上海松江汽车东站商业地产项目前期定位报告47PPT-33M

松江汽车东站商业项目前期定位报告谨呈:上海元合置业顾问有限公司公司介绍Start第一代营销公司第二代营销公司房地产营业公司成长阶段中国房地产流通领域资源整合运营商------博源天策????????????资深房地产营专家公司介绍公司介绍上海弘基企业发展有限公司——全面整合商业地产，推动中国商业地产不断前行!弘基休闲广场弘基假日广场弘基文化休闲广场弘基商业休闲广场昆山弘基财务广场弘基诚建休闲广场宁波北仑休闲广场《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789上海三益建筑设计有限公司公司介绍上海三益建筑设计有限公司是国家建设部第一批批准的建筑工程设计综合甲级资质的民营设计公司，其前身为上海市三益建筑设计院，成立于1984年，历经了96年、98、2001年的三次改制，并于2007年变更为上海三益建筑设计有限公司，具备国家建设部建筑工程设计综合甲级资质、城市规划设计乙级资质。复地城隍庙广场建设规模：3.5万平方米建设地点：上海市黄浦区建设单位：城隍庙广场置业公司介绍马陆弘基休闲广场设规模：2.8万平米建设地点：上海市嘉定区建设单位：弘基企业公司介绍南汇刚泰国际广场建设规模：4万平方米建设地点：上海市南汇区建设单位：刚泰置业公司介绍绿地南桥新苑建设规模：38万平方米建设地点：上海市奉贤区建设单位：绿地集团公司介绍中国房地产流通领域资源整合运营商博源天策投资决策中心项目事业中心商业地产中心品牌媒体中心不动产营运中心数据库中心金融服务中心创意整合中心公司合作模式合作模式：项目全程整合营运全程整合商业营运服务前期策划定位招商租赁销售代理商业营运管理商业物业管理公司合作模式销售物业合作方式：常规佣金+溢价商业运营管理的模式：1）纯租赁模式；2）品牌输出模式；3）合资模式。MENU项目分析市场分析项目定位项目分析项目概况苏州园林地理位置：松汇东路、环城东路口占地面积：18244平方米容积率：1.59建筑面积：30162平方米停车位：56环城路现状项目东侧松江东站正对轻纺百货家具市场项目总平图分析1#楼，4层，建筑面积5323平方米，约1318平方米/层2#楼，4层，建筑面积5917平方米，约1172平方米/层1#2#3#4#5#6#7#3#楼，3层，建筑面积3015平方米，约1000平方米/层4#楼，3层，建筑面积1815平方米，约600平方米/层5#楼,3-4层,建筑面积4077平方米，约1000平方米/层6#楼，3层，建筑面积3192平方米，约1050平方米/层7#楼,4-6层,建筑面积6832平方米，约1000平方米/层项目分析整体布局缺乏互动性建筑物之间缺少连廊的衔接商业层数过高，高楼层的去化会是障碍标准层面的分割相对不合理，对今后业态的营运有一定的抗性项目开发进度1#2#3#4#5#6#7#一期工程，7#楼为汽车服务站一期开发总建筑面积19328平方米二期开发总建筑面积10925平方米交通线路苏州园林本案沪杭高速沪杭铁路至车墩环城路松汇中(东)路至大学城中山东路人民路谷阳北路河道沪航高速出入口方塔北路荣乐路乐都路中山二路周边配套苏州园林本案AA.方塔公园B.农贸市场C.轻纺市场D.松江一中E.醉白池公园F.沃尔买广场G.长桥(庙前)街H.环龙休闲街I.玩库J.松江七中K.平高世贸中心L.方舟休闲广场M.平高商业广场N.荣丰休闲购物中心O.岳庙街BC沪航高速沪航铁路至车墩环城路DE松汇中(东)路至大学城中山东路人民路谷阳北路河道沪航高速出入口FGHI方塔北路JK荣乐路LMN乐都路中山二路O区域人口苏州园林本案沪杭高速沪杭铁路至车墩环城路松汇中(东)路至大学城中山东路人民路谷阳北路河道沪航高速出入口方塔北路荣乐路乐都路中山二路ABCA.方东二村B.环龙公寓C.月光公寓D.兰天新村E.通波新村F.高乐住宅区G.九峰小区H.民乐小区I.荣乐小区J.