第41届成都市房地产交易会(XXXX春季)总结报告

P-1第41届成都市房地产交易会（2013春季）P-12013年5月住成都好安逸P-2住成都好安逸目录一、房交会背景二、展会概况五、后市预测四、房交会交易情况三、展会现场P-3住成都好安逸一、房交会背景P-41.1政策篇纵观近年房地产市场，房地产政策的一直呈坚持调控不放松的状态。2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求；保障房建设力度持续加大。近期的新国五条大有愈演愈烈之势，但是市场回馈的信息却让政策的执行阻力加剧。2013年，房地产市场调控仍在延续，持续限购，差别化信贷税收政策愈加深化，保障房建设力度仍将加大，保护支持合理住房需求，抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向。新国五条的现世，房地产交易环节的重税是的房地产市场从存量房市场进一步扩展至商品房市场，估计剑指土地市场的政策不远了。政策大势P-51.1政策篇“新国五条”将价格控制目标统计口径确认为新建商品住宅，不包含保障性住房；限购区域明确界定为覆盖城市全部行政区域，实为针对上轮政策的查漏补缺之举，主要为避免地方政府在统计时偷换概念，打擦边球钻政策空子。针对二套房，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。“在现有二套房首付6成、利率1.1倍的基础上再度加码，抑制投资需求，基本杜绝短期炒卖的可能性。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征：再次提高交易环节税率，抑制过度炒作，二手房提取差额转让所得税，税率高达20%P-61.2房企篇2012年底至今，房企拿地意愿表现强劲，多家知名房企高溢价拿地，其中本地房企蓝光表现最为突出，新增土地储备最多，达284.33亩，可建面积约为56.19万平米。“蓝光速度”再度为业界所惊讶，其快建快销模式已经成为蓝光地产的又一标识。其次，保利，中铁等央企陆续入市，增加土地储备。品牌房企有其规模效应，市场认可度高，产品多样化等优势，较普通房企有着独特的竞争能力。就整体市场而言，尤其是以刚需为主的市场，首置低端产品热销或保持相当长的一段时间。市场最大的亮点就是蓝光COCO系列持续发力，认购率一直保持在90%以上，市场占有率不可忽视。2013年初，蓝光再度推出幸福系列产品，延续小户型多功能产品，低总价，高赠送同样赢得刚需市场极大的认可。以保利，华润为代表的央企，因其品牌认可度高，产品成熟，中高端物业去化虽不及刚需低价产品，但在中高端市场，表现依然较好，跑赢大市，去化量稳定，得到改善型消费者的青睐。蓝光领衔标杆房企持续领跑P-71.3土地篇供需量下跌价格攀升供需量下跌价格攀升截止到3月28日，2013年第一季度主城区和郊县共计供应土地4299亩，同比去年下降26.5%；共计成交土地3915亩，同比去年下降7.5%。由于2013年的完整推地计划尚未出炉，所以第一季度推地速度较为平缓，但土地价格的上扬趋势却较为明显。一季度土地市场揽金122.49亿，同比去年上升37.5%，其中主城区单亩地价为737万元/亩，同比上涨32.8%，郊县单亩地价为211万元/亩，同比上涨61.7%。土地篇----量减价升·二圈层全面发力量跌价升现象的出现，一是市场转好，开发商旗下项目去化速度加快，导致其拿地热情高涨，另一方面则是由于热门区域的土地供应愈发稀缺，因此一旦入市便遭房企哄抢，从而抬高了成交价格，最后则是由于今年一季度商业用地占比相对较少的缘故。二圈层齐发力，郊县竞争白热化二圈层齐发力，郊县竞争白热化2012年底，龙泉大面与双流华府两个郊县新兴板块集中推地，并且吸引了保利，九龙仓，中渝等实力房企入驻。时至今年第一季度，上述两个板块在土地市场上依旧表现不俗，加之双流东升，龙泉十陵，温江涌泉(光华大道段)，新都大丰，郫县犀浦等愈发成熟的郊县板块齐齐发力，二圈层的土地市场抢地之争显得愈发白热化。随着近郊区县交通轨道及周边配套的陆续建设和完善，以上诸多板块或将在今后成为刚需们的主要选择。P-81.4住宅篇——商品房供应端持续放量仍显吃紧供应端持续放量仍显吃紧2013年一季度供应市场持续放量，显现淡季不淡的态势，总供应达229.87万平方米，环比下降14.31%，同比大涨136.64%(注：数据截止3月28日)，但市场需求的强劲表现，仍显现出供不应求的态势。本季度供应市场呈现“凹”型走势，一月份供应市场仍旧延续12年度以来的市场热度，并未因入淡季而降温；二月由于春节假期的影响，供应有所回落；进入三月因新“国五条”的出台，开发商为规避政策风险，开始加快去化存量，供应量也因此反弹走高。预计随着各地细则政策的落地，楼市将逐步进入一段观望期，因此也将影响供应走势，而悬而未决的地方细则，则是影响后市供应的最重要因素，就成都而言，作为刚需占绝对比例的新房市场，虽有波动，但仍将保持平稳。需求集中释放淡季成交火爆2013年一季度成交市场异常火爆，一反淡季凄冷表现，总成交达258.14万平方米，环比上涨1.63%，同比上涨56.98%。