首地_贵州兴义_桔山新区项目市场及产品定位报告_178PPT

北京伟业房地产投资顾问有限公司首地·兴义·桔山新区项目市场及产品定位报告整体报告分析框架一．开发环境认知二．客户特征与需求分析三．开发商与用地基础分析•认识城市与市场•未来客户发展判断•资源条件分析四．机会与风险判断五．核心问题、定位策略机会与风险•发现机会、控制风险•找出项目的核心问题•提出项目的根本定位策略六．项目定位、产品定位七．首开区及经济测算项目定位•定位项目特色与核心竞争力•首开区产品定位•经济效益评价整体报告分析框架一．开发环境认知基础分析•四线城市，发展初级•区域城市中心地位明显•区域发展潜力大、环境品质高二．客户特征与需求分析三．开发商与用地•一、二级市场供应大，竞争环境恶劣•产品初级，具备提升机会•产品同质化严重，差异化•价格水平低•客户特征明显，易把握•追求新鲜感、安逸、跟风•支付能力强•大盘及配套吸引力高•洋房产品具备机会•产品细节认知不足•舒适户型为主，朝向不敏感•追求品牌与经济效益并重•首次进入四线城市，存在一定难度（当地开发模式）•规模大，存在产品组合机会•环境、交通较好，短期土地价值受制约•成本较低，盈利预期可考虑全程实现机会与风险整体报告分析框架定位策略•低成本的特色营造•高品质产品进入一线价格梯队，形成吸引，带动后期热销五．核心问题•追求品质与价格水平之间的矛盾•土地效力的判断（前期高层产品不挣钱，入市时间判断）四．机会与风险判断•产品差异化机会•项目特色提升机会（规模、环境、品质、配套）•价格（盈利能力）•销售速度（竞争）机会风险整体报告分析框架项目定位与首开区都市里的洋房别墅高品味生活新体验少量联排或独栋主力舒适洋房冲击力景观+休闲设施+会所+商业（先行）首开区汇报框架：一．开发环境认知二．客户特征与需求分析三．开发商与用地四．机会与风险判断五．核心问题、定位策略六．项目定位、产品定位七．首开区及经济测算开发环境认知城市发展市场分析城市发展——城市纬度①城市属性西南三省腹地，四线城市(县级市)，州政府所在地，经济发展落后区域，城市化程度低三省交汇处，位置优越，200公里范围内首位度高，具备成为区域中心的条件被次级城市成环状包围的核心位置，且距离较近，城市互动性强城市发展——城市纬度②交通条件交通：南昆铁路经兴义境内89公里，有1个编组站、1个地级客站、5个客货站，13个地方铁路货场，货场转运能力达1000万吨，国道324、309、兴义机场、南盘江航运，黔、滇、桂三省（区）结合部出海的重要交通枢纽处于滇、桂、黔三省（区）结合部，距贵阳357公里,距昆明362公里,距南宁525公里水、路、空三者兼备，区域交通枢纽中心处于昆明、贵阳、南宁的金三角核心，交通便利，非封闭城市西南多为山区，陆路时间成本较高，与发达城市间互动性受限，同时也提升了区域中心的地位城市发展——城市纬度③经济水平整个黔西南州在贵州省内经济总量排名第七，与黔南州持平，仅好于安顺，经济基数小，属于经济欠发达地区经济总量低，在贵州省排名靠后，城市竞争力不强经济增长速度快兴义在州内经济占比达50%，发展水平有绝对优势2008年贵州省内各地区GDP情况（亿元）813667.4390.7386.2285.4217.1200.3200.3161.902004006008001000贵阳遵义毕节地区六盘水黔南铜仁地区黔西南黔东南安顺历年黔西南州GDP（亿元）及增长情况102.04119.91140.48165.1200.313.40%13.80%14.50%12.50%13.30%0501001502002502004200520062007200811.00%12.00%13.00%14.00%15.00%国民生产总值增长率数据来源：政府统计公报近年来，黔西南州地区的经济发展保持了比较旺盛的发展势头，年增长率都达到两位数，超过了全国平均水平,发展增长速度相对较高；2008年在金融危机的影响下仍增长了12.5%兴义市生产总值完成105亿