华龙太乙城项目首期推盘策略研究

Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商ADD:西安科技路凯丽大厦东座1204TLE:82090069PC:710061Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商华龙太乙城项目首期推盘策略报告谨呈：陕西华龙建工企业集团金领策划&如意代理华龙太乙城项目组2010-10-15Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商市场形势对项目影响在售项目的推货价格区域项目的开发步骤城改项目的营销手法在售项目的推货情况汇报纲要价格体系认筹策略开放日期项目开发顺序确定项目产品档次划分Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商完整的产品供应体系-绝对的产品区分与价格区分区间54-94主力72-881234566789区间55-105主力78-101区间88-119主力88-119区间44-96主力74-87区间43-143主力74-104区间79-117主力82-89区间93-166主力93-166区间38-125主力65-88区间66-122主力87-122二批次三批次二批次二批次三批次三批次一批次开发楼号：1-2-9二批次开发楼号：3-4-5三批次开发楼号：6-7-86475元/平米6260元/平米6950元/平米6216元/平米一批次Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.1市场形势——上市项目景寓·学府翡丽城汉城湖壹号星币传说伊顿公馆宏府鹍翔九天唐樾六和坊红星美凯城天睦城长安一品新兴地产3项目恒基·碧翠锦华汉城壹号华侨城项目中贸广场北京建工项目盛隆广场长安一栋今年最新上市项目分布城东金华路商业板块、交大教育板块、城西大兴板块、城市南北中轴部分，老城热点（地铁、公园、教育、商业）区域旧城改造项目迎来契机Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.1市场形势——上市项目景寓·学府翡丽城汉城湖壹号星币传说伊顿公馆宏府鹍翔九天唐樾六和坊红星美凯城天睦城长安一品新兴地产3项目恒基·碧翠锦华汉城壹号华侨城项目中贸广场金华路交大板块盛隆广场长安一栋浐灞生态区板块大兴新区板块西工大区板块奥园复地华汉恒盛首创、汇通5600-600052005100-580065005100郊区舒适型住宅与老城具有一定资源的项目同占市场份额，金华路-交大板块的项目开发，将对我项目客户进行分解Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.1市场形势——政策解读一、首套房贷一刀切比例30%：原来对“房价过高地区，限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”，“90平米以上商业住房，首付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。二、暂停发放第三套房贷：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。三、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。四、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。五、囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。聚焦最新楼市调控关键点2010年9月29日首次置业门槛提高改善需求受到限制加大地产资产成本严格规范地产市场打击市场投机行为Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.1市场形势——政策影响21%17%30%16%12%4%16%西安市7月份成交面积区间分布图≦70㎡70～90㎡90～125㎡125～144㎡144～180㎡180㎡（以80平米两室住宅为例，目前假设西安住宅价格6000则，住宅总价将在50万左右，若首付比例为20%则首付为20万，若首付比例为30%则首付为15万，首付直接追加50%）小于70平米70-90平米125-144平米90-125平米小于70平米70-90平米125-144平米90-125平米市场表现从7-8月份的成交面积比来看，成交面积逐渐趋小，说明4月份的新政对改善客户产生明显影响在4-15新政出台以后，从市场成交面积分布来看，成交面积逐渐向70-125平米挤压。“4-15新政”和7、8月份的市场价格反弹再加上“新五条”的出台，将会产生客户的观望情绪。Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.1.市场研究——绿地九号观：总占地达200亩，建筑面积80万平米，由33幢楼体组成，多层（平层）面积257-488平米，小高层面积189-322平米，高层面积35-143平米，精装公寓面积40-90平米9000-10000元15000元13000元11000元257-488平米189-322平米35-143平米40-90平米Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.1.市场研究——绿地九号观（公寓）公寓面积：40、41、47、56、57、79、90平米面积配比：一室：两室=80：20销售价格：9000-10000（精装）开盘时间：10月底Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.2.市场研究——龙湖紫都城，位于曲江新区曲江大道（海洋馆东侧），总占地103亩，建面26万㎡为22层和34层的高层，面积区间：85-160平方米。48平米76平米110平米面积配比：48：76：110=41：47：12销售价格：8000-9000（精装）开盘时间：10月底Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.3.市场研究——常春藤花园，总占地34900平方米，建筑面积300000㎡，住宅面积88-140平米，住宅8000元清盘；公寓面积42-89平米，公寓均价9000元/平米，10月正式撤场。