项目可行性报告

1目录第一章：总论第二章：钦州发展概述第三章：钦州市房地产市场总体分析第四章：项目产品规划及项目分析第五章：投资估算及资金投入第六章：项目经营预测第七章：项目效益评价第八章：结论2第一章总论一、可行性研究的依据（一）研究的范围、目的和要求：钦州天恒房地产有限公司新天地花苑规划设计方案进行可行性研究，在项目的地理位置、环境条件、建设规划、资源供给、市场前景、经济效益和社会效益等方面进行调查研究及分析论证的基础上，最后作出技术的、经济的评估，并决定项目的可行性程度，作为投资前科学决策的依据。（二）研究原则1、本可行性研究报告，钦州新天地花苑的整体规划设计方案，采用国内先进的建筑工程技术施工。就技术上、经济上是否可行进行论证。2、立足于钦州市和钦州市房产业开发的资源条件，就项目资源供给，市场情况进行分析论证。（三）可行性研究的主要过程钦州新天地花苑项目通过拍卖形式，取得了位于南珠西大街北、中行宿舍区以西地块的土地使用权。经有关经济技术人员，参照钦州市房地产的开发情况，对新天地花苑项目的特点进行深入研究。在此基础上编写出本可行性研究报告。二、开发企业的概况钦州天恒房地产有限公司注册资金1600万元，为现金注资，经营范围是房地产开发，股东为自然人。公司设财务部、办公室、营销部、工程部四个部门，公司员工26人，其中大专以上学历占85%，管理团队有丰富的企3业管理经验。三、设计设计单位：钦州市建筑规划设计研究院加拿大利加利华国际设计有限公司第二章钦州发展概述一、区位与资源概况1、城市基本概况钦州位于中国广西壮族自治区南部，北部湾的最北端，是广西壮族自治区主4要的地级市之一，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。钦州市现辖二县三区，既灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区，总人口310多万，其中市区人口109.76万人，全市非农业人口占总人口9.45%，少数民族人口占总人口10.7%。人口密度每平方公里284人，钦州城市化率为25.6%，钦州市建成区的人口总数为29万人。总面积10843平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长520.8里。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。钦州是广西沿海金三角上的一块宝地。这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。自然资源丰富，依水临海，山川美丽，浏览风景迷人名优产品繁花似锦，有兴旺发达的农业。也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。2、优势的地理区位钦州市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线长达520.8公里，地处东经107°2′～109°56′，为东南亚与大西南两个辐射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉。市区距自治区首府南宁市119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。南宁～防城、钦州～北海、黎塘～钦州、钦州～钦州港等铁路在钦州市区交汇；南宁～北海、南宁~防城、钦州~灵山、钦州~犀牛脚等9条高级公路横贯钦州市；北海、南宁机场距钦州均只有100公里左右。具“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、南宁、海南）之称。1994年，在改革开放的大潮中，钦州人民“钦州精神”捐资献劳，建成钦州港两万吨级起步码头，实现了孙5中山先生的百年夙愿。钦州具有独特的区位优势和便利的交通条件，它位于北部湾顶部，地处广西沿海中心位置；是华南经济圈与西南经济圈、港澳台经济圈与内陆经济圈以及东南亚经济圈与内经济圈的结合部，在西部磊开发中具有“承东启西”的战略作用。