山东菏泽房地产投资研判报告20170412

山东菏泽房地产投资研判报告博蓝地产2017年4月责任/专业/专心/专注/谨呈：河南xx置业目录菏泽市情及城市发展菏泽房地产市场调研分析菏泽在售重点楼盘简析菏泽房地产市场调研总结24135责任/专业/专心/专注/“察市”第一部分：菏泽市情及城市发展用发展的眼光看待菏泽市情、未来发展趋势，研判项目未来价值。责任/专业/专心/专注/菏泽概况经济环境政治环境城市发展菏泽市地处山东省西南部，与苏、豫、皖三省接壤，东与济宁市相邻，东南与江苏省徐州市、安徽省宿州市接壤，南与河南省商丘市相连，西与河南省开封市、新乡市毗邻，北接河南省濮阳市。总面积12238.62平方公里。菏泽市辖牡丹区、定陶区、曹县、成武县、单县、巨野县、郓城县、鄄城县、东明县2区7县及菏泽经济开发区、菏泽高新技术产业开发区。2016年全市人口1014万人，市区常住人口103万人。地理区位责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展菏泽市，古称济阴、曹州，位于山东西南部，中华民族发祥地之一，历史上曾是通往中原的交通要冲，文化交流频繁，境内有回、满、瑶、蒙古、等少数民族40个。菏泽历史悠久，文化底蕴深厚，享有“天下之中”的美誉。刘邦登基称帝、曹操成就霸业、黄巢起义、宋江聚义等都发生在菏泽。菏泽作为中国牡丹品种的主要发祥地之一，种植牡丹历史悠久，始于隋，距今已有1400余年的栽培历史，是著名的中国牡丹之都、武术之乡、书画之乡、戏曲之乡、民间艺术之乡。历史人文菏泽概况赵王河大剧院曹州牡丹园水浒好汉城责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展自古以来，菏泽的水路、陆路交通都比较发达，目前已形成铁路、公路、航空、航运、管道运输等综合交通运输网络。菏泽至郑州、济南两大国际机场仅200公里，均在国际机场的有效半径之内，1.5小时即可到达。军民两用的嘉样机场距菏泽仅70公里，菏泽机场项目前期工作已正式启动，机场选址、飞行程序设计等实质性工作正有序进行。菏泽是山东省唯一的内陆港口城市，距青岛港不足600公里，经高速公路5小时可达；距日照港不足400公里，经日东高速3小时可达，出口货物非常便利。交通条件菏泽概况责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展菏泽概况三次产业比由11.2:52.8:36.0调整到10.9:51.3:37.8，工业主导地位比较突出，一二三产业融合发展，经济结构不断优化，发展质量和效益显著提升。责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展总体来讲，山东贫困村和贫困人口大部分集中在中西部，分别占全省的95%和93%。菏泽是山东省欠发达中小城市，GDP排名全省倒数第二，山东经济“低谷”。菏泽概况黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区相继上升为国家战略，已成为山东发展的重要引擎；省会城市群经济圈和西部经济隆起带两大区域发展战略，标志着山东已在全省形成“两区一圈一带”区域协调发展的总体格局。2016年，全市列入省棚改计划6.2万户，占全省的1/8，居全国地级市首位，争取棚改政策性贷款224.3亿元，政策性资金30亿元。2017年，山东省财政安排专项扶贫资金２２亿元，加大菏泽、临沂２个市以及２０个脱贫任务比较重的县省级资金扶持力度。西部经济隆起带菏泽责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展2015-2016年，菏泽GDP由2400亿元增加到2560亿元,GDP增速为6.7％，房地产业处于稳定发展期。菏泽概况宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展0-800US$生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$2016年菏泽市人均GDP为3712美元,房地产市场生存、改善需求兼有。