中原集团-地产XXXX年上半年报告

目录2010年7月16日1目录1.核心观点—拐点将现筑底加速2.政策发展—三大要素左右后续政策动向3.标杆房企—内外交困实质性价格下调启动„四重压力迫改弦易辙„储地类型谋不同策略„聚集效应引价格竞争4.新房市场—需求支撑量价交换低位反弹„新政局部奏效市场快速触底„基本需求稳定支撑低位反弹„供求关系趋真量价缓慢交换5.二手房市场—调整不到位价格加速下行„成交跌至历史低位„楼价转入下跌通道„租赁市场供求两旺„后市有望加速探底6.写字楼市场—复苏与理性平稳发展之路„市场表现：销售平稳租赁回暖稳步复苏„复苏背景：理性回归内外因共同作用„未来走势：市场仍将保持稳定上升作者：程澐、张海清、刘渊、许萌、易虹、瞿安新、许芹、季峰、陶琦、庄巍电话:8621-51787508邮件:[e-mail]©2010版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。1.核心观点2010年7月16日2拐点将现筑底加速（1）三大要素左右后续政策动向中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市外，大部分城市房价仍未见明显下调。因此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投资投机性需求层面。而后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。（2）标杆房企内外交困实质性价格下调启动2010年上半年，在新政后续一系列土地及融资方面的相关政策出台后，信贷收缩、需求锐减。对开发商来说，成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加作用日益显现，使下半年的行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，房价面临实质性的下调。（3）新房市场基本需求支撑量价交换低位反弹截止当前，本次调控目的仅取得了第一阶段的部分成效，即住宅成交量快速降至谷底，但供应尚未增加，房价仍在高位波动。目前，我国正处在城市化最为关键的阶段，基本需求仍将随着城市化的进程而稳步增长，这是支撑市场平稳发展的根本动力所在。今年上半年的市场触底，仅仅只是阶段性的调整。预计2010年下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅约在15~20%左右。随着价格的下调，市场成交也将在基本需求的支撑下逐步反弹，其中一线城市全年成交同比降3~4成，二线降幅在1~2成。（4）二手房市场调整尚未到位后市价格加速下行受2010年4月信贷再度收紧的影响，二手房市场急转而下，各地成交量跌至历史低位，房价转入下跌通道。而对于二手市场至关重要的信贷政策，短期内则不会有放松的可能。因此，下半年主要城市的二手房市场将会是一个量价交换的缓慢复苏过程。预计五大城市下半年二手房价格仍将延续目前下跌的态势，累计跌幅或将达到20%左右。下半年的成交量有望与上半年持平，全年成交量将介于2008年和2009年的中间水平。尤其是随着金九银十的到来，第四季的有望恢复到正常水平。（5）写字楼市场理性中复苏踏上平稳发展之路2010年上半年，写字楼销售市场平稳，租赁市场回暖，房地产开发商为了“过冬”，纷纷上调商业地产的开发比例，写字楼市场迎来了新的发展机遇。写字楼市场的优异表现是对之前大幅下跌的修复，也是市场自身的理性回归。综合来看，未来全国写字楼租金将继续保持稳定上升态势，但租金上涨速度不会太快，未来供应较多以及经济的不确定性都将阻碍租金的快速反弹。下半年写字楼的供应仍将进一步放大，写字楼的销售也将随之增加，但增长幅度有限，同时写字楼价格将进一步上升。2.政策发展2010年7月16日3三大要素左右后续政策动向为了遏制过快上涨的房价及缓解短期内供不应求的市场态势，2009年底房地产市场由“国四条”和“国十一条”再次拉开了政策调控的序幕，并且随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，调控基调由年初的“稳定”演化到年中的“遏制”，取态愈加严厉和强硬。中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市外，大部分城市房价仍未见明显下调。因此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投资投机性需求层面。而后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。（一）上半年政策回顾及评价„政策取态严厉以“国十条”出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的“强势调控”姿态。政策取态意志坚定，手段严厉。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，包括国务院、国土资源部、住建部、财政部、央行、国税总局、银监会等众多中央政府机关；多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监管、保障房等房地产市场的各个层面环节。并将住房问题提升至社会问题层面，明确建立地方政府考核问责。随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，发展脉络可以分为三个阶段。第一阶段以“国四条”与“国十一条”为标志，强调“稳定”；第二阶段“新国四条”与“新国十条”，强调“遏制”，第三阶段以“二套房贷”严格认定为标志，强调严控税收信贷。可以看到，从“国十一条”到“新国十条”，显示出政府正在改变以往相对温和、留有余地的调控态度，警惕市场的反复，以免重蹈历次调控不力的覆辙。„政策目标明确此次调控重点清晰明确，即抑制需求及增加供应。在短期内通过差异化信贷控制投资、投机型需求；中长期通过增加土地供应，加大后续住房有效供应，从而使市场供求趋于平衡稳定，防止价格过快上涨。