青岛李沧区面粉厂项目市场报告

赢响胶东银座雄心—李沧区面粉厂项目市场报告本项目将是银座第二个SHOPPINGMALL，也是占领青岛北部城区市场的桥头堡，将辐射四方区北部、李沧区和城阳区大部。它对银座的意义不仅仅是成功整合第二个综合商业，更是全面占领青岛乃至胶东的至高点。济南银座中心本案项目目标项目宗地分析市场研判市场机会分析项目定位目标沟通项目背景机会与策略定位主要的研究内容物业发展建议营销策略/执行问题判断营销构想产品建议信立怡高逻辑思维导图目录contents123项目愿景及目标市场研判宗地分析项目愿景企业战略意义：成功布局青岛，辐射青岛北部区域，为未来占领胶东市场奠定基础。企业品牌意义：打造青岛人高度认可的银座品牌商业，商业品牌提升其他物业品牌。实现开发目标：以商业为主体，其他各类物业协调运作，稳定回现，并最终服务商业。目录contents123项目愿景及目标市场研判宗地分析市场研判项目背景研究房地产市场研究2010年1月12日晚间，央行宣布，自1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。以2009年11月底59.27万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社等小型金融机构暂不上调因素，分析师预计这将回收2500亿基础货币。而且，由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期。中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2010年1月10日国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。宏观政策2010年4月15日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。随着新“国四条”的颁布，新一轮政策打压即将开始，二套房首付不得低于50%仅是国家政策调控的第一拳，未来市场形势不甚乐观，建议开发商在开发过程中要快进快出，规避风险。李沧区开发过程可分为三个阶段发展初期（2000～2002年）：经济适用房基地上世纪末，李沧区地产给人们的印象就是“野战军”，当时第一代李村开发商的动作多是一些零星战役，早期楼盘广业西山花园7万平方米的规模已经创造了李沧地产的纪录。其消费人群主要是在李沧区工作和生活的人，当地购房需求有限，导致地产销售速度缓慢。发展中期（2002～2006年）：进入快速发展期，市区中低端客户开始涌入李沧2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功，政府决定缩小南北差距，多个市政项目开始实施，2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规划，在此后4年，308国道改造完成、后海供热项目开建，李沧区的综合配套状况大为改观，让李沧地产具备了前所未有的潜力，为更多的购房者看好。近期发展（2006年至今）：主要承接城市中端置业需求，并向中端置业需求过渡2006年年初，李沧地产的终极目标—CLD得到确认，同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进驻李沧，现在李沧的准确定位为“一极两轴三区四带”的规划。作为未来CLD的配套区域，李沧区的综合配套完善的前景更加为人们看好，规模宏大的李村商业区改造项目已经启动，青岛火车站总站也将落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市人气最旺的居住社区。随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区历经十年，其居住价值实现了低端-—中低端、中低端-中端的不断提升一极两轴三区四带★“一极”就是全力打造区域增长极。★“两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴。★三区分别是交通商务区、现代商贸区以及生态商住区。★四带分别是“蓝带”——全长17公里的李村河休闲产业带、“银带”——全长12公里的九水路(九水—京口—振华)商贸产业带、“金带”——全长12公里的金水路商务产业带、、“绿带”——全长14公里的(百果山—老虎山—烟墩山)商旅产业带。李沧区发展历程城市发展“环湾保护，拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略。青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心青岛城市化发展轨迹200620022010中心城郊区化新城城市群30%50%70%城市化率平稳发展期2007年，青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展阶段，同时城市呈现多核发展，新的城市核心的发展，必将导致大量的农村人口和流动人口的涌入，李沧区作为青岛未来的城市副中心，城市多核发展的一核之一，人口的大量涌入，将成为青岛市房地产市场最大的引爆点。青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展期，受城市多极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成为青岛市房地产市场最大的引爆点。青岛市地铁规划★轨道网由轨道交通M1、M2、M6及L2号线构成环湾轨道交通线。通过M3及M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系。★地铁M2线：太行山路—李沧东部。线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部。李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使李沧区更加成为人口的聚集地。李沧板块城市蔓延区、城市中低端居住区李沧区区位青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。李沧区经济伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现代化趋势。