房屋接管与装修管理

房屋的接管、维护与装修管理卓越物业房屋接管/维护与装修管理大纲第一节房屋的接管验收第二节房屋的装修管理第一节房屋接管验收第一节房屋接管验收一、房屋建筑概述（一）房屋建筑的分类：1、从使用类别分为民用建筑/公共建筑/工业建筑/农业建筑2、从物业管理分为住宅/商务/酒店/办公/厂房/公共3、从结构上分为砖混/框架/剪力墙/筒体及组合结构4、从材料上分为木结构/钢结构/砌块结构/钢筋混凝土结构/钢混结构（二）房屋建筑构成部分：由地基与基础/墙或柱/梁板与地面/楼梯/门窗/屋顶等组成（三）房屋承重的基本原理：地基---基础---墙或柱---梁---板（框架结构）春茧厂房第一节房屋接管验收二、房屋接管验收的工作依据（一）依据物业服务合同根据物业服务合同针对项目规划红线以内共用部位，共用设施设备进行接管验收，特约项目除外。（二）依据国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范需注意《房屋建筑工程质量保修办法》建设部（2000）第80号温馨提示在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四、电气管线、给排水管线、设备安装为2年；五、装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第一节房屋接管验收三、房屋接管验收的范围（一）全套图纸及资料（总平图/建施图/结施图/主体隐蔽工程验收记录/土建工程事故处理记录/图纸会审及设计变更/建筑物及设备安装定位观测记录/产品及构件出厂证明及试验报告）（二）建设用地规划许可证（三）建设工程规划许可证（四）规划图纸（六图二书——千比例图/规划总图/道规图/竖规图/市政管网图/绿地规划图/详细规划说明书/环境预评价书）（五）与规划部门往来文件（许可证、批复文件）第一节房屋接管验收四、房屋接管验收范围内的内容：•墙体及屋面防水/保温/隔热工程；•楼面/棚面/地面工程；•楼梯/门窗/管井/走廊/大厅工程；•外立面及内立面和顶棚的装修工程；•卫生间及地下空间和有防水要求的工程；•公共区域构筑物、建筑小品、规划红线内的市政设施等。五、房屋接管验收的流程成立接管验收小组制定方案，专业分项分工接管前的人员培训、检验工具准备对房屋接管验收范围、内容的查验问题的记录汇总问题交甲方问题整改办理接管验收手续，接收档案资料不合格遗留问题甩项合格六、验收表一——土建工程接管验收记录项目评价/问题/整改意见主体结构（地基/钢砼结构/砖石结构/抗震性）外墙（防水/外墙及墙面）屋面（保温隔热性/防水性/排水性/面层）楼宇地面公共楼梯门窗/玻璃走廊/大厅公共卫生间/地下空间防水/公共构筑物及小品其他交付单位（签章）：验收单位（签章）：六、验收表二——土建工程资料交接清单资料明细交接状态总平面布置图（包括综合布线图）建筑施（竣）工图结构施（竣）工图主体隐蔽工程验收记录图纸会审和设计修改变更及联系单土建工程事故处理记录建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）其他交付单位（签章）：验收单位（签章）：六、验收表三接管验收资料遗留问题登记表资料名称遗留问题简述备注交付单位（签章）：验收单位（签章）：接管验收工程项目遗留问题登记表工程名称遗留问题简述备注交付单位（签章）：验收单位（签章）：注：对长期解决不了，影响物业后期服务的，必须书面通知开发商（建设方）六、验收表四七、工程遗留问题整改流程整改问题的汇总提交甲方问题整改实施接管验收的检查合格不合格接管移交对遗留问题整改的时间要求：一般情况为一个月之内，属于分项问题并且在不影响整体接管验收情况下须三个月之内，独立分项问题并且在不影响接管验收情况下须六个月之内完成。八、房屋接管验收资料的管理（一）进行档案接收、分类、编制目录的管理（二）制定档案管理规章制度（三）房屋日常管理中工作计划、记录、资料的收集（四）档案修改、整理和借用工作（五）档案管理的作用：1、反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性；2、反映房屋建筑结构、设备设施、功能状况的真实性；3、为房屋使用、维修提供可靠、准确的保障性；4、记录房屋使用中运行维护的连续性、系统性；5、保持房屋建筑体系的完整性。温馨提示竣工验收与接管验收的区别1、验收目的不同(设计/安全与使用功能)2、验收条件不同(施工完毕/竣工验收合格后)3、移交对象不同(发展商/物管企业)4、移交性质不同（政府行为/企业行为）5、移交阶段不同（可用/正式使用）温馨提示物业接管应移交的资料有1、产权资料：（项目批文、用地批文、建筑执照、拆迁资料）2、技术资料：（竣工图纸、地勘报告、工程合同及开竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、钢材水泥主要材料的质保资料、新材料及构配件的合格证书、水电暖卫设备的检验合格书及说明书保修单等、混凝土试压报告、供水供暖试压报告）温馨提示接管验收应注意的事项1、接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题2、现实的接管验收少有整个物业同时移交3、接管验收一定要写明接管的日期，这是划清责任的界线。第二节房屋的装修管理一、装修管理的概述•物业装修管理是通过对物业装修过程的管理、服务和控制，规范业主、使用人的装修行为，协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益•一次装修物业面对施工单位，是协助甲方进行检查、验收，监督整改、保修。二次装修物业服务管理面对业主、施工单位，是过程管理控制、保障共用利益二、装修管理的流程申请——审批——办证——施工——监管——验收——退费住户提交二次装修申请、相关资质证书、装修图纸、方案、消防回执等到物业服务公司客服部合格物业服务企业批复住户开业，办理迁入手续客服部牵头相关专业、工程师汇总审图意见（7个工作日）【物业工程部】审图5个工作日内回复住户施工单位向物业服务企业提交保险资料、消防审核意见书，缴纳装修相关费用;签署装修管理协议、消防安全协议等，物业服务企业签署施工通知书等相关批准文件。施工单位到物业保安部办理施工证等。住户开始装修住户自行向政府有关部门办理竣工验收住户提交消防、卫生等政府验收批文到物业服务企业住户提交竣工验收申请至物业服务企业，由物业服务企业组织相关部门对租区装修进行竣工验收结算住户装修押金（消防验收合格后三个月）否是修改否是整改合格装修管理流程图物业工程、保安部进行装修检查、监管，并对隐蔽工程封闭前进行验收（一）房屋装修申请的受理根据《物业管理条例》规定，业主或使用人在房屋室内装饰装修工程开工前，应向物管企业申报装修申请。