(纬联)XXXX年永川房地产市场报告

1永川房地产市场环境分析2房地产市场概要永川房地产市场进入快速上升通道，市场呈现供不应求态势，市场成熟度逐步增高；市场供应主要分布于新城的兴龙湖和体育公园板块，并开始向凤凰湖区域发展；针对老城，新城区域市场认可度高，市场形象好，吸纳力强项目所属凤凰湖板块房地产开发处于起步阶段，市场成熟度低、吸纳力弱市场供应以高层为主，高层和洋房主力供应户型均为三房高层产品热销户型：二房：75-90平方米，三房：100-120平方米洋房产品热销户型：二房：80-95平方米，三房：110-130平方米新城市场客群多数来自老城，以首置和首改为主，自住比例较大，投资比例较小从市场环境来看，高层与洋房均有空间区域市场竞争较为激烈，潜在供应高层体量较大，相对高层洋房竞争较小；高层单个项目年去化速度在6-8万平方米，洋房单项目年去化4-6万平方米永川新城市场环境良好、但竞争环境不容乐观3永川区房地产市场需求旺盛，市场进入快速上升期永川房地产市场市场供求市场保持高速的存量去化。02040608010012014004年05年06年07年08年09年预售面积（万平方米）销售面积（万平方米）05年06年07年08年09年销售面积57.7558.4899.1296.4125.8增幅20.50%1.30%69.50%-2.70%30.50%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%020406080100120140永川近5年商品房销售面积（万平方米）永川近5年商品房供需走势（万平方米）年去化近100万方年去化100万以上09年永川商品房销售面积已突破100万方，需求旺盛。4永川房地产市场由老城和新城构成，新城市场分为兴龙湖、体育公园、凤凰湖、神女湖四大板块。永川房地产市场分布特征老城区兴龙湖板块体育公园板块凤凰湖板块永川新城区5永川老城在售项目6个，新城在售项目15个，在售项目多集中于新城区的兴龙湖板块，项目所属区域市场仍处于起步期，市场影响力和凝聚力较低永川房地产市场分布特征老城区兴龙湖板块体育公园板块凤凰湖板块在售未售永川新城区6永川房地产市场产品特征项目名称板块建筑面积（平方米）容积率建筑形态金科中央公园兴龙湖板块3650002.5洋房、高层润锦·御珑山兴龙湖板块1050003.3高层昌龙·阳光尚城兴龙湖板块2022322.5小高层、高层巨宇江南兴龙湖板块1500002.5洋房、高层金域蓝湾兴龙湖板块1414911.9洋房、高层朝野·水晶城兴龙湖板块1173522.7高层桓大·郦晶城三期兴龙湖板块706222.5高层、洋房巴塞罗那体育公园板块1700001.8洋房+高层渝西印象体育公园板块936162.5高层奥蘭半岛体育公园板块3520903.2高层香缇漫城体育公园板块2000002.5洋房、高层俊豪·中央大街老城区5000005.4高层东城上景老城区1700002.9高层浦江上海城老城区1288162.2高层豪禧·银山源老城区4300003.1高层月源山水老城区800002.5高层、洋房、别墅东科·兰乔圣菲二期老城区698001.6洋房、别墅森望滟澜湖凤凰湖板块1600002.0高层新城兴龙湖和体育公园从供应量来看，均以高层为主7新城兴龙湖板块以高层为主，体育公园以高层为主，凤凰湖板块以洋房为主永川房地产市场产品特征项目名称板块建筑形态建筑风格金科中央公园兴龙湖板块洋房、高层意大利托斯卡纳润锦·御珑山兴龙湖板块高层现代简约昌龙·阳光尚城兴龙湖板块小高层、高层意大利托斯卡纳金域蓝湾兴龙湖板块洋房、高层意大利托斯卡纳盛世棠城兴龙湖板块洋房、高层现代中式君临棠城兴龙湖板块洋房、高层高层：现代中式，洋房：托斯卡纳朝野·水晶城兴龙湖板块高层现代中式红河枫景兴龙湖板块高层现代简约8永川房地产市场产品特征项目名称板块建筑形态建筑风格渝西印象体育公园板块高层现代中式时代国际体育公园板块洋房、高层地中海永康巴塞罗那体育公园板块洋房、小高层西班牙风格康安尚都体育公园板块高层现代中式昕晖·香缇漫城体育公园板块洋房、高层意大利托斯卡纳奥蘭半岛体育公园板块高层现代中式香缇漫城体育公园板块高层、洋房意大利托斯卡纳俊豪·中央大街老城区高层现代简约浦江上海城老城区高层新古典主义豪禧·银山源老城区洋房、高层新古典主义月源山水老城区高层、洋房、别墅新古典主义东科·兰乔圣菲二期老城区花园洋房和别墅意大利托斯卡纳永川在售洋房产品建筑风格主要以意大利托斯卡纳风格为主，而高层产品则更多的选择现代中式或现代简约风格。92010年高层与洋房市场表现优异永川房地产市场产品供求经过初步统计，2010年1-11月永川市高层供应约98万平方米，实际销售约88万平方米，洋房供应量约40万平方米，实际销售约36万平方米。020406080100120高层洋房供应量去化量10永川房地产市场高层楼盘详情项目名称10年推出面积总户数1房户数户型面积2房户数户型面积2+1户型户数户型面积3房户型户数户型面积4房户型户数户型面积奥兰半岛543525570015080-9026091-100147104-11900中央大街631145782859.0621577-9200335116-16700康安尚都36900318000000318106-12300月源山水350463300011084-8500220111-12300朝野水晶城8420887716735-3829471-8823495-107273104-12800竣祥·红河枫景681836860043180-10100288111-13900润锦御珑山532455000022482-9000276120-14100阳光尚城5976381923833-5041067-10000171102-12700东城上景525364620011794-9500285112-12700和拓·五米阳光8004298021058-6242