西林小区DEFGHIJ松江区户籍人口60万人，年自然增长率0.77%，据统计，老城区户籍人口约16万人。本项目并非坐落于老城传统的居民区，周边颇具规模的新村仅是方东二村，该新村人口约1500人。区域交通动线环2：15KM永丰站—辰塔站—乐都站—环城站—松汇站—松蒸公路站—永丰站松龙线：城东枢纽—龙洲路松梅线：城东枢纽—梅陇1路：10KM大学城站—文汇路—龙源路—新松江路—滨湖路—文诚路—园中路—思贤路—谷阳北路—谷阳南路—中山路—方塔南路—松汇路—城东站3路：12KM集散中心—辰塔路—广富林路—三新路—银河路—龙腾路—文翔路—西林北路—西林南路—中山二路—谷阳南路—松汇路—城东站4路：12KM城东站—松汇东路—谷阳南路—乐都路—西林路—思贤路—江学路—文翔路—人民路—文汇路—大学城站5路：14KM集散中心—辰塔路—思贤路—玉树北路—玉树南路—松汇路—人民路—中山路—方塔路—松汇路—城东站7路：13KM城东站—环城路—中山东路—中山中路—谷阳路—乐都路—沪松公路—茸梅路—五昆路—茸兴路—茸平路—茸梅路—文翔路—茸兴路—梅家浜路—谷阳路—客运中心28路：松江城东站—松汇路—西林路—乐都路—人民北路—荣乐路—沪杭高速公路—同三高速公路—泖新公路—叶新支路—新五支路—五31路：松江城东站—松汇路—玉树路—玉树北路—文城路—滨湖路—新松江路—龙源路—文翔路—昆港公路—小昆山项目SWOT分析本项目项目SWOT分析架构图通过SWOT分析，旨在全面评估项目的发展机遇和挑战，判断其开发价值，确立发展方向。优势分析：位于城东汽车站，是未来城市交通枢纽中心毗邻方塔公园，利用主题概念的营造总体商业规模超过3万平方米，具有做区域商业中心的先决条件，能够打造具有一定影响力的商业项目项目面积控制较合理，便于未来销售劣势分析：离中心区域有一段路程，客户认知度需要时间培育区域内商业品质较差，商业氛围不浓交通枢纽中心位于本项目内，流动人口的素质对本项目品质有一定的影响地块南面是沪杭铁路，周边环境较杂，建筑形态为3层和局部4层，高区单元在今后销售、招商都存在严重的抗性；机会分析：本案在产品规划、满足客户需求，则销售成功率会加大。未来区域交通枢纽中心重心向东南发展，整个区域内的市政设施不断完善和健全松江新城的大力造城运动，成为松江未来经济、商业和文化新动脉威胁分析：全市及松江目前正陷入商铺供大于求的局面，商铺整体市场不容乐观区域内客户群增加速度较慢周边同类产品竞争激烈，将造成目标客群分流项目侧对松江殡仪馆,直接冲击项目商业品质和区域接受度市场分析宏观环境分析国民生产总值（GDP)•2006年实现上海市生产总值（GDP）10296.97亿元，已连续第15年保持两位数增长。•其中，第一产业增加值93.81亿元，比上年增长0.8%.第二产业增加值4997.81亿元，增长12.8%.第三产业增加值5205.35亿元，增长11.5%。第三产业增加值占全市生产总值的比重为50.6%。固定资产投资额趋势•从产业投向看，向第三产业倾斜，所占比重为68.7%。•从投资主体看，国有经济投资比重正在下降，占全社会固定资产投资总额的比重为37.2%。•集体经济投资和股份制经济投资比重整逐步上升，占比重27.3%外商及港澳台投资所占比重为18.5%。2004-2006年上海生产总值（GDP）趋势10296亿元9143亿元7450亿元11.10%13.60%12%0200040006000800010000120002004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP总值年均增长率2004-2006年上海固定资产投资额完成趋势3084亿元3542亿元3925亿元25.80%14.80%10.80%0500100015002000250030003500400045002004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%固定资产投资额年均增长率社会消费品零售总额完成情况•消费品市场销售活跃。