二、城市经济现状钦州市总体城市经济发展水平属广西欠发达地区，各项主要经济指标均低于广西平均水平。2008年钦州市GDP增长率低于广西1个百分点：2008钦州GDP年较上年增长9.1%，广西的GDP较上年增长10.1%。低于广西的GDP增长率。钦州全市人均GDP水平低于广西平均水平5%，2007年广西人均GDP4990元，而钦州市2007年的人均GDP9为4663元，比全区低5%；全市城镇居民可支配收入水平不高，属广西中下水平，2007年广西城镇居民的人均可支配收入为7315元，而钦州的为6734元。三、钦州市城市发展目标1、城市发展定位钦州城市建设的目标是依托区域地理和资源条件优势，建设现代化滨海城市、独具一格的现代化临海工业大港、广西出海大道。2、城市的整体规划“一江两岸”为主轴的城市建设和以三娘湾为龙头的滨海旅游景区开发6建设，努力推进建设工业大港、滨海城市和旅游胜地；构建通江大海、环境优美的滨海城市的总体目标。3、城市发展目标⑴经济目标全力推进大型临海工业园开发建设，全面加快工业化步伐。⑵城市建设目标近期城市建设目标：进行城市道路建设：建成市文化艺术中心、东区行政中心前庭广场、市政广场一期工程、刘永福广场和钦州湾广场城市和钦州湾广场城市雕塑工程，推进城市亮化、绿化工程建设。加快推进钦南、钦北区下放驻地搬迁工作，积极推进县城和中心城镇建设；加快钦北区新行政中心的建设步伐，抓紧钦南区新行政中心规划设计、征地拆迁工作，力争尽快开工。中期城市建设目标：为促进钦州市三大建设（大航道、大工业、大旅游开发建设），实现钦州市三大（大投入、大建设、大发展）美好前景，全力以赴实施沿海基础设施大会战、百项工程大会站和城市建设大会战，储备了346个项目，总投资共计249亿元。四、人口规划发展目标根据《广西壮族自治区桂南经济区区域环境保护生物开发（1998~2020年）》预测，钦州未来的人口发展如下：2010年全市人口数：364.0万人2020年全市人口数：415.0万人7五、钦州城市发展机遇2000年8月，广西壮族自治区党委、政府在《广西五大经济区发展总体规划纲要》及《广西南北钦防沿海经济区发展规划纲要》中将钦州市定位为临海工业城市，钦州港定位为临海工业港，并在钦州港区率先规划建设首期为10平方公里的广西大型临海工业园起动区后，钦州港区紧紧围绕市委、市政府提出的“以港兴市、以市促港、项目支撑、开放带动、建设临海工业城市”的发展战略，抓住西部大开发的历史机遇，努力建设广西大型临海工业（钦州）园区，制药、建材、化工、冶金、石化等工业项目纷纷进园落户，出口创汇多，超亿元的工业项目不断落户破土动工，临海工业的开发态势十分良好。1、大港口、大工业、大旅游建设——钦州国民经济发展的主要方向钦州市委二届十二次全会通过的《中共钦州市委员会关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，强调要加快推进大港口、大工业、大旅游建设，是钦州“十一五”时期实现经济持续快速协调健康发展，优化结构，提高效益，壮大总量，全面建设小康社会的战略重点。2、大港口决定钦州的未来发展港口吞吐实质上就是港口物流，钦州港的建设目标是要成为国际国内的大港口。大物流必然会带来客流、运输流和资金流。物流配套会给加工业产品的集结和形成，带来广阔的发展空间。3、大工业构成钦州未来经济格局的核心框架大工业主要是指钦州临海大工业，以石化、能源、造纸、粮油加工等大进大出的特大工业产业为主体，并以延长产业链带动周边县区加工工业和制造业的发展。临海大工业构成了钦州未来经济格局的核心框架。4、大旅游是促进钦州经济社会发展的朝阳产业当今世界，旅游业已成为全球继石油、汽车之后的第三大产业，许多国8家和地区以及国内绝大多数省区，把旅游业定位为主导产业或支柱产业。从这个意义上说，抓大工业、大旅游是促进全市经济社会持续、快速、健康发展的强大动力。六、钦州经济发展目标钦州市委“十一五”发展规划建议及市政府《关于钦州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告》明确提出，要全力推进大港口、大工业、大旅游建设，促进全市经济又快又好地发展，实现富裕钦州的目标。