房地产计划管控知识培训(_荣新集团)-已阅-经典

房地产计划管控知识培训2011年7月1日房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程一、房地产企业计划管理体系概述以职能视角看资金人力资源项目进度招标营销设计以组织层级视角看战略经营项目职能部门个人以时间刻度看5年、3年计划年度计划关键节点计划月度计划周计划一、房地产企业计划管理体系概述计划驱动下的企业运营战略计划经营计划项目计划部门计划个人计划决定企业的方向、策略中短期（3年/1年）决定企业经营计划是否达成、项目协同决定项目计划及职能计划是否达成决定部门计划是否达成一、房地产企业计划管理体系概述（一）计划管理体系构成（二）计划管理目标（三）计划管理核心理念一、房地产企业计划管理体系概述管理目标组织管控业务模型与流程体系业务领域外延与制约CEO视角：·关注什么；·决策什么；·“管”什么；·考核什么。·不同管控模式下的组织设计（分工）；·管控要点（控什么，如何控）·业务单元：概述、实施建议、流程、支持文档（制度、工具、模板、案例等）·计划管理与项目运营整体管理·计划管理与动态现金流管理·……一、房地产企业计划管理体系概述（一）计划管理体系构成（二）计划管理目标（三）计划管理核心理念·组织绩效；·集团、公司、项目/职能线·组织架构：设计与分工；·管控模型：责权体系；·人岗匹配：合适人、合适岗。·决策点：决策场景；·决策逻辑：业务指标支持关系；·决策依据：决策信息支撑。一、房地产企业计划管理体系概述1、管理关注CEO关键决策绩效考核组织管控·管理TOP3：结果指标（财务）；·日常管理：过程指标；·异常管理：例外关注。管理关注一、房地产企业计划管理体系概述管理（TOP3）：财务结果指标日常管理：过程指标异常管理：例外关注·规模（销售额）·利润·现金流·利润完成进度·生产进度·存货指标·销售进度·回款进度·产品定位（设计变更）·生产进度异常·服务异常（群诉）·工程质量（重大安全事故）·成本异常一、房地产企业计划管理体系概述CEO对计划管理的管理关注TOP3经营面积指标·开工面积·开盘面积·竣工面积·交房面积经营规模开发关键节点经营现金流·证照节点（五证）·开发节点（开工、开盘、竣工备案、交房）·质量关注点（正负零、主体封顶、交房样板、外架拆除、工地开放日前）利润规划·项目论证·产品定位·方案设计（建筑、景观、精装）·目标成本利润·组织绩效；·集团、公司、项目/职能线·组织架构：设计与分工；·管控模型：责权体系；·人岗匹配：合适人、合适岗。·决策点：决策场景；·决策逻辑：业务指标支持关系；·决策依据：决策信息支撑。一、房地产企业计划管理体系概述2、关键决策CEO关键决策绩效考核组织管控·管理TOP3：结果指标（财务）；·日常管理：过程指标；·异常管理：例外关注。管理关注一、房地产企业计划管理体系概述COO的关键决策：关键节点计划的批准1、新项目启动·企业经营目标（营运面积）·合理开发周期·项目成功标尺：销售收入、销售回款、净利润率2、经营目标调整·新的经营目标·刷新后的成功标尺3、项目延误时·延误范围·延误部分：赶工或采取其他有效措施可能性·多项目间的调配与平衡·组织绩效；·集团、公司、项目/职能线·组织架构：设计与分工；·管控模型：责权体系；·人岗匹配：合适人、合适岗。·决策点：决策场景；·决策逻辑：业务指标支持关系；·决策依据：决策信息支撑。一、房地产企业计划管理体系概述3、绩效考核CEO·管理TOP3：结果指标（财务）；·日常管理：过程指标；·异常管理：例外关注。管理关注关键决策绩效考核组织管控一、房地产企业计划管理体系概述考核指标地区公司总经理（年度、项目）√经营指标的达成率√关键节点达成情况√月度工作完成情况一、房地产企业计划管理体系概述（一）计划管理体系构成（二）计划管理目标（三）计划管理核心理念一、房地产企业计划管理体系概述计划管理目标目标通过分级计划管控体系的规范运作，确保纵向、横向的协同，支撑集团经营目标的达成。