黑弧_深圳卓越中心写字楼项目广告推广方案_111PPT

卓越中心广告推广方案一、策略思考二、推广阶段三、创作表现一、策略思考1、市场分析项目名称推出时间可售办公面积(万平方米)产品档次华融大厦2005年下半年3.5甲级高层大开间写字楼金中环2005年6月8、超高层甲级大开间写字楼新世界中心2005年底6.6北区超高层甲级大开间写字楼江胜大厦2005年底8北区甲级大开间写字楼捷美中心2005年底8超高层甲级大开间写字楼财富大厦2005年底8超高层甲级大开间写字楼大中华2005年3月13超高层甲级大开间写字楼万轩大厦2005年中3车公庙高层中档写字楼星河酒店2006年初4超甲级写字楼农科广场2006年初8甲级写字楼星河世纪2006年初4高档甲级写字楼泰然金谷待定10厂房式写字楼合计----84.1周边楼盘审视：结论：12个竞争楼盘均在2005年先后出庐，显示2005年福田中心区市场竞争激烈，并且产品同质化较为严重！1、市场分析竞争对手说什么——项目名称主要卖点安联大厦28个空中花园、2000平方米屋顶花园；150米上下贯通的中庭；换气结构的窗户；LOW-E玻璃幕墙、西侧金属遮阳架、健康主题、“会呼吸的花园式写字楼”、“领跑OFFICE未来”诺德中心钢管混凝土结构；70%-75%实用率；层高4.2米；LOW-E玻璃幕墙；网络架空地板；根据人流量自动调控电梯；中央空调主机—特灵空；分户计费，自主控制；“纯正商务，一切以你为中心”航天大厦内生态广场、三米净高、大跨度无次梁结构、视野景观良好；“第一大道，CBD首席商务”九州创展中心东西贯穿式双出口、双中庭设计；外墙为高级石材配低辐射中空玻璃。国际商会三期3000平方米豪华大堂；3500平方米商务会所。卓越大厦楼体敦厚稳重；大堂气派；使用率高；四面无噪音；景观良好。大中华交易广场超高层地标性的立面，造型独特，高档次的装修；五星级酒店的配套。2、如何在市场中突围？竞争对手卖点总结如下：1.健康概念2.纯正商务概念3、高档商务空间概念2、如何在市场中突围？分析总结：NO市场概念包装已经麻木，以概念突围谈何容易！各种概念已经泛滥，并且需要相应的产品力支撑！2、如何在市场中突围？在概念充斥的市场中，我们是否还要以概念突围？我们必须另觅出路......3、从消费者入手写字楼客群需求描述：1、国际知名企业：完备的功能之外，希望与本土公司区隔，以彰示实力及品牌形象！在产品概念已泛滥的时代，我们从消费者入手进行消费者洞察3、从消费者入手2、本土知名企业：希望与中小企业区隔，以显示自己的品味与实力，渴望能借写字楼形象让自身形象更上层楼！3、从消费者入手3、不知名企业：希望与大公司为邻，借邻居威势显自家实力！他们希望——鲤鱼跃龙门的机遇和被人高看的优越！3、从消费者入手结论：显然吸引知名企业进驻成为重中之重写字楼名称所在区域入驻企业量企业名录知名企业所占比例国贸大厦国贸商圈143家香港德隆制造有限公司深圳代表处、中加投资发展有限公司深圳分公司、深圳市物业发展(集团)股份有限公司、中原物业顾问有限公司、中国冶金进出口深圳公司……约占12.6％嘉里中心国贸商圈148家雅荣国际货运有限公司、金光华商业有限公司、汤玛士电器制造（深圳）有限公司、赫伯罗特船务（中国）有限公司深圳分公司、王府井进出口贸易有限公司……约占85％地王大厦蔡屋围商圈130家华联发物流有限公司、香港东芝电子亚洲有限公司深圳办事处、韩国韩松纸业有限公司深圳代表处、香港PCH国际有限公司深圳代表处、香港PCH国际有限公司深圳代表处……约68占％发展银行大厦蔡屋围商圈42家联合证券有限责任公司、世联地产顾问(深圳)有限公司、施耐德电气（中国）投资有限公司深圳办事处、美国赛普拉斯半导体公司深圳代表处、……约50占％横向对比：知名企业在罗湖写字楼的分布4、知名企业分布情况地王大厦、嘉里中心、国贸等几个写字楼里，知名企业集中，占客户总量的50-80%！