元，占全州的50%；同比增长18.73%，高于全州的水平城市发展——城市纬度③经济水平历年黔西南州固定资产投资（亿元）及增长情况39.8653.368.1182.62101.6123.00%33.40%21.00%23.10%27.80%020406080100120200420052006200720080.00%10.00%20.00%30.00%40.00%投资总额增长率2008年，兴义市固定资产投资完成40亿元，占全州的40%；增长42.96%，远高于全州的水平48182445330027363590010002000300040005000贵阳黔西南遵义六盘水兴义2008年贵州省部分地区农村居民人均纯收入情况（元）13816.78135011252512350115001200012500130001350014000贵阳黔西南遵义六盘水2008年贵州部分地区城镇居民人均可支配收入情况（元/年）在贵州省内对比，消费能力较强,黔西南州地区的居民人均可支配收入相对较高，超过遵义市，排在全省的第二位，远高于全省水平兴义房价低于遵义房价水平，远低于贵阳的房价水平农民收入低，城乡经济发展差距大数据来源：政府统计公报基础条件不断改善，城市建设处于高速发展阶段，促进城市吸引力的提高城镇居民可支配收入水平较高，但房价水平偏低，仍有一定空间城乡收入差距较大，制约城市化速度城市发展——城市纬度④主导产业数据来源：政府统计公报2008年黔西南州三次产业结构情况23%43%34%第一产业第二产业第三产业2008年兴义市三次产业结构情况15.5,15%48.5,46%41,39%第一产业第二产业第三产业2008年黔西南州和兴义市产业结构比较（亿元）050100黔西南州45.686.868兴义市15.548.541第一产业第二产业第三产业第二产业在兴义的比重也是最大的，但第一产业比重很小，第三产业则占41.39%，产业结构较全州优化，甚至优于一些大城市兴义八大业：电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金、烟草、化工兴义市的第三产业占全州的60%以上，商业、服务业发达，有利于就业结构合理，商贸服务业发达，有利于带动就业，扩大中产阶层的数量从商人员中，外地人（福建、浙江等）比例较高，吸纳的外地人口有利于推动城市人口增长兴义第二产业占比最大，但多为资源集中型产业（矿）支柱工业多为资源型行业或国家垄断性行业，容易造成财富集中，受益人群数量有限旅游业：马岭河峡谷——万峰湖万峰林国家重点风景名胜区、贵州兴义国家地质公园、省级风景区泥凼石林和鲁布革深谷湖、省级文物保护单位何应钦故居和刘氏庄园、下五屯全国农业旅游示范点、贵州醇酒厂全国工业旅游示范点等自然、人文景观共80余处；独特的布依“八音坐唱”已被列为国家非物质文化遗产名录数据来源：政府统计公报辖区内及周边区域旅游资源丰富，加上气候条件因素，具备较大发展潜力目前现状受知名度、服务行业发展水平、交通不便等因素限制，总量水平不高发展速度快，对城市发展贡献重要性日益提高；预计未来投资度假需求会逐步显现城市发展——城市纬度④主导产业到2011年，全州接待国内外游客要达到700万人次以上，年均增长35%左右；旅游总收入达到60亿元以上，年均增长45%左右，旅游产业成为最大的新兴支柱产业，实现建设“旅游大州”目标。2008年，兴义市旅游总收入8.52亿元，比上年增长50%2020年全州旅游收入达到600亿元人民币，这个数字比2007年全州生产总值都要翻两番，比预计2011年的旅游总收入增长十倍黔西南州旅游规划在未来12年内把黔西南打造成珠三角的后花园、世界级的喀斯特观光、徒步旅游、探险和体育胜地，马岭河景区申报为世界地质公园，万峰林申报为世界自然遗产，兴义申报为“中国最佳优秀旅游城市”近年黔西南州旅游收入情况（亿元）1.94.110.1514.2191.95%115.80%147%42%35%05101520