全年实现社会消费品零售总额3360.41亿元，比上年增长13%，增幅创1998年以来最高。•其中，增长幅度最大的是餐饮业，增长29%；其次是移动电话增长23.5%；通讯类商品，增长17.9%。家居类商品，增长15.3%；吃的商品，增长13.3%；用的商品零售额，增长12.8%。穿的商品零售额425.7元，增长11.6%。2004－2006年上海全社会消费品零售总额完成情况2454亿元2972亿元3360亿元9%11.90%13%050010001500200025003000350040002004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%30%社会消费品零售总额年均增长率宏观环境分析松江商业概况泰晤式小镇主力售价：15000元/平方米主力租金：3元/平方米/天大学城主力售价：12000--25000元/平方米主力租金；2-3.5元/平方米/天松江新城主力售价：9000-18000元/平方米主力租金：1.8-2.3元/平方米松江老城主力售价：10000-22000元/平方米主力租金：1.5-11元/平方米/天,1F大学城板块新城板块老城板块泰晤式小镇板块案名位置基本参数租金单价备注九号商业广场嘉松南路思贤路口总建4.5万平方米，分地上4层、地下1层均价16000九号商业广场，9号线松江新城站上盖鹿都沃尔买国际商业广场松汇路568号总建7万平方米。一号楼共有4个楼层，2、3层已有沃尔玛入驻价格未公开文荟峰景文翔路1099弄总建15332平方米/绿化35%/3层商铺均价18000商铺面积30平方LOMO玩库中山东路70弄总建32000平方米20平方米-50平方米均价20000大学城商业松江大学城3元/平米·天25平米，简装中山二路商铺110平方米4.5元/平米·天松江新城珠江新城沿街商铺文诚路沿街商铺50平米2元/平米·天松江珠江新城文诚路沿街商铺出租，层高5.2米，可分隔两层，周边设施齐全便利。个案商业租金新城商业概况近年来松江城区已经开发和正在规划的商业用房面积接近100万平方米，人均商铺面积已达到1.7平方米，远远超过市区人均水平。尤其在不到15平方公里范围内的松江新城南区和中区，集聚了SOGO大型客运中心、开元商业广场和松江商业广场等三大“商业旗舰”，呈现店人少的局面。由于规划业态都属于“销品茂”式的综合类百货，未来新城区商业市场一场激烈的同质化竞争将不可避免。老城商业概况中山路商圈人民路、谷阳北路商圈松汇中路商圈苏州园林本案沪杭高速沪杭铁路至车墩环城路松汇中(东)路至大学城中山东路人民路谷阳北路河道沪航高速出入口方塔北路荣乐路乐都路中山二路老城商业中心商铺总量很大，但市场业态档次相对较低,该商圈目前拥有松江商城、一百松江店、良友商厦等购物商厦等。商业格局以沿街店铺为主，业态缺乏统一规划定位，比较杂乱，整体商业品质不高。利用历史原有建筑风格，目前拥有华亭老街、庙前街、长桥街和岳庙街等4条明清古建筑风格的商业步行街。大多经营餐饮和服饰饰品并配以少量便利店，难以符合市民日益提升的高档次的消费需求。老城商业租金农贸市场租金：1F，2.5元/平方米/天轻纺市场租金：1F，3.5元/平方米/天2F，0.7元/平方米/天长桥街租金：3.7元/平方米/天庙前街租金：3元/平方米/天环龙休闲街：1-2F，0.9元/平方米/天方舟休闲广场：1-3F，0.67元/平方米/天平高商业广场：1F，2.8元/平方米/天荣丰休闲购物中心：2.5元/平方米/天岳庙街租金：12元/平方米/天玩库售价：20000元/平方米（均价）沃尔买广场：未定苏州园林本案方塔公园农贸市场轻纺市场沪杭高速沪杭铁路至车墩环城路庙前街醉白池公园松汇中(东)路至大学城中山东路人民路谷阳北路河道沪航高速出入口沃尔买广场长桥街环龙休闲广场玩库方塔北路荣乐路方舟休闲广场平高商业广场荣丰购物中心乐都路中山二路岳庙街松江一