房地产市调报告--禹州同安项目报告(终稿有底版)

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。禹洲集团同安T2010P04、P05地块战略构想厦门新景祥2010年10月核心问题导出Ⅰ项目素质解读第一章城北片区：旅游休闲环东海域滨海新城工业集中区城东片区：工业主导城西片区：工业主导老城区：改造非同安重点发展区域，已被边缘化本案距离市区50公里项目位于同安区五显镇，距离岛内50公里，距离同安主城区4公里，并不位于同安传统居住区内。区域属于同安近年来年新兴起的以观光旅游产业为主的城北片区。本案解读区位规划配套现状同安未来将重点发展中心城区（西柯、大同），形成“两城、三镇、一场”的空间格局，本案位于竹坝农场区域，未来定位规划为旅游区，但并非核心发展区域发展目标：以“商贸、工业和旅游”三大功能为主，力争在今后10—20年间把同安区建设成为厦门市北部的商贸服务中心，重要的工业区和旅游区发展策略：重点发展中心城区（西柯、大同）；指导建设外围集镇（洪塘、莲花、汀溪、竹坝华侨农场）；形成“两城、三镇、一场”的空间格局。本案解读区位规划配套现状本案位于旅游产业片区，具有良好资源景观，但区域目前配套较弱，尤其是旅游产业的配套缺陷明显，主要体现在餐饮、住宿等配套产业的落后，旅游产业有待升级。现在来同安旅游，都是当天去当天回，一来同安这里的这些景点都是游览性质的，没有什么能够呆上一天的，都是逛完就走了。并且这里的旅馆条件过于一般，周边配套也没有什么可以晚上能玩的东西。来这里的游客，都是当天来了，吃个小吃就回去了，我们也希望他们能在这里住上一个晚上，这样我们才能有更多的钱可以赚。不过话说回来，同安配套还是做的不如那些知名城市的景区。游客景点旁餐馆老板本案解读区位规划配套现状项目地块内有西洋村和新店村两个村庄，用地条件良好，拥有优良的景观资源，溪流从地块中部穿过，适宜打造郊区景观主题大盘。北辰山影视城距离8公里本案解读区位规划配套现状目前本案交通基本依靠地块两侧的五秀路和西洋路进出地块，地块内部多数为村庄小路。而未来本案北侧规划建设的五显中路为双向六车道，将缩短未来本案与同安老城区和泉州等周边城市的距离。同安影视城往同集路连通本案与同安老城区本案解读区位规划配套现状地块四至：东至五显东路西至西洋路南至同安影视城北至规划中的五显中路1234567地块编号占地面积建筑面积一号31663㎡83000㎡二号40041㎡70000㎡三号30105㎡25000㎡四号41286㎡103000㎡五号44894㎡66000㎡六号45016㎡35000㎡七号51405㎡130600㎡合计284410㎡512600㎡本案技术指标本案一共由7块地块组成，总占地28万平米，总建筑面积51万平米，综合容积率1.8基地分析小结本案位于同安北部城区，距离市区50公里，距离同安主城区4公里，在未来规划中，本案并不位于主城区发展方向；地块用地条件良好，并且有溪水从地块中部穿过，拥有一流的景观资源；项目周边生活配套薄弱，旅游产业虽然发展迅速，但始终陷于“一日游”的尴尬当中，产业配套升级空间较大。结论一、本案所处区域具备旅游休闲产业较好的原始基础和发展潜力。市场解读第二章厦门楼市发展平稳，在2008需求压抑之后，2009年市场需求快速释放，但供应不足，主要为消化前两年存量，成交393万㎡，呈供不应求态势；价格上，近三年均价维持在11600-13000元/㎡。数据来源：厦门新景祥数据库；单位：万㎡、元/㎡同比增长275%2009年成交再创新高221223284227306442272193137174208194248262306235305318104393294929843710416250676561944096278745199819992000200120022003200420052006200720082009供应销售价格近年厦门住宅总体供销统计图厦门住宅市场总体稳步发展，2009年迅速回归高位，成交达历史新高厦门市场走势4.15新政后，短期内观望情绪加重，销量明显萎缩。但供应敏感于需求，开发商率先推迟开盘时间，导致供应低谷期拉长，随着压抑的需求释放，8、9月份市场明显回暖，9.29新政如期而至。项目原定开盘开盘时间禹洲城上城5月7月10日王子广场5月1日8月2日泉舜泉水湾二期5月1日5月15日万科金色悦城4月5月30日新景国际外滩5月10月阳光美郡5月7月31日当代·天境5月8月国贸天琴湾5月1日9月415新政后，众多楼盘推盘时间延后4.15新政后，观望气氛加重，短期内市场迅速冷却，销量明显萎缩。供应敏感于需求，开发商信心下滑，率先推迟开盘时间，供应量的急剧减少，导致供应低谷期拉长，供不应求使得压抑的需求井喷，8、9月份市场明显回暖。020004000600080001000012000140000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.0009.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09近期全市供销走势图市场回暖4.15新政9.29新政厦门市场走势4.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.66.7-6.136.14-6.206.21-6.276.28-7.47.5-7.117.12-7.187.19-7.257.26-8.18.2-8.88.9-8.158.16-8.22岛内33%32%34%30%22%25%25%16%17%17%31%13%20%19%40%74%45%46%72%48%岛外67%68%66%70%78%75%75%84%83%83%69%87%80%81%60%26%55%54%28%52%0%20%40%60%80%100%4.15新政出台前后岛内外成交占比岛内岛外2009年市场需求快速释放，成交393万㎡，同时岛外首次超过岛内市场，成为市场成交主力。