中原-天津西青中北镇项目策略推广_62页

中原出品SINCE1978地产资料大全市场的总体分析$总体价格水平上升使得成交量下降$“国六条”使得３０多个项目重新修改规划推迟推向市场。在半年左右时间内市场供应将出现短暂的停滞$天津房地产市场产品结构性失衡问题在短时间内难以解决$今年将拆迁500万平方米,刚性需求强劲$高性价比产品将供不应求瑞景居住区瑞景居住区宜兴埠宜兴埠卫国道沿线卫国道沿线张贵庄沿线张贵庄沿线柳林/双港片区柳林/双港片区奥运板块奥运板块中北镇板块中北镇板块板块分布图地产资料大全•100万平方米的总体建设规模,包含了各种建筑形式,客户选择空间较大•万隆集团一贯的营销策略:以低价强占市场•将使该板块的成熟程度及区域配套更加完善•规划缺乏创新,产品品质一般•万隆已有的后期管理水平降低了品牌可信度,导致客户的忠诚度不足•土地与开发成本压力巨大,亟待期盼销售成果姗姗来迟的大盘－－大地１２城地产资料大全中北镇开发的第一炮－－假日风景•强势品牌吸引了众多客群,其对市场的压迫式宣传获得了较好的销售业绩.•强大的宣传攻势,带动了整体区域的开发潜力•产品创新及整体品质，比较受到客群认可•后续推广将会受到市场大势以及万隆\金厦项目的阻击•”国六条”将会使得中心城区的项目供应结构性问题逐渐缓解,则该案原有的产品优势将相对萎缩地产资料大全平凡的没落贵族－－水语花城•整体规模有一定优势,能够很好的”借市”•整体规划比较呆板,资源整合力较差•项目的总体客群定位比较混乱•营销推广的力度气势，与其品牌\规模不相匹配•产品缺乏创新较为陈旧,,难以适应市场需求•国企性质的运作水平，使得客户对今后的项目升值潜力信心不足全方位的竞争☯产品战☯价格战☯成本战☯时间战☯信息战☯配套战☯规模战☯品牌战地产资料大全我们如何应对残酷的竞争中原的市场战略建议•采取“市场追随者”的策略，利用项目总体规模不大的特点，充分发挥产品的市场竞争力，集中宣传产品的综合性价比优势,利用区域集聚效应吸引大量客流的机会，迅速消化.•与水语花城项目相比，本项目将可具备产品方面的强烈差异性，以及优异的综合性价比•借势宣传----尽量能够借助假日风景、大地12城等项目的宣传效果，节省推广费用可视为增加经营利润•假日风景、大地12城属大盘性质的规模性开发,价格的不断提升是大盘价值体现的重要标志。而本案是区域内入市最晚的项目,价格水平的灵活性优势将日益明显,将具有无法比拟的优势.地产资料大全抢什么???•当对手正在修改规划时我们进入市场认购了•当对手进入市场认购的时候我们开盘销售了•当对手开盘销售的时候,我们已经是准现房了我们抢的是市场,抢的是客户,我们总比别人快一步销售三步曲买不买房看环境选不选房看总价掏不掏钱看房型地产资料大全入市时机建议：2006年9～10月间中原观点：此时万科项目与金厦项目均已进入持续销售期，其内部的多层楼座应已大部分实现销售，板块范围内客户购房的选择余地逐渐减小。而万隆项目又尚未进入市场销售,——本项目住宅将选择此时入市建议开盘时点：2006.9月中旬(或者提前到2006.9.8)此开盘时点，可以占据九、十月份的传统销售旺季案名建议南岭雅舍美景天域花好月苑尚达雅筑优越自然天成，领袖时尚之都3南岭雅舍体验私享洋房的感觉4我的家，在岭南突破重围我们从产品的设计理念,舒适度,合理性方面突围,不买贵的就买最合适的我们从价格方面突围,因为各种因素的集成,使得我们占尽了优势,获得了最大的性价比我们从主题景观上突围……我们从市场声势上突围……我们——突围！地产资料大全我们要主张……•人居理念•舒适生活•成熟社区•景观特色•巨大的升值空间定价原则策略原则：低开高走小幅快跑随施工的进度和销售进展情况，每到一个调价时点（参考市场的价格趋势），按确认的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划提高的定价策略。形成调整后价目表产品卖点•最适宜的居住空间•产品的实用性•最具投资价值的房产地产资料大全项目分析与客群定位优势•住宅单元面积控制得当，户型设计精致合理，项目整体素质良好•本案体量较小，且为纯住宅项目，营销推广工作容易展开；•“西部新城”的整体规划比较完善，并已逐步被市场接受•本案交通较为便利，通达性比较良好，未来将进一步改善地产资料大全劣势•本案开发商品牌优势有待进一步确立；•本案原为金厦项目的一部分，需要重新树立本项目形象；•项目南侧紧邻锅炉房的不利影响；我们面临的威胁•周边项目均为大品牌开发商大规模实力操作，竞争激烈；•周边在建项目对周围环境有一定影响；•地处外环线外，仍有一定的心理障碍；地产资料大全市场竞争机会分析•“国六条”政策形成的整体市场空档；•天津市政府计划年内拆迁放量，将带动整体市场；•周边大盘的快速兴起，将会带动区域基础配套设施的日益完善；•本项目所处位置符合城市住宅郊区化的发展趋势；客户群的定位投资投资投资核心客群核心客群地产资料大全目标客户职业分布•私营企业主•党政机关公务员•金融与科研系统员工•高级教师•企事业单位管理层•投资群体•部分因拆迁改善需求推广核心这么适合的产品，现在在天津可能不太好找速度决定效益、能力决定成败地产资料大全推广目的赋予产品附加值，建立消费者对其认同感认同产品的品质接受项目的生活理念推广步骤先推神后推形，虚实结合神——较为虚幻的理念宣传形——较为具体的产品宣传开盘２００６.