2016年，菏泽城乡居民人均可支配收入达到22140元、10690元，分别增长8.7%、9.1%，国税收入实现168.2亿元、增长30.3%，规模以上工业增加值增长9.9%，这五项指标的增速均居全省第1位。责任/专业/专心/专注/中原经济区突破菏泽2012年，国务院正式批复《中原经济区规划》，中原经济区规划范围包括河南省全境，河北省邯郸市，山西省长治市，安徽省宿州市，山东省菏泽市等。2012年《山东政府工作报告》和山东省“十二五”规划：深入实施“突破菏泽”战略，将菏泽打造成鲁苏豫皖交界地区科学发展高地。2013年8月，山东《西部经济隆起带发展规划》“一带”战略正式启动。地域包括枣庄、济宁、菏泽6市等，力争各项指标适当高于全省平均水平，逐年缩小与中东部地区的差距。促进形成东部率先发展、中部加快崛起、西部跨越发展的区域协调发展新格局。经济环境政治环境城市发展菏泽概况菏泽市提出,充分发挥承东启西、引南连北的区位优势和已有的产业资源优势,努力把菏泽打造成山东西部经济隆起带的重要增长极和向中原地区辐射的桥头堡。着力推动能源化工、生物医药、机电设备制造和农副产品加工四大主导产业向价值链前后两端延伸,向具有产业控制力和高附加值的上下游环节延伸。中原经济区规划范围责任/专业/专心/专注/经济环境政治环境城市发展菏泽自古基本可以划分为东关（新城）和西关（老城）两个部分。菏泽市总体规划（2003-2020）：在空间发展方向上，以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。在空间布局结构上，为一核、两轴、四组团。一核即城市中心区，以赵王河为轴，自北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商业中心。菏泽概况四组团即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。城东组团的功能定位以发展一二类工业和相配套的生活服务设施为主，是城市东部副中心。城南组团的功能定位是以仓储物流及相配套的商贸、生活服务设施为主的城市组团。城西组团的功能定位是保护和发展“内圆外方”的城市格局，适当发展一类工业用地，是城市西部副中心。城北组团的功能定位是保留牡丹种植观赏区，布置教育用地和生活居住用地，建设全市的高教园区、体育中心、会展中心。责任/专业/专心/专注/“审时”第二部分：菏泽房地产市场调研分析对菏泽房地产市场概况、价格、投资、客群等比较分析，得出菏泽房地产市场大势。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析作为中小城市，菏泽市房地产业的发展2003年刚刚起步，2004年才刚刚走上规范化运营的道路。但政府不断加大房地产投资力度，房地产的投资增长速度远远高于同期国民经济的增长速度，目前房地产业处于稳定发展期。2016年，全市房地产库存去化周期由18.1个月减少到8.8个月。2017年，菏泽将实施规划引领、道路贯通、道路提升、片区开发、棚户区改造等十大工程。“十大工程”共涉及城建工程项目198项，其中片区开发项目和棚户区改造项目共61项，总投资1216.83亿元。16-17年菏泽市棚户区改造力度不断在加大，2017年全年棚改涉及18.2万户，各区均是16年的2-3倍，计划改造面积3092万平方米。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析由上表可知：进入2017年，房地产投资继续保持较高增长速度，达到9.0%；其中住宅投资比较平稳，增速为9.7%；办公楼增长速度转负为正，由-38.1%到31%；商业用房增速明显降低，增速由15%变为0.9%。整体而言，菏泽房地产投资市场一片向好。2017年责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析2017年由上表可知：2017年，房地产开发建设加快，房屋施工、竣工面积均有较大幅度增长：2017年1-2月份开工面积已经基本与2016年全年开工量相当；施工面积增速由8.0%提升到18.4%；竣工面积由-12.4%变成37.8%，增速明显。2017年菏泽房地产市场升温明显。