计划(2013年11月-2014年6月)Part1Part3TableofContents目录招商目标规划招商策略制定Part2关于项目定位Part4招商实施计划Part5宣传推广体系招商目标规划PART1运营目标设定倾力打造云计算产业公共服务平台、绿脑办公创业园区模式，将项目塑造成为华南地区此类云计算产业运作模式的典范及先行者。树立智慧谷优秀品牌，为公司其它同类项目的开发建立市场信心打造华南地区首席绿脑办公·云计算产业园区示范标杆项目总体招商目标2014年6月底实现完成80%的招商目标总体招商任务分解月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计目标新租面积(平方米)2,8002,8004,2004,2007,0007,0002,0002,0001,50050050050035,000保底新租面积（目标*60%,平方米)1,6801,6802,5202,5204,2004,2001,2001,20090030030030024,500招商架构设置产业园运营总裁(1人)助理文员(1人)企划总监（1人)企划经理、美工（共2人)招商经理（1人)电商组招商主任或专员（共2人)招商经理（1人)网游移动互联组招商主任或专员（共1人)招商经理（1人)传统配套招商主任或专员（共1人)人员配置：共12人关于项目定位PART2项目发展理念理念1：云计算产业已经成为全球网络科技发展的一个重要趋势，目前也成为国家、各地政府重点发展的朝阳产业之一；理念2：目前国内云计算产业正处于起步阶段，正是行业资源融合、集群发展的有利时机，是目前IT产业转型升级阶段战略机遇期；理念3：宏太智慧谷充分利用良好的地缘优势（依托天河智慧城发展要求，如中国移动南方基地及中国电信亚太信息引擎等企业近在咫尺），为入驻入园企业解决ISSA条件，并依托智慧谷搭建的PSSA平台，从而为入驻企业提供构建起完善的SAAS全产业链。中小型企业成长的助推器数据关键词：项目总建：5万平方米宏太智慧谷电商企业网游企业移动互联网企业孵化企业项目关键词：绿脑办公、产业园公共服务平台、服务配套齐全环境优美、高性价比、优势明显的新模式办公创业园区最终入驻高新企业与服务配套企业比例达到80：20或90：10经营功能定位服务配套目标客户定位理念智慧城市系统及运营商云计算运营及服务提供商电子政务及电子商务研发中心三维地理空间信息系统开发商、集成商数字出版和文化创意系统集成商客户服务中心电信营业厅汽车护理公司地下停车场地下停车场快递/物流公司/便利店自助银行餐厅一楼及部分二楼配套服务设想招商策略制定PART3租金策略战略建议考虑到目前周边竞争力性项目的租金设置水平，以及“放水养鱼”、带旺园区的长远考虑，建议租金应高开低收，即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过一定时长的免租等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。经历了2—3年的经营期后，随着市场的经营状况蒸蒸日上，在第3—5年续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%—10%。租赁控制建议针对项目的精准定位，锁定四大细分行业的企业。在招租过程中，首先对区域、楼层进行合理规划，通过有效租赁控制分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。行业有影响力企业、市场上有影响力企业、可连续租赁二至三层以上的企业优先安排在最高楼层。单层客户由低向高安排，逐层出租。根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案，可预留最低二层分租，满足其它优质客户的租赁需求。针对七栋孵化器创业企业，应加大华南理工大学、广东工业学院、中山大学、暨南大学等知名院校的宣传推广，吸引优质资源入园。招商策略建议1、先行业有影响力企业、后中小型企业首先，重点引进各业态有一定影响力的企业，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动中小型企业进驻。