兴义万峰城前期产品开发策略报告

兴义万峰城前期产品开发策略1开发商背景贵州国投+广西国投在黔西南地区有进一步吸纳大量土地的远景。实力雄厚责任重大开发商背景2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景企业长远目标现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的现实条件的结合通过本项目的成功开发，树立品牌形象，实现项目在市场上的地位，建立公司可持续发展的策略。在实现品牌的前提下，稳妥入世，平稳启动。市场：竞争激烈，集中放量产品：多样性丰富企业：实力国企开山之作。项目背景3项目背景1万峰佳苑——前期产品开发策略项目本体条件分析2问题结构化分析3市场竞争分析4项目整体发展战略5项目整体定位6规划方案7物业发展建议8项目总体经济效益评估94项目区位老城区片区项目位于主城区的边缘片区，是兴义市最适宜居住的片区下五屯片区民航片区兴泰新区坪东片区马岭片区顶效片区桔山片区下五屯片区毗邻万峰林景区，具有良好的自然条件，未污染的环境条件，被认为是最适宜居住的片区，城市功能定位以居住功能为主体；本项目项目地块老城区项目地块万峰林项目地块兴义机场3KM9KM8.7KM5区域概况下五屯片区正逐步成为大型居住聚集区，交通便利，但缺乏生活和商业配套本案莱蒙帝景义诚山水祥瑞苑万峰花园九华苑阳光丽景苑幸福里峰林路永康路金苑路公园北路平桥路九华苑万峰花园阳光丽景苑义诚山水莱蒙帝景祥瑞苑幸福里6项目资源区域内有良好的景观资源、教育资源教育资源：兴义八中、兴义九中；人文资源：刘氏庄园、王文华将军和王伯群先生故里景观资源：万峰林峰林如海、田园似锦、古榕如盖、绿水如带、秀丽的纳灰河、独特的布依傩仪原生态民族风情；观峰道、铜鼓广场、峰林广场、兴义民族街、市政广场、阳光盆景园、绿缘花卉基地；近100家“农家乐”。本项目兴义九中兴义八中刘氏庄园王文华、王伯群故里7地形地貌∣对外交通项目对内对外交通发达；地块地形规则，内部平整交通规划：以峰林大道为主、公园北路等八条各具特色支道为辅的城市路网，平桥路和凤凰路是下五屯片区的两条次干道，文教路、商业路及支道、文化路及文化路支道、景峰大道、景园路、将军环线、北环线等；本项目地形特征：地块略呈梯形状，内部地势平坦；地块基本为耕地，土质较软；地处喀斯特地貌地带，地下情况相对复杂；地上附着物：地块北端和东南端有少量民房；地块上现有小麦种植物和部分林树；8项目属性界定地块属性对本项目的价值点界定城市层级位于兴义市中心城区的边缘区域，无延伸拓展空间，非城市发展重点区域层级缺乏生活配套，交通便利地块层级经济指标中大规模，中高容积率商业配套规划完善的商业配套交通状况能迅速与中心城区接驳景观资源具一定优势的景观旅游资源地形地貌地块略呈梯形状，内部地势平坦，土质较软9项目背景1万峰佳苑——前期产品开发策略项目本体条件分析2问题结构化分析3市场竞争分析4项目整体发展战略5项目整体定位6规划方案7物业发展建议8项目总体经济效益评估910本项目未来发展方向预判——中高端物业本项目不具备稀缺资源，项目周边环境制约了做成高端产品的可能性符合开发商目标,易于树立品牌无法与周边项目形成差异化进行区域价值突破，实现项目目标与开发商目标不符合中高端高端中低端低端发展方向初步研判11矛盾和冲突——现状与目标之间存在着的矛盾或冲突现状目标（方法）从07-08年以来，兴义市场持续升温，项目大量涌现产品种类全面升级，各种营销手段也层出不穷项目限高与容积率和密度之间的矛盾与冲突项目入市时机和调性的把握打造高价值的产品与社区多样化的产品结构，规划思路突破带来的独有竞争力问题结构化分析12项目背景1万峰佳苑——前期产品开发策略项目本体条件分析2问题结构化分析3市场竞争分析4项目整体发展战略5项目整体定位6规划方案7物业发展建议8项目总体经济效益评估913市场竞争分析市场竞争分析4总体市场主要竞争项目项目SWOT分析14总体市场房地