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析2016年菏泽市区棚改力度不断加大，房地产市场形势尤为良好，房价也不断攀升，四季度房价涨幅明显，由4300元/㎡涨到4700元/㎡，涨幅达9.3%。总体而言，西城房价较低，2016年整体均价在4400元/㎡左右；东城区房价接近5000/㎡；南北城区整体来说在5000/㎡以上。菏泽市区房价呈上升趋势。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析由于经济原因，菏泽市人口具有城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入的特点。上表为菏泽市部分购房者调研分析，由上可知：目前菏泽市购房客群以改善和自住刚需客群为主，占比达到71%；购房客群更多选择新房购买，占比73%。一方面与目前市场新房存量、推盘较多有关，另一方面也符合中小城市客群购买心理。责任/专业/专心/专注/市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析上表为菏泽市部分购房者调研分析，由上可知：目前菏泽市购房客群更愿意置业东城，比例为57%；其次为南城，比例达到31%。东城、南城也是政府重点发展区域。购房客群认为房价偏高比例占68%，客群价格敏感度较高，符合中小城市客群购买特征；也说明自2016年四季度以来房价涨幅较大，已超购房者预期，火爆程度可见一斑。责任/专业/专心/专注/目前菏泽市房地产客户群体主要由市区居民、下属县城居民和外来人口组成，其中又以市区居民为购买主力，客群年龄层主要在30－45岁。因为菏泽城市枢纽中心的特殊地理位置，所以在此经商和进行商业活动的人群广泛，经商客户构成菏泽房地产消费市场的主力；同时因为政府部门工作的人群工作稳定、收入水平相对较高，所以公务员也是主要消费群体。市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析责任/专业/专心/专注/第三部分：菏泽在售重点楼盘简析对菏泽县主要竞品及热销楼盘面积、价格等比较分析，得出区域内重点项目销售态势。“取势”责任/专业/专心/专注/21北城西城南城东城中心城区交通便利、商业配套、生活配套成熟，教育、生活、医疗、金融、休闲丰富。重点建设区域，环境优越，未来拥有较完善的配套设施。位置相对较偏，发展相对滞后，在售楼盘较少，价格相对便宜。位置相对较偏，依托大学城、牡丹园。重点建设区域，环境优越，未来拥有较完善的配套设施。21菏泽房地产区域特征总结责任/专业/专心/专注/目前菏泽在售楼盘多达几十个，重点项目为：中北.新都心、中南·花城、菏泽万安万达广场、海港·赵王御府、中达广场、菏泽中心、亿联世贸中心、花都国际、中达·御园、天华·新天地、天华·牡丹万象城、正祥·万象广场、君临国际、新洲·欧洲城等项目。其中超百亩项目就有16个。中达广场责任/专业/专心/专注/总占地面积：107亩总建筑面积：36.7万㎡绿化率：36%容积率：4.2销售均价：7000元/㎡商铺情况：还未推出。工程进度：目前1期在建，4月3日刚刚开盘。项目名称：中达广场地址：长江路以北，中华路市实验小学以南，赵王河以东，育才路以西开发商：菏泽市中达房地产开发有限公司概况：项目北临中华路及菏泽实验小学，南临长江路，西起太原路及赵王河城市风光带，东至育才路，地块中部有中山路自东向西穿过，地理位置优越，风光秀美。项目用地位于菏泽市总体规划中商业金融功能区的西侧，是中华路商业中心区与东方红路商圈的核心连接区域，是赵王河城市景观主轴的起点。配套：行政：毗邻菏泽市委、市政府等各类行政机构教育：菏泽高端名校市实验小学一墙之隔商贸：银座商城、新苏天美、茂业百货、苏宁电器等大型商场和商贸市场星罗棋布医疗：惠慈医院等金融：位于城市东部金融核心区休闲：出则城郊风光，入则城市繁华，极为便利。餐饮：星级酒店、各类连锁酒店、酒吧、餐饮其它：交通网高度发达，区位优势明显。天华·牡丹万象城责任/专业/专心/专注/总占地面积：322亩总建筑面积：120万㎡绿化率：28%容积率：2.7销售均价：4800元/㎡40-60㎡花生公寓商铺情况：1.75万/㎡，50-250㎡1托2商铺。停车位：8.5万一个工程进度：目前3期在建，即将开盘。项目名称：天华·牡丹万象城地址：中华西路与220国