与此同时也以他们为核心带动整个罗湖写字楼群。可以说，他们是罗湖CBD的“领头羊”和“标志”！4、知名企业分布情况分析结论：写字楼名称所在区域入驻企业量企业名录知名企业所占比例江苏大厦中心北区61家招商证券股份有限公司、安联投资有限公司、深圳市国际招标有限公司、荣兴(集团)股份有限公司、理察森电子贸易（上海）有限公司深圳办事处、中塔置业评估有限公司……约占16.4％电子科技大厦华强北252家中智投科技有限公司、航天大厦投资发展有限公司、中国电子器材深圳公司、鹏鑫期货经纪有限公司、中电投资股份有限公司、万利达集团有限公司深圳办事处、美国卓然股份有限公司深圳代表处……约占23.5％赛格广场华强北149家润得电子有限公司、世纪星(深圳)电脑有限公司、天虹商场有限公司、欧姆龙电子部品（香港）有限公司深圳代表处、……约占10.7％联合广场泛中心区152家益田房地产股份有限公司、雅庭居家装修设计工程有限公司、科健营销有限公司、晨星资讯（深圳）有限公司、鼎盛国际实业有限公司、新加坡T.T集团有限公司深圳代表处、华夏银行深圳分行……约占40.0％世贸广场世贸商圈100家清华大学建筑设计研究院深圳分院、誉球空运仓储（深圳）有限公司、香港KECHKCORPLIMETED深圳代表处、日本MSC.SOFTWARE株式会社深圳代表处、亚联电信网络有限公司深圳分公司……约占38.0％反观福田：中心区知名企业分布4、知名企业分布情况在福田中心区写字楼市场，知名企业分布是零散的！能够领衔福田CBD，做福田写字楼的“领头羊”、“标志”尚未出现！！分析结论：4、知名企业分布情况5、机会点这就是我们的机会和切入点！无须费心劳力生造概念，我们只要让自己成为福田CBD的“国贸”和“嘉里中心”分析结论：6、如何吸引：位于福田区CBD南区，城市中央，交通便利，规划井然有序城市生活配套极为成熟配套设施齐全，六大市政工程、会展中心组合中心区成为一个可真正代表深圳的中央区域项目高56层，高度居中心区第二大堂高7M，气度不凡既有硬件项目即有的硬件毫不逊色5A智能化高级商务会所：提供全方位的商务服务国际级物业管理：第一太平戴维斯同期声多功能会议室既有软件我们要在即有产品软、硬件基础上增强特色提高自身质素以吸引知名企业进驻6、如何吸引：建议增加的产品力硬件：1、大堂装修走高品质、国际化路线；2、设小型运动场所（20层小型保龄馆）；3、电梯间设小型视频播报当日世界各地及旅游景点天气；4、销售面积分割多元化：建议30层以上为整层出售6、如何吸引：建议增加的产品力软件：组建高级智囊团：为企业提供金融、财务、法律高端咨询6、如何吸引：传播定位专为知名企业打造的写字楼6、如何吸引：传播语只为卓越企业打造6、如何吸引：创意概念以轻松的口吻调侃小公司6、如何吸引：二、推广阶段1、推广手法以大众媒体传播创意概念小众媒体及物料传播产品信息1、推广手法大众媒体：1、报纸：（特别建议：每两周有小报眼，报道工程进度，以引起市场关注度及消费者好奇心2、杂志：航空、企业家、哈佛商业、商业周刊、福布斯、对外关系杂志、今日中国3、户外、路旗、电视小众媒体：1对1DM2、推广阶段推广阶段推广方向活动建议媒体建议认购期以活动为主吸引大客户1、邓小平蜡像展（邓小平蜡像巡回展引爆市场）2、MBA同学会（形成目标群圈子效应，有效口碑传播）3、智囊团助推联盟征集活动（组建高级智囊活动（包括金融、财务、法律国内顶尖人士）特报和晶报形象广告，配合软文炒作。