200420052006200720080.00%50.00%100.00%150.00%200.00%旅游收入增长率近年黔西南州游客总人数情况（万人）7213127521328018%83%109.90%-23%32%05010015020025030020042005200620072008-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%游客总人数增长率黔西南08年州收入为19亿，兴义市就占了8.52亿，约占45%；中心城市的地位将使兴义在旅游发展中受益巨大短时间对房地产带动不明显，但会间接提高城市形象与购买力水平数据来源：政府统计公报城市发展——城市纬度④主导产业人口基数少有限、地广人稀、少数民族多不利于城市人口增长规划发展目标是每年城区人口增加近2万人，按人均住房面积30平米计算，每年可带来约60万平米的住房需求人口增长速度前期速度会稍慢，后期会逐步加快非兴城区人义户籍客户占到了57%以上的比例，城市人口的增加主要来自于区域内（周边乡镇、州内其他县）和区域外部（省内其他市、外省市）的客户至2020年，市域实际居住人口约为100万人。城镇实际居住人口约65万人，市域城市化水平为64%（现状37%）中心城实际居住人口约48万人（现状人口28万人）规划用地范围约73.4平方公里。其中规划城市建设用地约40.9平方公里，人均城市建设用地约85平方米数据来源：政府统计公报年份2005200620072008总人口310.13315.75321.62326.14增加人口5.965.625.874.52近年黔西南州总人口及增加情况（万人）城市发展——城市纬度⑤人口特征西南三省腹地，经济发展落后区域，四线城市(县级市)，州政府所在地区域中心城市，首位度较高，吸纳周边人口进入水、路、空三者兼备，区域交通枢纽中心与外部联系便利，非封闭型城市；互动程度受限经济总量低，发展速度快，兴义区域领先基础建设投资增长迅速、重大工程建设带动城市化水平兴义城镇人均收入水平高、购买力强二产占比最高，但资源型产业使财富集中到极少数人手中商业繁荣，带来大量外来人口置业落户需求旅游业发展势头迅猛，短期未必直接受益，间接有一定带动作用城市人口基数小、地广人稀、自身需求持续增长空间有限未来人口发展规划会带来一定规模居住需求，前期受益受一定限制区域内及区域外部客户占相当置业需求比例城市竞争力的提升外部客户存在需求短期发展水平受限需求持续性不可预见兴义未来房地产的发展自身需求受限，机会来自于对区域内外部客户的吸纳城市发展——城市纬度城市发展——区域纬度老城区片区：旧城，现状破旧、拥挤，逐步以步行商业街的形式，继续担负起老城区的核心地位，构筑新的商业、商务中心桔山片区：新区开发，城市形象品质高；兴义市的行政、商贸商务、信息、金融和体育中心，兴义中心城的核心（开发集中、发展迅速）坪东：早期外地在兴义经商人的聚居地，现状多为五金、汽车销售聚集地，城市形象、居住品质差（非规划板块）桔山新区形象好、都市感强、配套好，发展潜力大下五屯及民航片区平分秋色，竞争明显（下五屯风景、教育资源；民航紧靠桔山片区）马岭及顶效片区短期内无法实现实质发展；坪东逐步没落，已非城市规划功能区资料来源：兴义市总体规划2003-2020顶效片区：省级开发区，刚刚起步，产业低端，以外向型工业和物流中心为特色，并辅以适当的居住功能（远期）马岭片区：近马岭河风景区，现状为村镇，未来居住和都市型工业为主（远期）民航片区：规划居住区、高等级科技教育区、物流仓储区（正在大规模开发）下五屯片区：老城改造、村庄改造、新城建设同步，现状杂乱，未来以居住功能为主体（正在大规模开发）顶效马岭河桔山片区老城区下五屯坪东民航片区①城市格局②桔山新区——发展阶段背景：州市政府行政部门外迁区域，1992年桔山镇人民政府，1993年桔山新区工作委员会成立，经过十年的发展，2003年撤镇改办成立桔山街道办事处起步阶段：1993年至199