北京远洋地产度假产品体验心得报告_85页_XXXX年

——7月成都-北京考察————77月成都月成都--北京考察北京考察度假产品体验心得远洋地产东北区域事业部产品研发中心体验体验体验体验体验低密度——跟着标杆感受别墅生活趋势趋势人性化——以尺度来体验度假空间舒适标准空间空间度假生活“平民化”——“Condo”产品探寻产品小型化之路7月考察——三大心得77月考察月考察————三大心得三大心得度假——一种与城市对立的生活方式，为了暂时远离城市，为了追求渴望一种与城市里截然不同的生活方式，人们向往度假生活。在成都，我们发现，平民化的度假生活已经慢慢的进入到了国内，让我们来体验成都的condo度假产品……CONDO源于美国，本意为“分户式产权公寓”，是一种比“APARTMENT”（普通出租公寓）高级的公寓物业，是为年轻的白领建造的小户型高档公寓，是目前市场上大部分迷你小户型的深化和升级换代产品。CONDO强调实用性与舒适性，具备常用房屋功能空间，有生活必备的全套家具电器。同时，CONDO强调居住空间与公共区域的融合性，一般附有功能齐备的酒店配套设施,包括运动健身、养生体验、娱乐休闲、商务交流等项目,并可为住客提供比较完善周到的软性服务,从而使住客享受到一种简易方便、轻松自如的生活。CONDO产权一般归个人所有,但其内外设施的维护、维修及管理则由专门的公司统一负责,公寓所有者按月交纳一定的管理费。美国在1961年开始立法，开发CONDO类型的社区。如今，CONDO已经广泛流行于欧美及亚洲新加坡等地。一层二层三层三层上跃上善栖上善栖condocondo产品产品————低密度集合住宅低密度集合住宅上善栖上善栖condocondo产品产品外观外观龙湖龙湖condocondo产品产品————小院青城小院青城首层入户二层平面实际面积85平米独门独户，私家入户一层专属用餐空间二层起居+居住空间客厅4.2米开间，主卧与次卧开间4米以上全赠送面积全赠送面积地下一层首层入户二层平面三层平面三户叠拼condo产品一层+地下一层为一户，一层独立入户；一层厨房餐厅+二层起居卧室，一层独立小院入户；二层厨房餐厅+三层起居卧室，二层独立入户；龙湖龙湖condocondo产品产品————小院青城小院青城龙湖小院青城产品外观龙湖小院青城产品外观从度假产品从度假产品condocondo化看低密度产品发展的两个方向化看低密度产品发展的两个方向压缩面积压缩面积CondoCondo化化土地供应稀缺，市场发展，单价持续上涨，总价急速上升土地供应稀缺，市场发展，单价持续上涨，总价急速上升社会发展，度假生活平民化需求，新度假生活需求社会发展，度假生活平民化需求，新度假生活需求控制总价成为控制总价成为未来低密度市未来低密度市场主流趋势场主流趋势控制产品总价控制产品总价减面积减面积偷面积偷面积压缩非主要功能压缩非主要功能尺度、去掉部分尺度、去掉部分职能空间职能空间利用规范漏洞，利用规范漏洞，把空间模糊化把空间模糊化优点：能够最大限优点：能够最大限度保证独门独户、度保证独门独户、有天有地的别墅居有天有地的别墅居住感住感缺点：面积过于压缺点：面积过于压缩，会失去居室内缩，会失去居室内居住舒适度，同时居住舒适度，同时土地利用效率较土地利用效率较低，成本增加低，成本增加优点：土地利用优点：土地利用效率高，别墅居效率高，别墅居住感受强调外部住感受强调外部空间，共享性空间，共享性好，便于邻里交好，便于邻里交往沟通往沟通缺点：别墅居住缺点：别墅居住感受下降，缺乏感受下降，缺乏尊贵感、私享度尊贵感、私享度抓客户主要需求抓客户主要需求点，面积分配极致点，面积分配极致化倾斜，达到减小化倾斜，达到减小面积面积依据客户主要功能依据客户主要功能需求特点，竖向、需求特点，竖向、平面巧妙分割，控平面巧妙分割，控制居室面积制居室面积抓主要抓主要巧分割巧分割点评极限性：面积压缩有极限性，超过度后会极大极限性：面积压缩有极限性，超过度后会极大降低居住舒适度降低居