青岛CLD，共7个片区设计趋于面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平米，竣工后居住人口将达20多万，2010年“中央居住区”将建设完成。绿城理想之城是青岛CLD中第一个项目，占地4100亩，建面202万，预计入住人口5万人。分五期开发，第一期占地12万平米，建面23万平米，容积率1.4李沧区发展近期李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。李沧区发展李沧区规划的三大组团，将推动李沧从城市地理位置向功能多元复合，环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变。李村片区规划李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区。规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构。★李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，规划人口20万人。★李村片区规划区域东起308国道、西至重庆中路、北起金水路、南至张村河，规划总面积986.77公顷，现状总人口17.5万人。★规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构：“两心”指本区域李村商业中心和李村公园绿化中心；“三带”指本区域李村河、大村河、张村河滨河绿化景观带；“四轴”指夏庄路、京口路、书院路和九水路四条景观轴线；“六片区”指六个综合居住片区。小结青岛已经进入城市高速发展阶段，居民消费以及物业投资也将得到提升。青岛城市化率已经超过60%，受城市多极化发展的影响，李沧区将成为青岛市房地产市场最大的引爆点，为未来房地产开发提供了市场机会。李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁至远郊区，李沧区将成为集总部经济，生产服务业等都市副中心；李沧区规划的三大组团，其中桑毛渠和中央居住区已经具有一定基础，未来将推动李沧功能多元复合、环境生态友好、都是特色鲜明的城市新中心转变，发展潜力巨大，孕育着巨大的市场机会。李村片区未来总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，为综合体项目开发提供了巨大的市场空间。市场研判项目背景研究房地产市场研究房地产市场研究住宅市场分析公寓市场分析商业市场分析整体住宅市场研究区域住宅市场研究城阳：价格区间：4500-8000别墅：15000产品形式：高层、多层、别墅开发区：价格区间：5000-16000产品形式：高层、多层四方李沧CLD价格区间：7500-1万产品形式：高层崂山中心区价格区间1.2-2万产品形式高层市南市北价格区间：1-1.8万产品形式：高层未来城市核心区、高端产业积聚区——崂山区是青岛城市的绿肺，是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区认知重工业区、港口区——依托港口和产业集群优势，形成重工业区和港口区核心海景豪宅区——城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值城市核心区——市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区高端海景居住度假区——具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一选择空港和高科技产业新城——具备高新产业基础及与国际机场最近的距离，打造生态新城的意象中央居住区——承接城市外溢人口，通过便利的交通与城市形成了较为密切的联系市南沿海一线价格区间：3万-8万产品形式：高层崂山沿海一线价格区间：2-3万产品形式：高层青岛房地产市场已形成明显的板块特征，随着青岛市区房价不断上涨，李沧CLD成为城市人口主要外溢方向。青岛中央休闲区——温泉镇已形成休闲度假认知，鳌山在打造大型度假休闲设施。温泉镇和鳌山卫板块将成为青岛首席resort区房地产市场板块格局浮山新区8500-1.3万高层\多层住宅市场-供应2009年七区住宅供应量及比例（单位：万㎡）171.51,18.9%117.9,13.0%96.55,10.6%94.62,10.4%197.57,21.8%140.28,15.5%89.23,9.8%城阳区开发区崂山区市南区市北区四方区李沧区区域供应量（所占比例）单位：万平米城阳区197.57（21.8%）开发区171.51（18.9%）崂山区140.28（15.5%）市南区117.9（13%）市北区96.55（10.6%）四方区94.62（10.4%）李沧区89.23（9.8%）2009青岛七区总供应为906.7万平米，其中新增供应560.04万平米。供应量最小的区域为李沧区，供应量为89.23万平米，所占比例不足10%。住宅市场—存量区域存量（所占比例）单位：万平米开发区57.28（21.5%）城阳区53.71（20.1%）市南区44.83（16.8%）崂山区35.6（13.4%）市北区33.36（12.5%）李沧区23.34（8.8%）四方区18.51（6.9%）截止2010年2月底，青岛七区住宅总存量为266.63万平米。李沧区存量面积位列第六，截止到2010年2月底区域存量为23.34万平米，所占比例为8.8%，目前存在较大的市场空间。2009年七区住宅存量及比例（单位：万㎡）53.71,20.1%35.6,13.4%33.36,12.5%23.34,8.8%57.28,21.5%44.83,16.8%18.51,6.9%开发区城阳区市南区崂山区市北区李沧区四方区住宅市场—成交区域成交量（所占比例）单位：万平米城阳区136.59（21.83%）开发区112.85（18.04%）崂山区102.04（16.31%）李沧区75.03（11.99%）市南区71.63（11.45%）四方区70.31（11.24%）市北区57.21（9.14%）2009年青岛市住宅成交月度变化（单位：套）010002000300040005000600070008000成交套数1931157442425008557069986804539153685668654857360901090209030904090509060907090809090910091109122009年青岛市住宅成交月度变化（单位：万平方米）0102030405060