中央政府明确承认，造成近年各地楼市非理性繁荣的主要根源在于“流动性充裕、住房供求矛盾突出”及地方调控措施落实不力，投机性购房大量增加。在经历过2005-2007年并不算成功的房地产调控之后，中央政府意识到抑制需求并不能解决国内住房供不应求、价格飞涨的现实问题。因此，尊重市场规律，通过增加供给平衡市场供求关系，成为解决国人居住及房价问题的必由之路。然而，自2008年初起，尽管各地政府已经致力于增加住宅土地供应，但由于全球经济危机的影响，2008年下半年起国内房地产投资减速，致使商品住宅供应在2009年出现萎缩。加之2009年政府放宽信贷、鼓励住宅消费，导致住宅供求矛盾更加突出。经历了几次调控的开发商和消费者，几乎已形成调控无效的共识，房价短暂回调后仍将持续快速上涨。2010年“国十一条”出台后，市场在经历了短暂的静默期后，又于三月中旬迅速爆发。因此，第一阶段以“稳定”为基调的调控，又一次无果。2.政策发展2010年7月16日4图1-12009-2010年上半年中国房地产调控政策路线图第二阶段，以“新国四条”、“新国十条”为标志，调控不得不升级为严厉的“遏制”。第三阶段，信贷及税收方面的具体实行措施被进一步提出。这一系列政策出台，均传递出更为坚定的调控意志。即短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。2010年以来的各项政策，均以上述目标为诉求。从各类政策及细则的内容来看，本次调控实质上是被中断的、始于2007年的调控继续。„政策效果初现遏制房价过快上涨是本次调控的中心议题，但政府并未制定明确的房价下跌的目标，惟政策取态上总体从严从紧，以确保向市场传递政府的调控决心和意志。这些做法必将引发成交萎缩、房价下调，而政府已为房价下跌所可能带来的各类风险作积极准备，如：银监会要求各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。首先见效的是需求被全面抑制。在第二、三阶段严厉的调控政策出台后，特别是房贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克，骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现。5至6月的各地住宅成交量已跌至近五年来的最低水平。无论是自住的，还是投资及投机性的需求暂时均受到抑制，房价上涨势头得以遏制。其中各大城市二手住宅市场反应最为敏感，市场参与各方普遍预期市场将转入调整。在成交萎缩的同时，二手住宅成交价格已逐现下调。据中原领先指数数据显示，深圳、上海、北京、广州二手住宅价格已率先进入调整，各城市中原领先指数在此两个月的累积下调幅度分别在5%不等。国务院常务会议12月14日z增加普通商品住房有效供给z支持自住、抑制投机z加强市场监管z继续大规模推进保障性安居工程建设国务院1月10日z增加保障性住房和普通商品住房有效供给z合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求z加快推进保障性安居工程建设z落实地方政府责任国土资源部3月8日z要求加快住房建设用地供应计划编制z促进住房建设用地有效供应z切实加强房地产用地监管z建立健全信息公开制度z开展房地产用地突出问题专项检查国务院4月17日z要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责z坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场监管发改委5月27日z首次提出“逐步推进房产税改革”财政部、国税总局12月22日z个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年政府工作报告3月5日z继续大规模实施保障性安居工程；z继续支持居民自住性住房消费；z抑制投机性购房；z大力整顿和规范房地产市场秩序。国务院常务会议4月14日z抑制不合理住房需求z增加住房有效供给z加快保障性安居工程建设z加强市场监管住建部、央行、银监会6月4日z明确“认房又认贷”的两套房认定标准中央经济工作会议12月7日z保持经济政策的连续性和稳定性z实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策第一阶段：强调稳定第二阶段：强调遏制第三阶段：严控融资国家税务总局6月3日z加强土地增值税征管，东部地区省份预征率不得低于2%国四条国十一条新国四条国十九条新国十条20092010落实执行2.政策发展2010年7月16日5由于增加供应是政策的另一重目的，因此土地市场所受影响相对较小。开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。今年上半年，各地政府通过增加土地供应面积，希望加速开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看，由于各类需求被全面压制，成交大幅萎缩，而开发商上半年的融资、现金及库存情况普遍优于2008年，故普遍采取施工及开盘放缓的策略，价格未现明显松动，与购房者形成僵持态势。因此，土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求；且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。所以，试图以增加土地供应逼出新建住宅有效供应的增加，此一目的在短期内尚未奏效。（二）影响政策走势的三大要素„银行信贷的执行尺度银行的财务杠杆对需求的释放起着重要的作用。因此，通过收紧信贷来抑制需求的效果，很大程度上依赖银行对于信贷执行的宽松尺度。本次调控对市场产生最直接影响的政策仍是二套房贷政策。4月17日，国务院提出二套房贷政策；6月4日，史上最为严厉“认房”又“认贷”的第二套住房认定标准发布，并对异地购房信贷作出了新的规定。新政甫出，各地各商业银行纷纷停止了第三套房