4.15新政后，岛内住宅市场份额下滑至20%-25%左右，岛外住宅大行其道。岛内供给量的减少以及高不可攀的价格促使岛外市场成为厦门住宅市场的主力2421681801665418147646712515244211792004200520062007200820092010.1-6近年岛内外商品住宅销售情况对比岛内销售岛外销售岛外主力注：以上数据来源于厦门新景祥数据库数据单位：万㎡新政出台后新政出台前岛内外市场厦门楼市近年逐步表现为外向导入型，近期外地客群所占比例已经达到55.9%，对于厦门楼市的支撑作用越来越大。60.19%53.48%43.15%46.73%43.72%44.10%28.19%31.86%39.24%38.30%34.12%34.10%11.62%14.66%17.61%14.97%22.16%21.80%200420052006200720082009厦门商品住宅市场客群变迁情况分析厦门本地福建省内省外及境外厦门本地福建省内省外及境外厦门本地客群客群变迁单位：万㎡、元/㎡同安属于相对封闭的内需型市场，年度去化约30万㎡；成交价格稳步上涨，近年成交均价维持在4600-5400元/㎡。同安市场走势2009年下半年成交量有所萎缩，受个盘成交影响，成交价格大幅上升，在2010年4月一度突破9000元/㎡，之后回落到正常水平。09.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09供给0.0012.050.003.980.001.076.382.140.790.620.842.650.004.81销售2.863.673.174.303.281.942.442.749.051.701.501.453.011.97价格493749395459639460165695616472039252611159386072604761550100020003000400050006000700080009000100000.002.004.006.008.0010.0012.0014.00同安区近期供销走势图供给销售价格2010年4月，在古龙御园的大量成交带动下，同安区月度成交量冲向近一年以来的最高峰，同时也带动了价格的大幅上扬，突破9000元/㎡。同安市场走势同安城区在售项目主要集中在城东区域、待推项目集中城西区域和环东海域。中心城区项目名称开盘时间成交均价(元/平)销售率大溪地07.7653081%锦华金都07.10627077%金利蓝湾新城08.6488366%锦辉国际一期08.10480070%古龙御园09.91028878%尚美花城二期10.1484558%华森公园首府10.6580723%注：数据来源新景祥数据库，截止2010.10.17项目分布城东片区供销主力户型产品：二房80-90㎡和三房100-125㎡一房二房三房四房楼中楼别墅二房三房楼中楼单身公寓一房二房楼中楼三房0.941.00.810.830.940.750.830.900.330.0001002003004000.00.51.01.539-4565-7288-9095-97100-109110-128136-145167-179133-14618258-72102-146152-166195-198202.48173-197200-254447凤凰城一房二房三房四房楼中楼别墅单位：套、平方米注：数据截止2010.06主力供销截止10月17日，同安区主要在售项目余量约20万平，约需8个月时间去化，市场供销较为均衡。项目名称开盘时间成交均价（元/平）主力总价（万）在售余量（套、万平）销售率大溪地07.7653050-80（高层）155（3.02）81%锦华金都07.10627040-6565（0.77）77%金利蓝湾新城08.6488340-60300（3.24）66%锦辉国际一期08.10480018-40176（1.08）70%古龙御园09.91028870-120（高层）203（1.91）78%尚美花城二期10.1484545-50147（1.64）58%华森公园首府10.6580724-70690（4.65）23%阳光美郡10.6590440-7072（0.62）76%禹洲·环东国际10.10652345-70290（2.7）45%合计————2098（19.63）主要在售项目存量注：数据来源新景祥数据库，截止2010.10.17在售余量项目名称预计开盘时间批准量（套）余量（套、万平）成交均价（元/平）主力总价（万/套）主力户型（平）锦辉国际二期2010年下半年600600（4）——45-6580-90二房、125三房厦航高郡2010年年底10001000（10）——50-8090以下二房、90-150三房同福苑二期2011年114114（1.04）——45-6038-69一房、102-116三房合计——1714（15)——近期待推约15万平近期待推项目约15万平，主要集中在环城西路沿线，而土地储备接近400万平米，环东海域占了大半项目名称未推体量老城区周边土储110万环东海域土储238万其他区域土储48万合计396万平土地储备注：数据来源新景祥数据库，截止2010.10.17未来供给注：数据来源新景祥数据库，截止2010.10.17区域主要在售待推项目20102011201220132014片区主要在售待推项目销售模拟华森公园首府剩余4.6万㎡本案5