省教育厅等5部门关于印发《山东省切实减轻中小学生课外负担专项行动实施方案》.doc

附件一：深圳市房地产经纪行业服务规范指引（征求意见稿）深圳市房地产经纪行业协会2010年1月25日目录第一章指引总则2第二章房地产经纪行业专用术语3第三章深圳房地产经纪机构和人员的服务操守与应尽义务6第一节深圳房地产经纪机构应遵守的服务操守6一、信息公示方面6二、资料处理方面7三、佣金与必要费用8四、机构间合作8第二节深圳房地产经纪人员应遵守的服务操守8一、经纪人员的执业范围8二、经纪人员的回避制度9三、经纪人纪律与惩戒9四、房地产经纪人违规执业的法律责任9第三节房地产经纪活动中的禁止行为9第四节深圳房地产经纪机构与经纪人员的应尽义务10一、房地产经纪机构的应尽义务10二、房地产经纪人员的应尽义务11第四章二手房买卖居间服务程序指引12一、卖方放盘12二、买方寻盘15三、带买方实地看楼16四、达成交易协议18五、签署《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》，买方缴纳定金19六、银行监管买方购房款21七、买卖双方与经纪机构结清佣金22八、签署《深圳市二手房买卖合同》23九、剩余楼款结算25十、交楼25十一、售后服务26第五章二手房租赁代理服务流程指引27一、出租方放租27二、承租方求租29三、经纪人员带承租方实地看楼30四、达成租赁协议31五、签署《房屋租赁及经纪合同书》、承租方向出租方缴纳押金及首月租金32六、经纪机构向出租方、承租方收取佣金33七、出租方将物业交予承租方使用34八、售后服务34二手住宅买卖居间服务操作示范文本36二手工商铺买卖居间服务操作示范文本81二手住宅租赁代理服务操作示范文本129二手工商铺买卖居间服务操作示范文本141房地产经纪行业适用相关法律法规与自律规范156第一章指引总则为了规范深圳房地产经纪行业的经纪活动，提高经纪人员的执业素质和服务水平、降低经纪机构执业风险、提升整个经纪行业的社会地位，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳市房地产经纪行业从业规范》等有关法律、法规制定，制定本指引。本指引适用于在深圳市内从事房地产居间、租赁等经纪活动的房地产经纪机构和经纪人员。包括持牌的“全国房地产经纪人”和“深圳市房地产经纪人助理”。房地产经纪活动应遵从自愿、平等、诚实信用的原则。房地产经纪活动首先是一种民事行为，双方是平等民事主体，房地产经纪活动是在双方自愿、平等、协商的基础上进行的，任何一方的意愿都不能也不可能强加给另一方。其次，房地产经纪活动是一种中介活动。房地产经纪人员以其所掌握的专业知识，为当事人提供劳务，这种劳务不同于普通的劳务，房地产经纪人员因其具有专业知识并熟悉行业情况，与委托当事人相比，具有明显的优势。如果房地产经纪人员丧失职业道德，很容易在经纪活动中出现这样那样的隐瞒、欺诈的行为，损害委托当事人的权益。而且这种行为具有一定的隐蔽性，有些是委托人不能立刻发现的，有些甚至是长期也难以被发现。因此，坚持诚实信用的原则对于从事房地产经纪活动的房地产经纪人员来说是必须遵循的准则。房地产经纪人员应当及时、如实地向委托人报告物业进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况，不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项；应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况，不得在脱离、隐瞒、欺瞒房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。经纪人和经纪人助理如没有遵照或遵从《深圳房地产经纪行业服务规范指引》，可能会被视为并非《城市房地产中介服务管理规定》下经纪人的适当人选，继而影响他们在深圳市内的执业资格，并可能因此受到相应处罚。房地产经纪活动除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。本指引的一切解释权归深圳市房地产经纪行业协会所有。第二章房地产经纪行业专用术语按份共有指按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。按揭指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作为抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物的行为。差价指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金）的部分。产权过户指房地产交易管理机构接受买卖双方提交的过户申请后，为其办理的过户手续。诚意金又叫意向金，是十几年前从港台地区传过来的叫法。指的是买方支付一定数额的钱款，表达购房的意愿。诚意金不单出现在三级市场，二级市场上也出现。但目前，已规定二级市场上不能以任何名义收取诚意金，但三级市场还没有监管。承租人房屋租赁交易中的法定房屋消费者。出租人房屋租赁交易中的所有者或经营者。担保是指为了保障债权实现而采取的保证、抵押的行为。担保一般发生在经济行为中，如被担保人到时不履行承诺，一般由担保人代被担保人先行履行承诺。抵押是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照《担保法》规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。定金是一种债务的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据《担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。法律规定：买方违约，定金由卖方没收；卖方违约，卖方需双倍返还定金给买方。独家代理是代理的一种形式，指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。独家代理需要委托人与房地产经纪机构签订独家代理委托协议，经纪人有独家销售该物业的权利，在代理合同的有效期内，其他任何人包括业主售出该物业，独家代理人仍然有权获得佣金。