产业坐标—公司战略位势的对标分析

-1-强势—学习坐标势能落差—诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标产业坐标研究---公司战略位势的对标分析根据国内外区域发展的坐标对比，确定开发区所在区域的发展形态，由此评价战略位势落差。农业区位论(杜能—中山）工业区位论(韦伯—苏州）产业区位论(廖什—曹妃甸)中心地理论(克里斯塔勒--北京的城区聚合与卫星扩散)第一章：产业坐标—公司战略位势的对标分析提升强度动力来源单要素引导性(农业成本-住宅地产)多要素支撑性(工业配套-旅游地产)大公司聚合性(产业整合-工业物流）大都市超越性(城市再造-综合体开发)农业与养老地产-2-强势—学习坐标势能落差—诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标提升强度动力来源单要素引导性(农业成本-住宅地产)种植地产与加工区多要素支撑性(工业配套-旅游地产)观光农业与吸引力大公司聚合性(产业整合-工业物流）太阳能与立体农业大都市超越性(城市再造-老年服务)村民搬迁与城中村改造第一章：产业坐标—公司战略位势的对标分析养老地产的多模式-3-强势—学习坐标势能落差—诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标提升强度动力来源单要素引导性(农业成本-住宅地产)种植地产与加工区多要素支撑性(工业配套-旅游地产)观光农业与吸引力大公司聚合性(产业整合-工业物流）太阳能与立体农业大都市超越性(城市再造-老年服务)村民搬迁与城中村改造第一章：产业坐标—公司战略位势的对标分析农业地产的多模式-4-养老地产产业价值链概念：专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。配套与条件策划与政策土地与信贷设计与工程售楼与出租运营与管理配套与条件是根本①选址是规划的先决条件选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选择环境质量良好、交通便捷的场地，是规划的先决条件。②配套设施体现关键功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。策划和政策是优势》面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门鼓励开发商从事老年人住宅的开发。》河南采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。运营与管理是关键老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。-5-和君创业从房地产开发角度将养老地产分为五种类型，每种类型的产业链竞争焦点如下图：成本型养老地产康复型养老地产交流型养老地产富豪型养老地产休闲型养老地产配套与条件策划与政策土地与信贷设计与工程售楼与出租运营与管理图示：老年房地产产业价值链竞争焦点-6-根据老年人群的生理、心理需求，和君创业归纳出老年人群对住宅功能的八种需求居住康复交流亲子娱乐教育休闲投资居住康复交流亲子娱乐教育休闲度假投资成本型★★★★★★康复型★★★★★★★交流型★★★★★★★★★★★富豪型★★★★★休闲型★★★★★★★★★★老年住宅八大功能各老年地产类型对应老年人群需求度-7-在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。1》我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。市面上现有的老年公寓品质层次较低。2》一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年住宅相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年住宅单在物业管理方面也存在不足。老年住宅开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年住宅的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。》-8-在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟从行业生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期。3》老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于幼稚期。养老地产-9-但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在未来有着广阔的市场现实的市场＝人口＋购买力＋购买意向截至2009年，我国60岁以上老年人口已达到1.67亿人，占总人口的12％。按照联合国规定，在每个国家或地区的人口中，60岁及60岁以上老年人口占总人口10%，或者65岁及65岁以上人口占总人口7%的社会，即被认定为进入老年社会。按此标准，我国已经完全进入了老龄化社会。123人口•2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3•另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。购买力•在“计划生育”的浪潮下，中国“养儿防老”、“三四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。独老户的比重不断上升。•传统的家庭养老和消费观念已不再适应日益增长的老年人对晚年居所消费的要求，许多60-70岁的老年人养老观念已发生明显改变，具有强劲的需求。购买意向-10-但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在未来有着广阔的市场目前中国很多大城市老年住宅的有效需求每年至少数十万平方米，全国仅有800多所老年公寓、社区，远未能满足社会养老需求，发展空间十分广阔。如果仅3%的老人能在社会设施中养老，全国就将有420万老人进人老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额便是900-1000亿元，加上其他设施设备等，其商机将达到1200亿元。-11-我国现有养老地产模式分析“社区+医院+地产”模式——台湾长庚养生文化村典型特征：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区长庚养生文化村入住流程模式评析1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。-12-我国现有养老地产模式分析会籍制的养老俱乐部——北京太申祥和山庄典型特征：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院模式评析1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。-13-我国现有养老地产模式分析异地养老模式异地养老异地模式代表案例典型特征模式评析异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中-14-我国现有养老地产模式分析度假基地连锁养老模式连锁地产模式代表案例典型特征模式评析北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。-15-我国现有养老地产模式分析分时度假式养老——浙江城仙居》经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。》连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。》模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。-16-我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应成本型老年地产康复型老年地产交流型老年地产富豪型老年地产休闲型老年地产“社区+医院+地产”模式★★会籍制的养老俱乐部模式★★★以房养老模式★★异地养老模式★★★度假基地连锁模式★★分时度假式养老模式★★-17-安阳市老龄化速度加快，但所呈现的特征显示，这一部分目前购买力有限，发展规模受制，养老地产开发难度较大年份总人口（年末）0-14岁15-64岁65岁及以上人口数比重人口数比重人口数比重1990476.03147.3330.95303.0463.6625.675.392000516.11132.3525.64351.0968.0332.676.332005520.05106.7620.00391.2873.3035.766.702006521.96101.2618.87397.2874.0338.107.102007518.62101.4118.80398.6473.9039.387.302008521.40102.2218.86398.5473.5341.257.61单位：万人资料来源：安阳市统计局