XXXX0709永州宏一永州大道项目战略定位

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。宏一·永州大道项目战略定位长沙中原顾问事业部Changsha.06.2013——谨呈湖南宏一房地产有限公司Codeofthisreport|10写在前面……4月中旬，中原有幸携手宏一地产周总共同探讨永州大道地块项目。虽然当天有点小雨，但我们还是来到了地块，在山顶上眺望这块版图，很美，很是让我们心动，也是第一次与本项目地块的相识。Codeofthisreport|11地块区位：本项目位于生态新城片区，处于河东组团边缘，紧靠着城市发展主轴——永州大道。地块区位生态新城组团中部生态新城组团作为南北联城的重要空间载体，将是城市未来发展的重点地区，将建设成为市级商贸中心、文化娱乐中心、空港物流中心及湘江风光带休闲旅游服务中心，依托良好的自然生态条件，打造城市生态新城，中部生态新城组团远期总建设用地（含机场）15.6平方公里，城市人口12万人；中部生态新城组团2020年应达到绿地率42%，绿化覆盖率48%的绿化发展目标。生态新城Codeofthisreport|12地块交通：项目地块整体为四条道路所包围，未来交通出行是极为便利的，尤其是东面的永州大道是连接两区的唯一主干道。项目离中心城区车程约在10分钟左右，时间距离较短。项目紧靠永州市南北主轴永州大道，永州大道连接冷水滩与零陵区，目前永州大道沿线已逐渐发展成为永州冷水滩区的行政中心，大量行政单位搬迁至此。项目南面紧靠规划中的中江庙横路，中江庙横路规划拉通复兴岭森林公园与湘江东路，届时本案就依托中江庙横路占据山、水两大自然景观资源。项目北面紧靠规划中的复兴岭西路，复兴北路贯穿复兴岭森林公园。永州大道中江庙横路阳甸二路湘江东路复兴岭西路城南大道李达大道地块交通Codeofthisreport|13区域规划：项目北边聚集大量政府机关办公楼，东侧紧靠已规划的复兴岭森林公园，同时南面的万商红商贸物流园，是湘南承接产业转移示范区的首批重大项目，未来高端客户必定会云集于此。复兴岭森林公园紧靠项目东面，与本案仅一路之隔，复兴岭森林公园总占地124.33公顷，将会依据现有地形地貌打造成为永州最大的森林公园之一。复兴岭森林公园万商红占地1500亩，总建筑面积49万，已于2012年8月动工，是湘南承接产业转移示范区首批重大项目。万商红商贸物流园复兴岭森林公园地税局环保局质量技术监督局房产局检验检疫局地块规划Codeofthisreport|14永州大道未来烟草局用地永州机场地块四至：地块北面有大量行政单位用地，南面有一个砖厂，西倚永州大道，东临复兴岭森林公园。四至现状整体情况较为理想，但未来砖厂的处理将影响到整个项目的开发方向以及开发节奏。天然山林复兴岭森林公园制砖厂地税局环保局质量技术监督局房产局检验检疫局地块四至Codeofthisreport|15指标：地块占地面积约189000，约283亩。属于丘陵地貌，土地植被茂盛，环境优美，山体落差较大，未来开发难度会较大，建议在景观设计以及建筑排布上尽量结合项目现有山体落差以及园林植被来打造，减少开发成本。占地面积：189000容积率≤3.0建面≤570000建筑密度≤26%绿地率≥40%建筑限高：45米项目地势高低起伏，天然形成有植被的山体。项目天然形成低洼水潭，可以加以利用。地块经济指标Codeofthisreport|16项目基本认知通过此次相识，项目组认为，本地块区域暂时较偏，但地块在规划、交通、地块属性、地块环境等方面均有较高的可塑性，但地块周边环境因素将影响本项目的发展。都市起步新区、政务新区、森林公园、中大规模、可调的容积率[新区·资源·公园·低密度·大盘]机遇？？风险？？Codeofthisreport|17报告体系AnalyzeSystem宏观篇——宏观环境回顾1、宏观经济篇2、国家政策篇3、行业动态篇城市篇——永州发展回顾市场篇——永州楼市回顾客户篇——客户调研回顾定位篇——项目综合定位Codeofthisreport|18宏观市场结论宏观经济：就目前形势看，经济走势仍不明朗，短期内驱动经济增长的“三驾马车”中唯有投资能有效支撑中国经济发展，而房地产及相关行业是固定资产投资的重点。而“稳中求进”的经济发展思路将有利于楼市的稳步发展。宏观政策：“房地产的调控史，是楼市的完善史”，随着调控的逐步深入，房地产基本告别了“大起大落”的时代，将逐步驶入健康发展的轨道；但其作为经济发展的支柱力量短期内不会改变。宏观行业：全国土地及住宅市场稳步上行，地王频出，房价上涨预期不变，二、三线城市价值逐步凸显。2013年来一线城市市场快速回暖，由上而下传递，预计2013年下半年后，三线市场将快速上升。