二房东承租人将自己租赁的物业转租给第三方，这种承租人被称为“二房东”。二手房指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。房地产抵押指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产居间是指以房地产或有关房地产的业务为对象，房地产经纪人以自己的名义为他人提供交易信息和机会，通过居间协调，促成交易双方完成交易，房地产经纪人依法取得合理的中介报酬的经营活动。房地产证是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。房地产经纪指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为，俗称房地产中介。房地产经纪机构指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。房地产经纪人协理指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人助理指持有房地产经纪人助理证书的经纪人员。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。房屋租赁指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋所有权是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。交房保证金指为了防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该物业和结清所有费用，买卖双方协商同意在交易总价款中预留出来的部分款项。买方代理指在房地产交易过程中仅与买方建立房地产代理关系的房地产经纪人员。卖方代理指在房地产交易过程中仅与卖方建立房地产代理关系的房地产经纪人员。买卖合同指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。委托代理人是指按照被代理人的委托行使代理权的经纪人员。委托代理可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。委托协议指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同。也称为委托合同或契约。违约金指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约责任又称违反合同的民事责任，是指合同当事人违反合同所应承担的责任。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。业主指物业产权人。押金指业主交付出租房屋时，可向客户收取一至三个月不等租金额的租赁定金作为为违约时的一种担保。佣金指房地产经纪人在为委托人提供订约机会或充当订约介绍人，完成委托人的经纪服务后，由委托人支付的劳动报酬。资金监管指将房屋交易过程中的各项资金交由银行，通过房地产交易专用账户进行监管。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。转租指经出租人同意后，承租人将租赁房屋的一部分或全部出租给第三人的行为。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁金额是指已办理租赁登记备案的各类房屋的租金金额，可按月计算也可按年度计算。第三章深圳房地产经纪机构和人员的服务操守与应尽义务第一节深圳房地产经纪机构应遵守的服务操守一、信息公示方面1、告示责任为使委托当事人在与房地产经纪机构签订经纪合同之前，对其主体资格有一定的了解，以初步确保经纪合同的效力，房地产经纪机构应当在经营场所醒目的位置明示下列事项：（1）营业执照；（2）备案证书；（3）房地产经纪行业组织会员证书；（4）房地产经纪机构品牌标识；（5）所聘用的房地产经纪人员的姓名、照片、执业登记情况、联系电话；（6）服务内容、服务标准及业务流程；（7）服务收费标准及收取方式；（8）遵守的房地产经纪执业规则；（9）使用的房地产经纪业务合同文本；（10）信用档案上网公示证明；（11）投诉方式和渠道；（12）主管部门及行业组织规定应当明示的事项。2、告知责任房地产经纪机构在接受委托时，应当由房地产经纪人员向委托人书面告知下列与委托业务相关的事项：（1）委托项目相关的市场行情、可选择的房地产交易方式；（2）法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定；（3）应由委托人协助的工作、提供的必要文件和证明；（4）房地产交易应办理的手续、应由委托人缴纳的税费以及房地产经纪机构可为委托人代办的事项；（5）标的房屋在权属、质量、安全、环境等方面存在的瑕疵及可能产生的法律后果；（6）发票的样式和内容；（7）经纪业务完成的标准。因告知不清或者告知不实，给委托人造成经济损失的，房地产经纪机构应承担相应责任。3、房源发布房地产经纪机构对外发布房源信息，必须附有房源编码。二、资料处理方面1、房地产经纪合同根据《中国房地产经纪规则》、建设部人民银行《关于关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定要求，以及深圳市规划和国土资源委员会《》（文）要求，房地产经纪机构承接经纪业务，必须通过房地产信息系统签订示范文本的《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》以及《深圳市二手房买卖合同》。对具体从事居间业务促成交易的经纪人和经纪人助理，必须在《深圳市二手房委托合同》和《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上签字。2、重要文书、业务记录和资料（1）重要文书签章为将经纪合同责任落实到每个注册房地产经纪人，增强承办房地产经纪人的责任心，切实保护委托人利益，房地产经纪合同和书面告知材料等重要文件应当由房地产经纪机构授权的注册房地产经纪人签章，并在文书上注明房地产经纪人注册号。（2）业务纪录房地产经纪机构应当建立和健全