产投资额、施工面积持续高速增长，商品房未来供给压力持续增大兴义市近年房地产投资额8.236.115.0164.852.441.92024681020052006200720082009年1-9月2010上半年亿元投资额房地产投资额持续增长，2010年计划总投资41.88亿元，2010年上半年房地产完成投资额5.016亿元，仅相差2009年全年房地产投资额1.09亿元；2009年施工面积89.7749万平米，2010年上半年兴义市房地产施工面积达到155.4989万平米，超过了2009年全年施工面积65.724万平米，预期未来推向市场的商品房供应量将不断增大；兴义市近年房地产施工面积86.4889.77155.5020406080100120140160180200820092010上半年万平米施工面积15总体市场2009—2010年上半年商品房销售呈爆炸式增长，多年积存的购买力集中爆发；1991年到2008年兴义市房地产总销售面积为1649131平方米，总体销售13000套左右；而2009年至2010年上半年商品房销售达1169184平方米，一年半销售达7000多套，商品房呈现爆炸式增长，多年积存的购买力集中爆发；2009年房地产销售额15.64亿元，2010年上半年房地产销售额即达12.71亿元，比2009年上半年增加10.21亿元，猛增4.07倍。2010年二季度开发势头迅猛，新增计划投资18.76亿元，同比猛增1.19倍；施工面积新增29.91万平米，同比增长2.1倍%；销售面积30.46万平米，同比增长4.35倍；销售额8.14亿元，同比增长6.02倍；完成投资3.17亿元，同比增长5.47%；新开工项目5个。兴义市近年房地产销售面积152135.3927.770.5646.3501020304050607080200520062007200820092010上半年万平米销售面积兴义市近年房地产销售额1.53.0456.014.6215.6412.71024681012141618200520062007200820092010上半年亿元销售额16总体市场住宅成交均价平稳上升，各片区板块价格差异不大兴义市近年住宅销售均价10001450169819412217234605001000150020002500200520062007200820092010上半年元/㎡销售均价板块最低均价最高均价民航板块22902920桔山23902850老城30003100坪东26502780兴泰27003048下五屯24502800商品房需求持续增长，09年销售面积为08年销售面积2.5倍，2010年上半年销售面积为08年全年销售面积的1.6倍；但住宅成交均价稳步攀升，未出现大幅上涨，反映出兴义房地产市场投资性需求少，基本为自住性需求；除民航、桔山板块最低销售均价均为施达公司项目外，各板块之间销售均价价差不大，老城板块销售均价虽然略高，但并未凸现明显优势；各板块城市功能效应已逐渐释放出来，客户群逐步分流至不同的区域板块。17兴义房地产市场区域格局——发散式发展，各自形成独立板块老城区片区下五屯片区民航片区兴泰新区坪东片区马岭片区顶效片区桔山片区金地·白云尚城金地·上品金洲国际蓝天花园施达·凤凰城南华圣景富瑞雅轩星汇峰景首地·兴义项目顶效片区和马岭片区城市功能定位分别为工业、物流和旅游集散地，新建楼盘不多，因此本案不作重点阐述；佰路·鑫吉园金钻豪城施达·桂城铭都公寓威尼斯城荣泰·德嘉花园美福国际影城财富广场翔宇明珠博强·华盛时代金洲世家中央丽景七星城三和新城心意商业广场翠竹苑民族风情街2期莱蒙帝景幸福里阳光·丽景苑祥瑞苑义诚·山水九华苑银桥·翠缇湾荣御天下水木清华万峰观邸吉塬·南天帝都亿联·康馨苑金地·水景湾总体市场18在售楼盘片区项目名称总建筑面积物业类型销售均价销售率待售面积民航板块金地·白云尚城94234㎡高层2650元二期A、B栋约50%20000㎡金地·上品67826㎡高层2920元一期B栋约60%56