行业地位+楼市回暖=2013年下半年-2014年地级市机遇Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010报告体系AnalyzeSystem宏观篇——宏观环境回顾城市篇——永州发展回顾1、永州市概况及规划2、冷水滩区城市研究3、零陵区区域城市研究市场篇——永州楼市回顾客户篇——客户调研回顾定位篇——项目综合定位Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010Part.1永州城市概况Codeofthisreport|21城市总体规划未来永州发展将以一圈一带一轴三组团为城市总体结构：一圈：城市外环高速公路圈一带：湘江风光带一轴：永州大道城市发展轴三组团：指北部冷水滩组团、中部生态新城组团、南部零陵组团。城市定位：国家历史文化名城，湘、粤、桂省际区域性中心城市和现代化生态旅游宜居城市。远景规模：永州市中心城区2020年规划控制100平方公里，人均建设用地面积为100m2/人；规划至2030年，城市建设用地规模137平方公里。生态新城打造沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的整体。城市规划冷水滩零陵区Codeofthisreport|22国家规划：随着中部崛起战略的大力实施和《促进中部地区崛起规划》的出台，为永州的发展提供了一个千载难逢的有利时机，文件明确提出，要把永州作为100-200万人口的大城市来培育，这表明永州市城市建设已上升到国家区域发展战略层面。湖南规划：《湖南省推进新型城镇化实施纲要（2012-2020）》纲要提出，到2015年，全省城镇化水平要超过50%，建成特大城市6个（长沙、衡阳、株洲、湘潭、岳阳、常德），大城市6个（郴州、益阳、永州、邵阳、娄底、怀化）；到2020年左右，预计永州市中心人口达100万。人口现状：2011年永州市中心城市城镇人口只有54.09万人，占全市总人口的8.8%，全市城市化率35.38%，比全国、全省的城市化率分别低15.9个百分点和9.8个百分点。城市人口未来十年，永州市中心人口将翻番增长达100万级，房地产发展机遇千载难逢。Codeofthisreport|23“十一五”以来，永州经济社会实现了持续快速发展，2012年永州市GDP达1059.6亿元，比上年增长11%，在湖南地州市排名第8；但两区GDP占比仅30%左右；2008-2012年五年间，永州市的GDP增长和人均GDP增长速度均超过10%，2013年永州仍将会保持高速发展态势。★以上数据资料均来源于政府工作报告十一五以来，永州经济加速腾飞，不断增大的经济体量，为城市的建设发展提供了强大的原动力。湖南省GDP排行排名地级市2012年（亿元）人均GDP（元）1长沙6399.9190257.82岳阳2199.9240105.743常德2038.532742.254衡阳1957.526775.995株洲1759.4144745.936郴州1517.2732948.327湘潭1282.3546386.338永州1059.5720116.45经济发展Codeofthisreport|24城市：具备打造百万人口级别的，连接两广的重要区域中心城市的潜力。经济：后发优势较明显，增速保持全省前列，工业化加快，迎来发展腾飞期。消费：居民收入增长，超前消费意识较强，且存在百万返乡人士的返乡消费。永州市极具潜力和爆发力的房地产开发基础城市概况小结Codeofthisreport|25Part.2冷水滩区域概况Codeofthisreport|26冷水滩位置:冷水滩区位于湖南省西南部、永州市北部，是永州市委、市政府所在地，是全市的政治、经济、文化中心。配套：区域内通讯、电力、供水、教育、体育、娱乐和商业服务等城市设施配套齐全。产业：全区现有较大规模的工业企业350余家，其中大中型骨干企业50余家。食品工业；机械工业、建材工业；轻纺工业等四大支柱产业。共有主要工业产品50余种。冷水滩区是永州市的政治、经济、中心，区域内各配套设施齐全。冷水滩区概况Codeofthisreport|27河西为老城区，工商业发达，居住环境较差。由于历史原因，河西老城区改造困难重重，该片区的发展空间已到极点，很难有进一步开发余地。城市的升级改造与发展约束在瓶颈之下。冷水滩区以湘江为界分为河东和河西两大板块，由于政府搬迁，形成巨大的凝聚力，各大行政机关、金融保险、教育机构、体育中心等纷纷抢滩河东。河西河东河东为新城区，市委、市政府及众多机关单位所在地，整体规划和配套较好。自1996年永州市以市委、市政府大院“迁都”冷水滩河东板块,城市行政中心的影响力,给河东板块的房地产带来巨大的凝聚力和带动力,各大行政机关、金融保险、教育机构、体育中心等纷纷抢滩河东。冷水滩区概况Codeofthisreport|28冷水滩区2012年城镇可支配收入为159.8亿元，比2011年增长10.4%，人均GDP32243元，比2011年增长9.4%，两者增长速度比2011年稍缓；冷水滩区2012年可支配收入为21369元，比2011年增长