案例:钢钎插车温馨提示装修申请应提交的材料：1、产权证。2、申请人身份证。3、装饰装修方案。4、变动结构的，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。5、需提交有关部门的批准文件、设计方案或施工方案。6、装饰装修企业需提供相关的资质证书复印件。7、非业主使用人装修，需提供业主同意的书面证明。（二）房屋装修的审批1、装修申请的审核（1）检查设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破坏。（2）检查设计是否有严重的消防隐患。（3）是否有其他违章情况。（4）消防安全协议书。温馨提示审批及相关要求所有政府、行业要求的资质证书齐全，消防、环保、卫生等相关政府部门的批准，收取相关服务费和保证金•图纸和设计要求设计单位资质要求图纸设计符合国家规范和行业要求•入场及施工时间限制按照物业管理相关要求•装修施工及装修验收按照国家规范和物业管理规定要求•装修期间停电及送电送、停电提出书面申请，电工到场送、停电12、装修申请的批准在确认装修设计不会对楼宇安全、共用设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准。3、告知注意事项物管企业应当将房屋室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装修企业。4、签订装修管理服务协议装修人、或者装修人和装饰装修企业，应当与物管单位签订房屋室内装饰装修管理服务协议。温馨提示房屋装饰装修管理服务协议的内容：1、装修工程的实施内容。2、装修工程的实施期限。3、允许施工的时间。4、废弃物的清运与处置。5、房屋外立面设施及防盗窗的安装要求。6、禁止行为和注意事项。7、管理服务费用。8、违约责任。9、其他需要约定的事项。三、房屋装修施工过程的监督管理物管企业根据服务协议实施管理，进行定时或不定时现场检查。发现有违反有关规定的，应立即制止，并纠正，将检查记录存档；已造成事实后果或拒不改正的，追究违约责任；应及时报有关部门，并协助现场检查核实，依法处理。例如:几个部门的监管/装修乱收费四、房屋装修验收装修验收依据•物业管理服务合同规定的要求•国家、部颁、行业有关工程质量验收规范、《商品住宅装修一次到位实施细则》、《室内空气质量标准》、《家庭装饰工程质量规范》、《装修材料有害物质限量国家标准》注意：涉及到水、暖、电、消防、环保、设备安装等一切建筑工程各专业的国家、行业法律法规。相关知识一、房屋二次装修的含义物业接管验收交付使用后，业主或使用人办理完入住手续，在正式入住前，根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动称为二次装修。相关知识二、房屋二次装修的特点1、要符合建筑设计时的工程技术规范和技术指标。2、施工时要尽量减少对相邻客户正常工作及生活的影响。3、对施工人员的技术及素质要求较高。4、要严格执行施工过程中的防火要求。相关知识三、房屋装修的技术要求1、不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。2、在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层铲除。相关知识3、在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的签认手续。4、阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木地板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料，由专业施工队伍施工，油饰颜色应与楼房整体颜色相协调，以确保楼房立面效果及安装质量。相关知识5、未经房屋安全鉴定机构鉴定的房屋装饰，其承重墙（18厘米以上厚砖墙、12厘米以上厚混凝土墙）、共用部位隔断墙壁、外围护墙壁、抗震墙等墙体上不得随意掏墙壁、打洞、剔糟，不得擅自拆改。楼（地）面装饰材料的重量不得超过规定值。否则，必须经房屋安全鉴定机构鉴定。相关知识6、卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水口位置。7、室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于10厘米；电线与煤气管交叉净距不小于3厘米。相关知识8、房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。9、房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。相关知识四、房屋室内装饰装修管理相关规定《住宅室内装饰装修管理办法》2002年5月1日施行。规定：住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。温馨提示住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：1、未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。2、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。3、扩大承重墙上原有尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。5、其他影响建筑结构和使用安全的行为。温馨提示装修人在装修活动时，未经批准，不得有下列行为：1、搭建建筑物、构筑物。（同下）2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。（应经规划行政主管批准）3、拆改供暖管道和设施。（供暖单位批准）4、拆改燃气管道和设施。（供气单位批准）温馨提示装修企业应注意的事项：1、按照工程建设强制标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保工程质量。2、不得擅自动用明火和进行焊接作业。3、不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。4、严格执行装修施工时间