住舒适度风险性：偷面积只是一时之计，长久必被调控风险性：偷面积只是一时之计，长久必被调控土地效用：别墅价格低不利于提高利润率土地效用：别墅价格低不利于提高利润率外部空间：外部空间别墅化成为产品最大价值外部空间：外部空间别墅化成为产品最大价值点，也是产品能否立市关键点，也是产品能否立市关键价值提升：存在市场教育过程，价值提升会较价值提升：存在市场教育过程，价值提升会较纯粹别墅产品艰难纯粹别墅产品艰难点评建议：第一居所主导控制总价方向建议：度假产品主导控制总价方向MONTTREBLANTRESORT国外度假经典案例@加拿大魁北克西项目区位：加拿大魁北克西面，距离蒙特利尔北项目区位：加拿大魁北克西面，距离蒙特利尔北9090公里，公里，11小时车程；小时车程；外部资源：滑雪场、高尔夫球场、湖泊；外部资源：滑雪场、高尔夫球场、湖泊；夏天因其秀美的湖光山色和两座大型的高尔夫球场而成为一个避暑胜地，秋天这里是一夏天因其秀美的湖光山色和两座大型的高尔夫球场而成为一个避暑胜地，秋天这里是一个赏枫胜地，冬天也是北美文明的滑雪爱好者的天堂个赏枫胜地，冬天也是北美文明的滑雪爱好者的天堂19381938年，乔年，乔••雷恩，美国铁路大亨托马斯雷恩，美国铁路大亨托马斯••雷恩的孙子，被雷恩的孙子，被MontMontTremblantTremblant的自然原始美所倾倒决定的自然原始美所倾倒决定用他毕生的精力将用他毕生的精力将MontMontTremblantTremblant修建成一座像阿尔卑斯山那样的世界顶级旅游胜地。修建成一座像阿尔卑斯山那样的世界顶级旅游胜地。19391939年，年，MontMontTremblantTremblant的修建工作破土动工，的修建工作破土动工，19421942年在年在MontMontTremblantTremblant建造了建造了ChâteauChâteauBeauvallonBeauvallon。。之后的几十年中，之后的几十年中，MontMontTremblantTremblant经过不断修建，在保留了其自然美景的基础上，又增加了步行者经过不断修建，在保留了其自然美景的基础上，又增加了步行者度假村，高尔夫球场等度假村，高尔夫球场等山山————东北美洲最大滑雪胜地（东北美洲最大滑雪胜地（MontMontTremblantTremblant是是LaurentianMountainsLaurentianMountains的最好滑雪处）的最好滑雪处）GolfGolf————LeLeDiableDiableatMontatMontTremblantTremblant高尔夫球场，占地高尔夫球场，占地7056yards7056yards湖湖————天然湖泊，度假村座落湖畔天然湖泊，度假村座落湖畔蜿蜒曲折的道路，远处是蜿蜒曲折的道路，远处是山脚下的度假村山脚下的度假村最高峰海拔最高峰海拔875875米米————度假村有一段免费缆车可以送游客到达山腰度假村有一段免费缆车可以送游客到达山腰；；山顶上设有餐厅、纪念品商店山顶上设有餐厅、纪念品商店++一处观景台和一处观鸟点一处观景台和一处观鸟点++滑雪设施点滑雪设施点儿童攀爬设施儿童攀爬设施速滑道速滑道小型蹦极小型蹦极日常娱乐配套：日常娱乐配套：俱乐部小型船坞自行车赛道游泳池水疗池高尔夫练习场步行远足小径慢跑小径健身房桑拿浴室儿童游戏区小镇中心小镇中心————完善成熟的商业完善成熟的商业配套区（住宿、餐饮、娱乐、配套区（住宿、餐饮、娱乐、购物、休闲），提供购物、休闲），提供酒店、商酒店、商店、餐馆、酒吧、店、餐馆、酒吧、SPASPA、中心、中心广场等多种形态广场等多种形态于一体的全方于一体的全方位度假生活配套；位度假生活配套；分布在小镇最繁华地段，配套设施完善，以大量产权式酒店（condo-hotel）、condo为主。面积区间在29-110平米之间。位于在小镇西南部，距离滑雪入口较近。以condo、TH为主。TH的面积区间在250-300平米之间。