一、房地产企业计划管理体系概述（一）计划管理体系构成（二）计划管理目标（三）计划管理核心理念一、房地产企业计划管理体系概述SMART原则PDCA分级管控项目的整体管理引导胜于强制先管控再考核明确性、经营量性、可实现性、实际性、时限性计划、执行、检查、调整纠偏整体管理、范围管理、进度管理、质量管理、成本管理、采购管理、沟通管理、人力资源管理、风险管理合理化建立体系时，先不正式发布考核机制，在管控机制有效运作1-2季度后，运作考核机制。房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权组织结构项目特征职能型矩阵型项目型弱矩阵平衡矩阵强矩阵项目经理的职权很少或没有有限小到中中到大大到几乎全权可用的资源很少或没有有限少到中中到多多到几乎全部项目预算控制者职能经理职能经理职能经理或项目经理项目经理项目经理项目经理的角色兼职兼职全职全职全职项目管理行政人员兼职兼职兼职全职全职二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权职能式二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权矩阵式二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权矩阵制与职能制的差异二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程（一）什么是企业经营计划（二）年度经营计划的编制方法（三）经营计划与全面预算管理三、企业经营计划管理经营计划：是企业围绕市场，为实现自身经营目标而进行的具体规划、安排和组织实施的一系列管理活动。企业经营计划是企业经营活动的先导，并始终贯穿于企业经营活动的全过程。公司战略目标年度经营目标年度经营计划财务、客户、内部运营、学习成长四个维度一般侧重财务及运营指标支撑经营目标实现的计划三、企业经营计划管理经营目标—指标结构销售类财务类经营类现金类施工面积新开工面积竣工面积拆迁面积经营活动净流量筹资活动净流量投资活动净流量总净现金流销售面积销售金额回款金额结算面积结算金额主营业务收入主营业务成本净利率指标结构三、企业经营计划管理（一）什么是企业经营计划（二）年度经营计划的编制方法（三）经营计划与全面预算管理三、企业经营计划管理年度经营计划的编制基本步骤①目标下达发展战略集团下达经营目标对比目标差距现有项目盘点②项目盘点③对比差距④分析调整市场分析现有项目调整新项目拓展计划财务预算分析⑤经营目标、计划定稿经营计划审批三、企业经营计划管理（一）什么是企业经营计划（二）年度经营计划的编制方法（三）经营计划与全面预算管理三、企业经营计划管理三、企业经营计划管理房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程（一）分级计划的原因与目标（二）关键节点计划模板的制定原则（三）主项节点计划模板的制定原则四、项目计划分级管控与计划模板（四）专项节点计划模板的选择分级计划管理(矩阵式）集团关键节点计划集团领导项目主项计划项目经理专项计划项目职能经理楼栋施工计划现场工程师项目主项计划模板专项计划模板楼栋施工计划模板生成关联关联部门月度工作计划个人月度工作计划四、项目计划分级管控与计划模板四个级别计划的目标项目计划管理集团关键节点计划项目主项计划专项计划楼栋施工计划·集团领导关注·集团统一定义·监控项目主项计划的里程碑事件·项目经理负责·项目全生命周期、覆盖各专业口的工作计划·各职能部门间的协同工作·项目职能负责人关注·主项计划的按专业口的进一步细化·工程、配套、报建、设计、营销等专项·现场工程师负责·工程类专项计划细化到单体楼栋·形象进度展示四、项目计划分级管控与计划模板（一）分级计划的原因与目标（二）关键节点计划模板的制定原则（三）主项节点计划模板的制定原则四、项目计划分级管控与计划模板（四）专项节点计划模板的选择四、项目计划分级管控与计划模板项目获取关键节点究竟该管什么？