９.下旬秋季房交会２００６.１０.１国庆节２００６.１２.２５圣诞节２００７.１.１元旦２００７.２.春节销售节奏控制销售推广手段和价格策略相配合，追求利润的最大化，顺利完成项目的整体销售。月～06.9月48号楼32号楼引爆期06.9月～06.10月48号楼32号楼100套23%强销期06.11月～07.1月31号楼35号楼43号楼180套65%持续期07.2月～07.4月34号楼42号楼47号楼14096%清盘期07.5月尾房19100%地产资料大全营销战术全面进攻各个击破围点打援营销战术---全面进攻在项目开盘前，将围绕既定的推广主线展开全面的宣传攻势。大量的多角度媒体宣传、以及强有力的事件引爆，将是使消费者关注本项目并且停止、暂缓购买其它楼盘的有效手段，最终将使消费者在这段时间里产生被动的强制性记忆——接受我们的项目。地产资料大全营销战术---各个击破在进行项目的全面宣传之后，对已经积累的客户资源将进行有效筛选，并采取各个击破的战术尽量获得更多“点”的战术成功。这里我们要在做好推广宣传的同时，加强媒体工具、宣传网络的“有效”宣传，加强现场销售的实力，做好样板区域的设计和施工，认真做好对销售人员的培训以提高成功率等。营销战术---围点打援本项目特点鲜明，客户“人以群分”的特点将比较突出，因此对成交客户的链接式口碑宣传渠道的销售工作就显得尤为重要了。为此我们将重视围点打援的战术，亦即在完成一个客户的销售后还要重视其周围的人，重视整个销售过程中对客户的持续服务和人性化关怀，将每一位客户都作为我们项目的一个宣传窗口。同时还将开展的互动式的“活动营销”予以配合，在以后的物业服务中应强调并体现“星级服务”。地产资料大全项目卖场包装•社区的公建设施、样板示范区域及标志性建筑应该充分展示本案特质，烘托气氛•比如：售楼中心时尚、华贵、高雅的大厅、播放优雅音乐、和谐温馨的洽谈室以及溪水环抱的现代建筑等，每个细节都体现着现代人居韵味•让客户步入本案卖场即可进入角色，并感受精神自由的舒适生活体验品位南国风情地盘包装地产资料大全媒体组合推广•媒体选择“广度”宣传：户外、每日新报、交通电台、手机短信“有效”支撑：DM、写字楼、汽车4S店、高档消费场所和银行卡户借助PR公关活动及事件营销制造亮点，提升项目整体形象，加强市场认知。•网络营销•宣传力度做出强力轰炸市场的势态，引起社会关注的同时，使“每一个人”都被迫地接受我们的理念。宣传道具形象楼书、产品楼书、房型资料及沙盘模型。物业管理服务------国际品牌委托国际级物业管理公司负责项目的后期管理顾问工作,组合提升本项目的品牌优势,加强对客户认知的影响力,同时增加项目的卖点.地产资料大全本案中原有信心也有能力将整盘均价提升到?¥５０００----５５００元/平方米地产资料大全开盘前的主要准备工作•销售中心重新包装(方案设计\施工\形象展板\装饰布置等)•项目形象包装(VI系统,项目形象表现)•所有印刷品的设计制作•销售道具的方案设计与制作•销售价格体系的制定(含优惠政策)•销售节奏与控制方案设计•销售人员的专案培训以上准备工作所需时间不少于45天我们拥有中国20家地产顾问分行天津２０家二手分行中原广告的专业推广设计物业顾问与先进的物业管理模式国际化的建筑设计公司中新集团松江置业津东集团浩天集团朗钜地产天津城投天津中原操盘优势•丰富的楼盘代理销售经验：成功案例如富顿、汐岸、白楼、俊城、米兰等•策划、广告、销售的综合整体营销系统•一二手联动(不用投资的外展场)2005年，二手门市店转介到一手项目累计达到582单，占到一手销售比例18.87%，充分的发挥了中原的整合资源优势，对中原代理的一手项目销售进程提供了有力支撑•经验丰富的高素质团队为客户创造最大价值地产资料大全俊城·浅水湾项目销售已近尾声,目前销售均价已经比入市价格高出1500元/平方米富顿项目•05年5月正式开盘，06年4月请盘.•整体销售均价为7500元/平方米，比入市均价高出1200元/平方米地产资料大全汐岸·国际该项目于2005年全面完成销售,不仅远远超出了发展商的预期均价水平，并且创造了良好的品牌效应与社会知名度，已经成为天津高档住宅的代表项目生活不在家我们期待着双赢天津中原出品地产资料大全