售罄公寓面积：40：90：=67：33住宅面积：88、99、105、121、128、132、、129、136、144Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.4.市场研究——兰蒂斯城项目采用Art式艺术规划，包括梦想城、理想界、思想域三大住宅组团以及交大后街艺术商业空间，60万平方，推出的一期梦想城，面积37—130平米，共1000余套房源。二期：南区一期一期四期三期；北区40、50、80、119、124、130Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.5.市场研究——学府首座占地88.5亩，总建筑面积37万平米，高尚住宅建筑面积23万㎡，商业建筑面积14万㎡，2栋百米层高SOHO,1栋99米层高LOFT。住宅面积：45、65、78、89、97、108、115、120、124、136住宅价格：7100-740089、97、108、115、120、12468006800Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商1.6.市场研究——区域在售项目价格在售项目09年4月份09年9月份10年4月10年10月份价格涨额常春藤花园48005600800090004200兰蒂斯城47005000550067003000龙湖紫都城47006000730085003800学府首座------7200--在售项目09年4月份09年9月份10年4月10年10月份平均涨幅常春藤花园0%17%42%12.5%23%兰蒂斯城0%6%1%21%9%龙湖紫都城0%27%22%16%21%学府首座00000区域在售项目价格涨幅表1.1区域在售项目价格涨幅表1.2项目Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商绿地九号官邸10-1010-1110-1211-0311-0111-0211-0611-0511-0711-0811-12-------40-70-90平米公寓（5万平米）90-560平米住宅（80万平米）兰蒂斯城70-126平米住宅（清盘）40-50-90平米公寓（4万平米）85--160平米住宅（12万平米）龙湖紫都城40--130平米住宅（26万平米）学府首座89-124平米住宅（一栋）45--136平米公寓+住宅（23万平米）区域项目现阶段以推公寓产品为主，60-90平米住宅产品属于断档期区域住宅产品累计放量突破120万平米产品上市投放时间集中在11年3-6月份1.7.市场总结区域住宅产品层次划分明显，低端产品低价入市、最后优化产品提升项目整体价值60-90平米住宅断档期50-130平米住宅集中上市期区域项目推货节奏推货时期Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商承诺签署买卖合同时间，即五证齐全时间，倘若不能按时签署，提出退房的无条件退房。开发商承诺目前签署的合约与日后签署的买卖合同不否的，无条件接受退房。签署【商品房买卖合约】签署【商品房买卖合同】城改模式公开营销模式线下选房模式直接收款模式5000元定金-7日内补齐首付30%至50%-当天签到合同3万定金选房-7日缴纳30%至90%-签订协议-预售证办齐-签合同2000元选房-7日缴纳15万至20万-签订协议-预售证办齐-签合同常春藤花园学府首座兰蒂斯城办证前办证后2.区域城改项目的前期营销手法Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商2.区域城改项目的前期营销手法5000元定金-7日内补齐首付30%至50%-当天签到合同3万定金选房-7日缴纳30%至90%-签订协议-预售证办齐-签合同2000元选房-7日缴纳15万至20万-签订协议-预售证办齐-签合同常春藤花园学府首座兰蒂斯城项目总体工程封顶，项目营销手续齐全达到预售条件，在市场上享有一定的口碑和美誉度，项目营销属于清盘阶段与项目吻合度公开营销模式项目首期项目开发体量较小、总体项目产品面积供应较大，同时在后期签订合同时要补交剩余首付，办理手续麻烦容易产生推定现象项目总体产品供应偏小、项目被意向客户看好、可通过追加不同额度的首付给予优惠点位的配合营销与项目吻合度与项目吻合度线下选房模式直接收款模式Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商3.自身项目认识——等级划分豪宅产品普通产品普通产品普通产品中档产品中档产品豪宅产品溢价功能形象+促销功能项目高端产品分布在地块南侧，为了最大限度的凸显项目的溢价功能，项目高端产品建议在后期开发（普通产品做促销、中档产品树形象、高档产品提价格）Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商3.自身项目认识——噪音污染豪宅产品普通产品普通产品普通产品中档产品中档产品豪宅产品太乙路立交太乙路快速干道南二环快速干道主要污染区次要污染区边缘污染区强弱弱噪音污染强弱模拟图（1）Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商3.自身项目认识——物料运输项目8#楼普通产品的开发将受到项目土方工程、工程建筑物料运输的影响，该栋产品的开发将明显滞后Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商3.自身项目认识——形象展示通过项目总体对外的展示功能来讲，项目1#楼的昭示性最强，其次为南二环沿线楼宇，再次为太乙路楼宇展示强弱模拟图（1）太乙路方向强弱弱南二环方向Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理专业地产服务商3.自身项目认识——产品供应区间54-94主力72-881234566789区间55-105主力78-101区间88-119主力88-119区间44-96主力74-87区间43-143主力74-104区间79-117主力82-89区间93-166主力93-166区间38-125主力65-88区间66-122主力87-122首期开发方案1：1-9-8首期开发方案2：1-2-3首期开发方案3：1-2-9（运输通道）（产品线丰富、灵活性强）（120-140断档）Kinger&Ryiacting金领策划/如意代理