项目策划方案设计扩初开工项目开发与建设项目销售产品交付四、项目计划分级管控与计划模板关键节点五证①建设用地规划许可证②土地使用证③建设工程规划许可证⑤预售许可证④工程开工许可证工程节点①开工②正负零③封顶⑤交房④竣工例外（个性）①集团总裁例外关注②质量停止检查点③示范区方案设计内部评审通过④景观施工工程⑤景观方案设计内部评审通过现金流①基础开工②开盘③现金流为正利润规划①项目定位②方案设计③初步设计④施工图设计（一）分级计划的原因与目标（二）关键节点计划模板的制定原则（三）主项节点计划模板的制定原则四、项目计划分级管控与计划模板（四）专项节点计划模板的选择四、项目计划分级管控与计划模板四、项目计划分级管控与计划模板步骤1：分解精细化四、项目计划分级管控与计划模板步骤2：主项计划原则识别业务难点多部门协调法律手续进度瓶颈重大费用管理精细化企业运营管理重点四、项目计划分级管控与计划模板步骤3：结合企业需要“挑选”（一）分级计划的原因与目标（二）关键节点计划模板的制定原则（三）主项节点计划模板的制定原则四、项目计划分级管控与计划模板（四）专项节点计划模板的选择四、项目计划分级管控与计划模板房地产企业常见的专项计划四、项目计划分级管控与计划模板定位1、专项计划是对主项计划的再分解；2、是用于形成各专业部门工作的指导性方针；3、专项计划是职能线关注内容。四、项目计划分级管控与计划模板专项计划辨析四、项目计划分级管控与计划模板哪些任务做专项计划更适合①影响经营指标达成的专项开盘计划（强调多部门协同）交房计划（强调多部门协同）②跨层级、跨部门密切协同报批报建示范区设计及施工计划四、项目计划分级管控与计划模板举例：交房专项计划四、项目计划分级管控与计划模板专项计划与主项计划的关系四、项目计划分级管控与计划模板“喇叭”状的专项计划四、项目计划分级管控与计划模板小结：计划管理实施的思路图解工作指引公司机制制定标准主计划模板专项计划模板计划相关组织关键节点计划计划经理项目负责人指导计划编制项目主计划项目专项计划联动汇报部门经理执行责任人项目团队执行计划部门月度计划月度计划汇报计划执行会议决策房地产计划管控知识培训一、房地产企业计划管理体系概述二、房地产企业典型组织模式与计划管理集分权三、企业经营计划管理四、项目计划分级管控与计划模板六、运营会议与运营回顾报告机制七、计划管理的诊断及最佳实现路径五、计划管理流程五、计划管理流程计划PDCA：关注“D/C”·项目关键节点计划设定·项目主项计划设定·专项计划设定·项目主信息及目标设定·项目计划进展情况核实·项目各级计划报告评审·项目各级计划执行反馈·项目各级计划考核·项目各级计划调整·项目级运营管理会议·各级计划回顾评审·公司级经营管理会议五、计划管理流程计划编制的主要逻辑计划执行流程项目职能负责人五、计划管理流程项目计划执行与反馈每周检查进度并汇报项目计划执行是否完成下游责任人评价填报NO项目负责人部门职能负责人项目公司计划专员每月检查进度，并汇报项目周例会是否需要调整计划计划调整项目负责人评价汇报NOYES项目计划执行部门月度报告填报部门负责人评价项目周报项目月度运营会是否需要调整计划汇报YESNOYES项目月报责任矩阵五、计划管理流程计划落地难！五、计划管理流程·职能部门对项目计划不承诺、不给力（资源、技术两方面），只关心职能上级关心的工作。部门计划“承接”开发计划的原理五、计划管理流程项目开发计划