071-8000350100-10500浦江·上海城379933730024478-10400129114-12200竹映三清370583360012082-8500112110-112104138-146青年根据地15090.9241641643-5800000000君临棠城424073820012879-10700254117-13300康桥生活公园547884762467-6814489-10000212124-12896138-16211永川市高层市场主力户型以三房为主二房为辅助，三房面积区间104-140，两房面积区间70-100永川房地产市场高层户型特征13.3%36.9%6.1%41.3%2.5%1房2房2+1房3房4房户型户数面积区间比例1房108340-5013.3%2房300780-9036.9%2+1房49495-1056.1%3房3370110-12041.3%4房200138-1502.5%从2010年供应数据可以看出，三房仍然是市场的主力，面积为110-120平方米；二房次之，主力面积为80-90平方米。12热销户型：二房面积为75-90平方米，三房面积为：100-120平方米永川房地产市场高层热销户型项目名称板块户型面积区间（平方米）比例销售情况奥兰半岛体育公园板块2房80-9570%热销3房100-12630%一般朝野水晶城兴龙湖板块1+1房36-6036%热销2+1房105-13029%热销3房134-15836%一般浦江上海城老城区2房77-9810%热销3房104-11567%一般4房12023%一般高层典型楼盘配比：注释：热销：销售比例达70%以上；一般：销售比例在40-69%；差：39%以下13区域市场客群主要来源于老城，客群以首改为主永川房地产市场客群特征项目名称客户状况东科·兰乔圣菲以国有企业事业单位、公务员、私营企业主为主。浦江·上海城以永川周边乡镇客户为主俊豪·中央大街以老城区客户30-45岁为主，部分周边乡镇客户，多为投资金科·中央公园城私人企业主、个体经营者、企事业单位管理者君临棠城以老城区客户为主，多为2套房，部分周边乡镇客户奥兰半岛以老城青年人为主。金域蓝湾二期以老城客户30-45岁为主，部分乡镇客户，多为自住康桥生活公园以老城区客户为主，部分周边乡镇客户红河枫景老城居民为主，部分当乡镇客户，含私营企业主，及企事业单位人员和拓·五米阳光以老城区居民为主，年轻人占了一定比例。有30%左右投资客户昌龙·阳光尚城以老城区客户为主，部分周边乡镇客户润锦·御珑山以老城区客户为主，部分周边乡镇客户朝野水晶城以老城区客户为主，部分周边乡镇客户14高层市场老城区价格在3600-3800元/平方米，而兴龙湖板块和体育公园板块更多的在4300元/平方米永川房地产市场高层价格特征各板块典型楼盘：明源山水东城上景浦江·上海城润锦御珑山阳光尚城金科中央公园竣祥·红河枫景桓大郦晶城康安尚都奥兰半岛单价38003600380043004400440042003800380043000500100015002000250030003500400045005000老城区3600-3800元/平方米兴龙湖板块4000-4400元/平方米体育板块3800-4300元/平方米15洋房市场主力仍然是三房户型，户型面积区间为90-138平方米。永川房地产市场洋房户型特征项目名称物业形态梯户比项目总户数一房户数一房所占比例二房户数二房所占比例三房户数三房所占比例四房户数四房所占比例（顶跃层）五房五房所占比例五房（底跃层）五房所占比例银山源洋房一梯两户20830062530%145870%000000永康巴塞罗那洋房一梯两户14170028320%85060%0014210%14210%香提漫城9层（小高层）一梯两户96001211%7477%00001211%香提漫城6层（洋房）一梯两户4560015033%15033%000015033%时代国际洋房一梯两户769000051367%0012817%12817%金科中央公园洋房一梯两户5760023040%27448%7213%0000合计洋房67620%186156%722%2708%43214%洋房市场主力仍然是三房，面积区间为90-138占市场比例约为56%，二房户型次之，面积区间为60-100平方米占市场比例约为20%。16洋房产品市场热销户型：二房：80-95平方米，三房：110-130平方米。永川房地产市场洋房热销户型洋房典型楼盘配比：项目名称板块户型面积区间（平方米）比例销售情况时代国际体育公园板块一层3变5户型200-23017%一般平层三房户型102-15066%热销顶层跃层户型160-17017%一般香缇漫城体育公园板块2房70-7610%热销2+1房75-10045%热销3+1房90-11020%热销4房150-17025%一般金科中央公园兴龙湖板块2房90-10020%热销3房105-13060%热销4房134-15820%热销注释：热销：销售比例达70%以上；一般：销售比例在40-69%；差：39%以下17纯正洋房的价格在4600-6000元/平方米，而普通的多层洋房则在3600-4300元/平方米。永川房地产市场洋房价格特征兰乔圣菲银山源金域蓝湾(二期)金科中央公园巴塞罗那时代国际香缇漫城单价430036003900600046004800460001000200030004000500060007000各板块典型楼盘：纯正洋房：4600-6000元/平方米普通：3600-4300元/平方米18从永川项目销售进度可以看出，单个项目高层年度去化量约6-8万平方米，洋房年度去化约4-6万平方米永川房地产市场去化特征高层项目名称开盘时间占地面积容积率建筑面积(万m2)销售面积(万m2)2010年至今去化量(万m2)月去化量(万m2)润锦御珑山2010年8月280003.31055004000