根据市委二届十二次全会《关于制定全市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》及《报告》提出“十一五”经济社会发展的主要预期目标是：1、经济总量翻番2010年，全市生产总值达到400亿元以上，年均增长15%以上；财政收入达到38亿元，年均增长22%；工业总产值达到550亿元，年均增长25%；全社会固定资产投资累计完成650亿元，比“十五”增长1.5倍。2、经济结构改善产业结构升级，工业占主导地位，作为广西重要的工业基地地位基本确立，经济增长质量明显提高。3、城镇化水平明显提高城市功能完善，城市综合竞争力和辐射带动能力增强。2010年，城镇化率提高到35%左右。4、基础设施进一步完善形成便捷、畅通、高效、安全的交通体系，钦州港作为国家重要港口地位基本确立，供电、供水能满足城市发展、工农业生产和人民生活需要。2010年钦州港吞吐能力达到4000万吨以上。5、人民生活进一步改善9居民生活水平和生活质量显著提高。2010年，城镇居民人均可支配收入达到12000元，农民人均纯收入达到4000元，城镇登记失业率控制在4.5%以内。五年内城镇新增就业人数和农村劳动力转移人数分别达到15万人和25万人。6、开放型经济达到新水平五年累计外贸进出口总额36亿美元，实际利用外资总额10亿美元，引进国内资金250亿元。钦州市大港口决定钦州的未来发展。航道有多大，钦州就能走多远，决定着钦州能否成为临海大工业城市。港口吞吐实质上就是港口物流，在这个意义上钦州的大工业主要是指钦州临海大工业，以石化、能源、造纸、粮油加工等大进大出的特大工业产业为主体，并以延长产业链带动周边县区加工工业和制造业的发展。临海大工业构成了钦州未来经济格局的核心框架。大旅游是促进钦州经济社会发展的朝阳产业。旅游产业关联和带动众多产业，其直接或间接产生影响的行业有81个之多，因而是创造就业机会最多的一个产业，也是加快经济发展的重要因素。从目前的情况来看，钦州的“三大目标”建设已取得了明显成效，燃煤电厂已开工建设、中石油1500万吨炼油项目前期工程和林浆纸一体化工程加快推进，这些事关钦州发展全局的重大工业建成投产、达产后，钦州将新增工业产值三、四百亿元，是目前全市规模以上工业总产值的五、六倍。届时，富民兴钦新跨越目标将变成现实。当前，钦州加快发展正面临着前所未有的发展机遇。世界经济正处于新一轮恢复和增长期，国际生产要素流动和产业转移加快，我国经济保持平稳较快增长，国家深入实施西部大开发战略，中国—东盟共同构建自由贸易区进程加快和中国—东盟博览会每年在南宁举办。特别是自治区把加快北部湾经济区的发展提到前所未有的高度，从战略上把沿海地区作为实现广西经济10腾飞的重要区域来加快发展，把南北钦防发展放在重要的战略位置，对钦州来说，前所未有的是历史机遇和动力。第二章钦州市房地产市场总体分析一、钦州房地产开发情况近年来，钦州市房地产开发投资不断升温，到钦州洽谈房地产开发项目的客商络绎不绝，2007年１－４月份，房地产开发共完成投资14000万元，增幅位居各类投资的首位。2009年以来，钦州市房地产行业在政府实施扩大内需宏观政策的指导下，进入了有史以来发展最快时期，房地产开发企业的数量从2008年的87家猛增至2009年3月的121家，增幅达217%。商品房住宅开发的质量，项目报建面积，预售面积均达到了一个全新的水平。近年来钦州市房地产开发的情况表：项目单位2007年2008年2009年2010年房地产开发完成投资额万元65050107710162910561600其中：住宅万元2815050710106720297620本年施工住宅面积万㎡40.72100.04210.82540.91本年竣工住宅面积万㎡30.4840.75100.87300.72商品房销售面积万㎡30.7640.690.05130.84其中：销给个人万㎡30.7640.690.05130.84商品房销售额万元3392037190101440159900其中售给个人万元339203719010144015990011商品房空置面积万㎡10.9860.41100.68200.79（数据来源：钦州市统计局，2010年统计数据尚未正式公布，故本表无2010年数据）2009年房地产开发的情况初步统