行业有影响力企业、市场上有影响力企业、可连续租赁二至三层以上的企业优先安排在最高楼层或整栋楼。2、电商企业、网游企业、移动互联网企业、孵化企业同步推进确定了以电商企业、网游企业及移动互联网为主要招商对象，制订完善的招商计划，有序推进招商工作。3、配套服务同时进行确定配套服务内容，开出优惠的吸引条件，有力推动其进场工作，通过完善的配套服务有力促进招商工作。4、各类活动、宣传有效配合根据招商工作的推进，制订详细的各阶段宣传推广计划，并策划各类活动、论坛等，包括大型现场签约仪式、专项看楼团、中大/华工创业团等活动，以期有力的推动招商工作。针对业态招商价格策略第一、针对有一定影响力的客户，由于这类客户在行业、地区有一定的影响力，会对行业聚集、中小企业入驻有一定的吸引力，因此应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以不低于面价30%作为优惠。对于特别有影响力的客户，更要采取一事一议的办法，在租金和其他方面给予更大的优惠。第二、针对一般品牌客户，它是项目整体租金与经营业绩的主要来源，租金可考虑以低于面价20%作为招租标准。第三、针对孵化创业客户，它也是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以低于面价5%～10%作为招租标准。第四、针对配套服务业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。项目招商充分展示策略项目现场包装是项目推广的关键，由于项目区位并无商业基础。通过现场的包装，营造强烈产业园区氛围，强有力塑造项目商业财富的形象。招商接待中心的再包装目前二楼的招商接待中心现场稍显冷清，并且相对来说比较简陋，我们建议尽快在在大厅内某一区域增设沙盘、灯箱、展板、挂旗、洽谈区域布置等有关物料，以烘托现场气氛，提升对项目招商的宣传、展示效果。园区项目整体氛围的包装目前项目的周边区域、中庭、外墙、各类标识、导视系统等均未完成，项目的整体氛围将影响到到访客户的信心。我们将针对项目整体氛围进行全面的重新包装，以达到吸引客户的效果。招商实施计划PART4招商核心策略1、主力商户优先招商本项目应采取“先确定主力客户，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，在当地有一定影响力的电子商务、网游、移动互联网客户要提前招商，包括酷狗、浪潮等有一定影响力的企业加大招商力度，以大带小，即用核心主力客户来带动中小商家。2、分行业招商目前，我们确定了电子商务、网游、移动互联网及孵化创业企业四个方向，我们将在招商时可按分类进行集中招商。3、优惠招商优惠招商是最常用的传统招商策略，措施包括免租期、折扣租金等。对于配套商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营，从而促进招商。优惠招商是一种放水养鱼形式的招商策略，尤其在本项目目前的环境条件下，不但要用，而且针对知名品牌商家和团体客户优惠力度要更大。4、顾问招商行业内、管委会寻找一些有影响力的资深人士，如相关协会及商会领导、政府有关人员等。通过他们对目标客户进行招商，并给予其一定物质奖励。招商优惠条件1、免租目前项目已开始招商，但招租率相对较低，基于此，在现阶段招商，必须给予入驻企业足够而合理的免租期。对于主力商户给予更长的免租期。2、老客户介绍新客户对于入驻客户或其他人士介绍新客户入驻市场，给予增加一定期限内的租金折扣优惠或现金奖励。一方面能很好的调动老客户介绍新客户的积极性，另一方面可极大增加老客户对本项目的认同感。3、送装修推出送装修的优惠措施，以落实有号召力的客户进驻本项目，并藉此吸引其它品牌商户及经营者。实际操作中可聘请装修设计公司，按个别优质品牌经营者的设计意图进行设计与装修，为其承担部分费用。4、特定时间签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣、管理费优惠及有关礼品等。5、税收优惠主动协助客户申报税收减免及租金补贴等各项优势政策。前期各项招商工作的准备。有针对性的将行业、区域有影响力的企业招至园区。