项目市场与开发定位报告

枫湾荔景项目市场与开发定位报告第一部分项目市场调研1、国家宏观经济背景1.1、进入2005年中国经济依然保持快速增长的势头，上半年GDP增长率为9.5%。附表：近几年中国GDP产值增长情况单位（亿元）8205489404959331023981166941365150200004000060000800001000001200001400001600001999年2000年2001年2002年2003年2004年1.2、2005年前3季度，中国产业结构无论是数值还是增长速度上看，依然是ⅡⅢⅠ的结构。如图所示：附表：2005年1-3季度国内生产总值绝对额（亿元）比去年同期增长（%）国内生产总值1062759.4第一产业135105.0第二产业6044011.1第三产业323258.11.3、固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下2004年固定资产投资增速有所回落；进入2005年国家在进一步加强和改善宏观调控措施，管好土地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹。2006年，国家依然保持或加大对房地产行业的监管和调控的力度【宝资通观点】国家经济的快速稳定发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的发展平台，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时，由于近几年来全社会固定资产投资过快，投资结构不合理的问题，国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控，国家对房产行业高速发展的支持力度在减弱。2、宏观产业政策分析金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施（见表2---1），对房地产开发建设具有重大影响的因素——金融政策成为宏观调控的重点。表2—1近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2004年4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目自有资本金比例由20%提高到35%以上。6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。10月29日央行上调存贷款基准利率,升至5.31%2005年3月17日调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（即5.51%），商行可自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。同时，商行超额准备金存款利率由1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。4月18日房贷逾期不还，不但对逾期款收罚息，还将对其中利息部分收复利。5月11日严禁转让“期房”；6月1日起个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。资料来源：宝资通联行2005年8月15日，央行发布的《2004中国房地产金融报告》报告中建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。虽然此建议并未进入实质性的操作阶段，但有业内人士认为，此建议传达出这样一种信号：即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。土地政策变动2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发建设的另一关键因素——土地也被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根”的政策（见表2-2）。表2—2土地政策变动时间“地根”严控政策2004年4月(1)国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。2004年6月国土资源部、监察部联合出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。2004年10月为切实保护耕地特别是保护基本农田，国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》。2004年10月为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。2004年11月为贯彻落实10月的决定，完善土地供应计划，国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。2005年12月国土资源部。继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应。资料来源：宝资通联行【宝资通观点】新政的调控政策主要有以下几个手段：一是加强土地供应管理；二是规划调控，控制城市建设和住房供应结构；三是税收杠杆，加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制；四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理；五是需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应管理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善住房供应结构；七是市场秩序管理。新政出台以后，房地产行业投资整体增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。3、城市地产行业分析3.1、南宁市房地产业发展概况房地产行业主要的经济指标表3－1南宁市主要的房地产指标（2000－2005年上半年）项目单位200020012002200320042005上半年投资额亿元住宅8.49.914.52337.85总计15.718.623.939.566.0442.39销售额亿元住宅8.520.722.636.780.251总计8.924.426.843.394.5335.42施工面积万㎡住宅237.7283.8374.6577.31445.16382.2总计320.4360.4477.6726.5502.3竣工面积万㎡住宅52104.9103.6179.2321.31104.53总计58.4121.8120.5215402.43139.87销售面积万㎡住宅45.8101.7104.6169.3314.49104.8总计47.7109.5113192.2341.57120.69销售均价元22352378227524582946空置面积万㎡住宅32.428.915.614.8商业11.110.196.68.08商务7.45.45.24.6总计50.944.4927.427.48资料来源：《南宁市统计年鉴》、《南宁房地产信息》房地产开发投资额增幅2000-2005年投资额15.718.623.939.566.0442.39010203040506070200020012002200320042005上半年投资额图3－32000－2004年房地产投资增幅资料来源：《南宁房地产信息》第13期据统计，2005年1～6月南宁市房地产市场累计完成投资42.39亿元，同比增长59.82%。其中住宅投资22.53亿元，商业用房投资5.54亿元。南宁市近年房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，幅度超过同期的GDP和固定资产投资增幅。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将导致房地产市场供过于求的局面。商品房销售面积和价格200-2005年销售面积47.7109.5113192.2341.57120.69050100150200250300350400200020012002200320042005上半年销售面积图3－1商品房销售面积表资料来源：《南宁房地产信息》图3－2商品房销售价格表资料来源：《南宁房地产信息》2001~2004年，南宁市房地产价格稳步增长，商品房销售面积增长迅速，消费需求旺盛。2005年上半年南宁城市房地产销售价格同比增长4.8%，实际销售面积达到120.69万平方米。经过2003至2005年购房消费需求的快速释放，加上预计06年市场的供应量将会达到一个高峰期，我们预测在未来1－2年内南宁房地产市场会出现供过于求的局面，商品房的价格和销售量的增速都会减缓。2001-2005年房价22352375245827672946050010001500200025003000350020012002年2003年2004年2005年房价商品房销售额与开发投资额表3－2商品房销售额与开发投资额之比项目单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房销售额亿元8.924.426.843.394.5335.42房地产投资额亿元15.718.623.939.566.0442.39商品房销售投资比0.571.31.121.11.41.2资料来源：南宁市房产局此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标，此比值长期小于1时，既反映该城市房地产开发的总体效率不高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工面积。2000年～2004年南宁市商品房销售额与房地产投资额比，除2000年外都大于1，说明整体市场良好。05年上半年，由于宏观层面的政策影响，商品房销售额增长较去年同期出现负增长，房地产消费市场进入等待观望期；而同时房地产投资速度继续保持高速增长，这表明市场供应方对南宁市房地产市场保持增长的预期。商品房施工面积与商品房竣工面积表3—4商品房施工面积与商品房竣工面积单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房施工面积万㎡237.7283.8374.6577.3815.7502.3商品房竣工面积万㎡58.4121.8120.5215.0402.43139.87倍数比4.12.33.12.72.03.6资料来源：南宁市房产局根据行业经验，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因施工面积反映了1～2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。经过前两年的市场短缺，05年上半年商品房施工面积出现急速放大，可以预见未来一两年内市场短缺状况会得到缓解，同时部分物业供远大求。商品房销售面积与竣工面积表3－5商品房销售面积与竣工面积单位2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年商品房竣工面积万㎡58.4121.8120.5215.0402.43139.87商品房销售面积万㎡47.7109.5113.0192.2341.57120.69比值％1.21.11.061.11.21.15资料来源：《南宁房地产信息》第13期，南宁市统计年鉴此项指标表示现房供求是否平衡，一般是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。南宁市的商品房销售面积与竣工面积之比在1.0左右，表明市场目前已经出现供略大于求。3.2、房地产行业与经济发展相关均衡分析商品房价格增幅和GDP增幅表3－6房价增幅和GDP增幅比较单位200020012002年2003年2004年2005年GDP亿元294.3324.79356.07502.53588.86286.85（上半年）GDP增长率％10.49.641.117.2商品房价格元22352375245827672946商品房价格增长率％6.33.412.6比值1.5121.4资料来源：《南宁房地产信息》第13期，南宁