邻近GOLF区域，景色宜人，产品形式以独栋和TH为主，少量condo产品。独栋面积在260平米左右位于在小镇北部，以condo为主，少量TH。condo面积分布在60-150平米之间，TH面积分布在160-240平米之间Condo-hoteLCondo、THCondo、THcondo独栋独栋独栋VERSANTSUD住宅区分布图THVERSANTSOLEIL该区域位于东部、北部的山坡之上，景观资源强势，有独栋、condo、赌场、餐饮等。VERSANTSUD该区域较为成熟，有完善的配套设施。住宅产品形式丰富，依据资源强势度的不同分布其中。54套condo24栋独栋50-70平米Condo（1居）110-120平米Condo（2居）160-240平米TOWNHOME140-150平米Condo（3居）250-300平米TOWNHOME70%30-100平米Condo-hotel30%（已开发，后期规划未知）250-300平米独栋比例面积区间产品形式CondoCondo-hotelSinglehouseTownhouseMontMontTremblantTremblant的住宅产品及其丰富，以多元的的住宅产品及其丰富，以多元的产品形态迎合各个阶层的度假客户；产品形态迎合各个阶层的度假客户；各产品线产品都能从建筑风格、外立面、花园、泳各产品线产品都能从建筑风格、外立面、花园、泳池等元素突出低密度的别墅感；池等元素突出低密度的别墅感；CondoCondo--hotelhotel和和CondoCondo占到整个项目的占到整个项目的70%70%以上；以上；CondoCondo产品的面积虽然控制在产品的面积虽然控制在150150平米以内，也能平米以内，也能做到功能空间丰富，同时配以公共的花园、泳池，充做到功能空间丰富，同时配以公共的花园、泳池，充分满足了度假客户的需求；分满足了度假客户的需求；产品产品condocondo化化————为了降低购买门槛，通过产品创为了降低购买门槛，通过产品创新做出更加面积紧凑的产品户型，在低密度中做出新做出更加面积紧凑的产品户型，在低密度中做出150150平米以下产品；平米以下产品；TerryFoxCondominiums(Canada)户型车库A0193平米车库出入口101入户201入户NH=-2.30H=-1.43半地下层10166平米10296平米102入户202入户201入户露台H=0.00H=1.43H=1.43首层阳台阳台201114平米20298平米201202入户201入户露台阳台挑空H=2.78H=4.21H=4.21H=5.56H=6.79二层三层错层、露台98202户内三个标高：跃层+错层挑空、露台114201赠送大阳台、错层96102赠送大阳台66101赠送半地下花园93A01户型特色套内面积（平米）户型产品产品condocondo化化————通过巧妙的单体设计，在集合住宅中营造出别墅通过巧妙的单体设计，在集合住宅中营造出别墅的空间感受，并拥有丰富变化的立面效果；同时较好地控制了户型的空间感受，并拥有丰富变化的立面效果；同时较好地控制了户型单体特征：高度和体量适中各家独立入户富于变化的外立面体验体验体验体验体验低密度低密度————跟着标杆体验别墅生活跟着标杆体验别墅生活趋势趋势人性化人性化————以尺度来体验优质外部度假空间以尺度来体验优质外部度假空间空间空间““CondoCondo””————引发的度假生活引发的度假生活““平民化平民化””7月考察——三大体会77月考察月考察————三大体会三大体会““千尺为势，百尺为形千尺为势，百尺为形””————由远及近从城市天际线、组团、由远及近从城市天际线、组团、单体和细节来体现社区的识别性单体和细节来体现社区的识别性DH建筑人眼不同视距（D）和建筑高度（H）的关系决定空间感当D/H=4时，仰角14°，空间围合的容积性特征趋于消失，倾向于把建筑看成是突出于整个背景的轮廓线