阶段目标规划通过前期有影响力企业的招商进驻，全面展开招商工作，吸引中小企业进驻，开业前完成整体招商80%。持续推进招商工作筹备期引爆期11月12月1月2月3月4月5月6月签约期招商时机节点设置预热期持续期招商预热期时间2014年1月—2月推广目的A、开启项目的前期优惠预定工作。B、扩大本项目的影响力，加强对有影响力客户的招商力度。C、配套服务招商同时全面启动，以完善的配套吸引客户进驻。宣传口号与大自然全接触的新型办公模式操作形式A、行业杂志、报刊的软性文章及网络对“华南首家绿脑办公模式的云产业基地”进行深度报道。B、进行主力商户的签约及一般商户的认租。推广媒介及手段行业杂志、报刊、网络平台、DM、户外广告、车体、车站广告等。招商引爆期时间2014年3月—2014年5月推广目的A、巩固、提升项目品牌。B、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。c、持续上阶段热潮，实现预定的招商目标。D、促进尾货的招商，务求利用开业的有利时机，使项目达到更高的招商率。宣传口号掌握先机，体验全新的办公模式操作形式A、进行主力商户以及配套服务公司（如物流、银行、便利店、酒店、健身会所、员工餐厅、休闲COFFEE吧等）的系列签约活动，提高项目的热度。B、通过地商户的引入。C、引入品牌商家，进驻旗舰店经营示范区。D、对本地的经营者进行精耕细作，充分挖掘市场潜力。E、组织招商推介会、品牌商户签约会等。F、完善良好的客户服务体系，积极提高客户的集群效应。推广媒介及手段签约会、招商推介会、论坛、现场活动、行业杂志、报刊、网站、DM、户外广告、车体广告、电台等。持续招商期时间2014年6月推广目的A、树立本项目的形象，提高知名度与美誉度。B、持续不断宣传攻势，增强意向客户对本项目的信心，快速消化尾铺。宣传口号把握最后时机，为企业争取最后的办公福利操作形式A、运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，将项目已开业信息广而告之。B、利用宣传促销活动、行业内互动的热烈气氛，同时发布尾货招商的广告或信息，趁热打铁，尽快消化余下的办公室。推广媒介及手段行业杂志、报刊、网络平台、网站、DM、户外广告、车体、车站广告、现场活动等。宣传推广体系PART5以大众媒介为主，专业媒介为辅作为一个行业主题地产项目，本项目不同于一般性的项目，要依靠本地区域一定的广告量来获得项目信心的传播，通过广告的大投放量来引起市场的注意，因此主要选择大众媒介。同时，本项目的目标客户为专业型的客户群体，他们也非常注重专业媒介和特别场所的广告信息传达。因此，本项目追求有效的广告投放量，不仅依靠大众媒介，更应运用针对性媒介，如专业杂志、专业网站、专业报纸等媒介。传播要素招商营销活动招商物料媒体关系社会/行业关系项目定位招商/宣传定位招商/宣传体系内部营销体系——自有渠道VI，广告语、基本信息外部宣传体系——外部渠道营销手段：人员/EDM/电话/上门拜访/手机短信/传真/数据库影响力客户签约协议、主题活动、专项推荐会、定向客户参观活动媒介报道、DM、楼书、招商手册等智慧谷官网智慧谷现场氛围包装平面、网络、电视/电台、户外、搜索引擎、大众媒体战略合作、行业组织组团参观、其他合作招商宣传体系线下活动相配合充分配合项目的招商进度，不同的招商阶段，产生不同的宣传计划，产生不同的侧重点，要使项目给人的信心能够充分的渗透，让目标商家从多层面，递进式获得项目信息，加深对项目的认同。开展针对性的专业活动融合项目特点、特色，开展专业性的活动，一方面利用活动推广项目的形象；另一方面，积极吸引目标商家参加，形成羊群效应。因此在重要节点，如正式公开招商、有影响力客户确认等，举办签约仪式、技术交流会、顾问团联谊会等，加大其宣传造势力度，迅速引爆招商。现场宣传、招商活动选择合适的地段，组织宣传、招商人员进行户外的直观宣传，对本项目的优势、特色等进行说明及推广。一来可成为媒体的焦点；二来可达到有的放矢的作用与效果，用成交客户推动意向客户、用团体客户推动中小散户。开展公众活动，扩大项目知名度，提升品牌形象结合并寻找引起社会公众关注的焦点市场，利用公众的聚众效应，积极吸