000㎡金州国际219120.64㎡高层A、B栋2620元C栋2850元一期约70%171345㎡蓝天花园360000㎡多层、高层四期2600元四期80%220000㎡桔山板块佰路·鑫吉园73621.88㎡高层2850元80%14724㎡金钻豪城130982.73㎡高层2700元一期90%67170㎡施达·桂城241845.52㎡高层2390元一期90%117812㎡老城板块财富广场43000㎡高层3100元一期B栋80%13466.4㎡博强·华盛时代36500㎡高层3000元约50%18000㎡坪东板块三和新城107851.25㎡多层、高层2650元二期70%32724㎡心意商业广场160000㎡高层2780元70%55055㎡兴泰板块荣御天下175450㎡高层2780元一期售罄100000㎡水木清华239991㎡高层、别墅、洋房3048元一期85%195717㎡万峰观邸150000㎡高层2800元一期95%120000㎡下五屯板块莱蒙帝景250220㎡高层、小高层2800元四期80%161435㎡幸福里35745.78㎡高层2788元60%14298㎡合计16个项目1377746.4㎡19拟入市楼盘片区项目名称总建筑面积物业类型销售均价入市时间顶效板块银桥·翠缇湾150000㎡高层、小高层、洋房未亮相民航板块施达·凤凰城397548.59㎡高层未亮相南华圣景67000㎡高层预计2011年1月富瑞雅轩60529.76㎡高层预计2600元预计2010年11月星汇峰景140000㎡高层预计2500元预计2010年12月首地·兴义项目532100㎡未亮相桔山板块铭都公寓36521㎡高层预计2010年12月威尼斯城1000000㎡城市综合体预计2010年12月荣泰·德嘉花园109000㎡高层、小高层未亮相美福国际影城不详高层未亮相老城板块翔宇明珠25402.52㎡高层预计3000元预计2010年12月金洲世家182670.04㎡高层、别墅、洋房预计2010年11月中央丽景不详高层未亮相七星城870000㎡未亮相坪东板块现代幸福花园670816㎡高层未亮相马岭板块翠竹苑46419.66㎡高层房交会亮相民族风情街二期17225.41㎡多层房交会亮相兴泰板块吉塬·南天帝都86000㎡高层预计2010年12月亿联·康馨苑46909㎡多层预计2700-2800元预计2010年12月金地·水景湾161896㎡高层未亮相下五屯板块祥瑞苑15743.55㎡多层预计2450元预计2010年12月义诚·山水161382.49㎡高层、别墅、洋房房交会亮相九华苑134000㎡高层未亮相，二期对外发售不详义诚·银座63250㎡未亮相合计24个项目4974414.02㎡20兴义房地产市场小结经过详尽细致的市场调查，截止2019年10月，市场存量面积为137.77万方，未来入市面积为497.44万方，加上本项目的37.32万方，市场总体量达672.53万方；总开发项目超过40个，其中20万方以上体量的项目达10个，尤其出现了像“首地兴义项目”（53万方）、“现代幸福花园”（67万方）、“七星城”（87万方）这样体量的大盘以及“威尼斯城”（100万方）体量的城市综合体，产品的风格与种类也大幅提升，竞争激烈程度接近二线城市水平。产品竞争向外形设计园林景观综合素质竞争过渡目前兴义房地产市场已渡过“转折点”，进入“快速发展阶段”；市场竞争已从单纯的建筑产品竞争开始向园林景观及综合素质竞争过渡，不少项目开始打造大面积的水景大盘提升概念（如“威尼斯城”、“现代幸福花园”、“义诚·山水”等项目），单一的外形设计、园林绿化并不能成为吸引客户的首要因素，户型设计、物业管理、发展商品牌等综合素质的叠加，成为产品竞争的新方向。住宅开发类型区域性强，区域认同度大于项目认同度；市场总体量达672.53万方，总开发项目超过40个，20万方以上体量达10个21市场竞争分析市场竞争分析4总体市场主要竞争项目项目SWOT分析22直接竞争项目——莱蒙帝景项目简历区域位