特别建议：每两周有小报眼报道项目工程进度卓越内刊1、邓小平腊像展标题：春天的故事2、MBA同学会标题：深圳高知阶层的花样年华3、、智囊团助推联盟标题：运筹帷幄之中，决胜千里之外软文标题2、推广阶段2、推广阶段推广阶段推广方向活动建议媒体建议开盘期集中大众媒体投放配合活动1、脑库论坛（邀请央视对话节目主持人陈伟鸿主持，智囊团助推联盟与MBA同学会对话畅谈）2、马会3、球会（高尔夫球会，利用圈子效应，口碑传播）4、慈善会（捐助希望小学，树立公众形象）每周一版特报、晶报广告；软文跟踪配合区域路牌；电视、杂志、全方位轰炸网站广告链接社区BBS，推波助澜加强社区人气；开盘后根据市场情况而定1、脑库论坛标题：21世纪经济学人的头脑风暴2、马会标题：速度制胜，马到成功3、球会标题：以球会友，共谋天下事4、慈善会爱心从鹏城飞跃大中华软文标题2、推广阶段开盘后，根据市场情况而定2、推广阶段三、创作表现VI楼书报版报眼户外TVC项目组成员介绍伙伴曾服务公司：深圳上奇设计有限公司成功服务客户：深圳万科金色家园、深圳万科城、中海阳光棕榈园、华侨城波托菲诺、卓越蔚蓝海岸、长沙水云间、百仕达东郡、天津顺驰半岛蓝湾、三洋电子、深圳小护士、大理啤酒等。荣誉：曾带动团队多次获得中国广告节、广州日报杯金、银、铜及全场大奖等。欧阳海波总经理曾服务公司：湖南卫视、广东黑马广告成功服务客户：中海阳光棕榈园、华侨城波托菲诺、湖南亚华香舍花都、振业城、安徽盛通城市庭院、天津顺驰半岛蓝湾、招商花园城、重庆同创集团等。荣誉：曾率领团队多次获得广州日报杯金、银、铜等奖项。祝为君副总经理兼执行创意总监成功服务客户：华侨城地产、卓越地产、中海地产、万科地产、天津顺驰半岛蓝湾、顺驰时代奥城、浙江东海房产、浙江滨江地产、石家庄天山水榭花都、红塔集团等。邱劲峰创意总监曾服务公司：中百达代理公司、深圳黑之蛛广告、大观广告成功服务客户：中旅国际公馆、中海深圳湾畔、北京天鸿集团、百仕达、天津顺驰半岛蓝湾、时代奥城、重庆同创国际、中山新龙基、重庆金阳、南京顺驰、天山集团、灵碟软件等。林涛助理客户总监曾服务公司：长城联合广告、成都宏物广告成功服务客户：金茂礼都、中海阳光棕榈园、中海深圳湾畔、北京珠江帝景、新庆国际名苑、中山东涧华庭、四川五粮液集团、光大旅行社、深圳特发泊林、鸿荣源地产等。易丽美术指导曾服务公司：风火广告、闪隽广告成功服务客户：东莞世纪城国际公馆、桃源居、燕南路88号、彩世界、世纪中天、深圳大学城、丰田国际、鸿荣源地产、特发泊林、重庆晋愉集团等。林宙资深设计师曾服务公司：重庆恒立广告、重庆立纬广告、深圳博思堂广告成功服务客户：国际市长交流中心、扬州崇文院、大连硅谷假日、武汉当代国际花园、鸿荣源地产、河北天山集团等。李明资深撰文曾服务公司：相互广告、图登广告成功服务客户：万科金域蓝图湾、万科东海岸、光彩新世纪、光彩新天地、光彩山居岁月、韵动领地、鸿景园、尚都等戴春玲资深客户主任谢谢！