本季度成交走势呈现出高开走低再反弹走高的态势，主要因成交市场延续了12年度末的市场热度，但在二月因春节传统假期的影响被中断，但节后迅速反弹，再加之新政策的出台，导致市场恐慌房价上涨的情绪加重，进一步助推了成交的走高。预计后市，随着地方细则的落实，再加之前期需求的集中爆发，或致楼市进入观望期，成交量也将有所下降，但随着对政策的逐步适应，市场仍将回归平稳，稳中有升仍是市场正常发展的大势所趋。商品房——成交活跃后期或因政策下行P-91.4住宅篇——三级市场1月市场高调开局，3月政策刺激成交大涨2013年一季度成都市主城区二手住宅市场在1月份高调开局，2月份传统淡季，3月份政策刺激下，整体市场成交量较2012年四季度大幅上涨。2013年一季度成都市主城区二手住宅市场在1月份高调开局，2月份传统淡季，3月份政策刺激下，整体市场成交量较2012年四季度大幅上涨。2012年的楼市暖冬一直持续到新年第一个月，本是楼市淡季的1月份市场成交量迎来开门红，成交套数达到8179套，仅低于2012年6月份高峰水平。2月上半月受春节假期影响成交量逐步走低，春节假期结束后成交量迅速回升，一改去年同期冷清态势。2月成交量虽环比下降超4成，但未至楼市低谷，与去年各月成交量相比仍处于较高水平。3月1日“国五条”细则公布后，市场恐慌情绪迅速蔓延，购房者纷纷加紧入市，以期在地方细则落地前完成置业计划，致使成交量大幅上涨。截止至3月28日，成都市3月主城区二手住宅成交已达12503套，环比上涨160.04%，同比上涨244.24%，创历史最高水平。购房者加紧入市，刚需盘热销中原各门店信息，“国五条”细则公布后，刚需客们普遍加快了置业步伐，急于在政策正式执行前尽快完成交易。其中，备受首次置业青睐的中小户型、价格适中的刚需盘迎来热销，而房龄满5年减免营业税的房源更是受到市场的热捧。高档楼盘则因为总价较高，户型较大，大多数刚需客们经济能力较难承受，因此高档盘集中区域市场未见大幅变化，成交量较为平稳。业主方面，急于换房或中低档楼盘的业主出手意愿较强。此前看涨楼市、高价挂牌的业主们纷纷调低价格。他们担心地方细则出台后，将增加交易成本，持有的物业不好出手，影响二次置业计划。高档楼盘业主们则大多选择持房待售，他们经济实力较强，或拥有多套住房，较少存在资金或换房压力，因此不急于出手。二手住宅：市场成交大幅上涨，成交均价稳步上扬P-10写字楼：供应持续，市场有所升温1季度写字楼市场整体表现平稳，新增供应33.25万平米，成交预计超过50万平米。随着房地产市场的整体回暖，写字楼市场投资热情再度出现，成交保持活跃。但是在供应巨幅放量、库存居高不下的市场情况下，开发商继续采取以价换量的销售策略，写字楼整体价格上涨空间有限。租赁市场方面，中心城区写字楼发展较为稳定，优质项目租金保持了持续上涨的势头。但天府新城写字楼自去年底集中交付以来，市场受到较大冲击，分散业权项目中小投资者降低报价吸引租户，导致写字楼租金出现下滑，而空置率也由此迅速攀升。商铺：价格攀高，销售迟缓商铺：价格攀高，销售迟缓1季度商铺市场表现欠佳，供过于求情形依旧较为明显。开发商为快速回笼资金继续加大商铺供应量，导致商铺供应激增，但类型较为单一，基本以住宅底商为主，业态限制较为严格，而商铺价格持续攀高，导致投资门槛的不断上升，市场销售迟缓，成交量处于低位徘徊，市场降温较为明显。1.4商业篇商业篇---市场表现平稳后市压力依旧P-11住成都好安逸二、展会概况P-12第41届成都市房地产交易会（2013春季）总平面图2.1展会概况/展会布局第41届成都市房地产交易会(2013春季)在世纪城新国际会展中心拉开帷幕，从4月29日至5月3日，为期5天。此次展会于会展中心2-5号馆举行，分别为电商馆、品牌馆、天府新区/成都经济区馆、二手房馆组成，幵首设成都经济区主题展区。P-132.2展会概况/参展统计以“住成都，好安逸”为主题的第41届成都市房地产交易会（2013春季），共计107家开发商携175个楼盘集中亮相，同时与会的还有8家品牌中介公司。本届展会上参展项目近50%为地铁盘，并且首次设立了成都经济区主题展区，成为本届展会的一大亮点。公租房在本届房首次亮相，另有都江堰、新都、青白江等十区（市）县“抱团”秀宜居。2号“北改”主题馆有31家开发商及48个项目；3号“品牌”主题馆有22家开发商，51个项目；4号“天府新区/成都经济区”主题馆50家开发商，71个项目；5号馆有4家开发商，5个项目，8家中介企业，40余家家装企业。P-14本次房交会参展项目为175个，环比增长37%；其中主城区参展项目为64个，环比下降1%;郊县参展项目为111个，环比增长78%;本次房交会参展开发商为107个，环比增长60%。2.3展会概况/历届对比P-15本次房交会参展项目城南占比最大，三环外及郊县项目占比出现增长，仍是市场供应主力。本次房交会城南参展项目为73个，占比42%；城西为43个，占比24%，城东为25个，占比14%，城北为31个，占比为18%，城中为3个，占比2%。本次房交会，三环外及郊县的项目为参展主力，共计111个，占总参展数的84%。14%42%18%24%2%2013年春季参展项目区域占比城东城南城西城北城中3%2%11%84%2013年春季参展项目环域分布一环内一环~二环二环~三环三环外17%37%2%12%32%2012年秋季参展项目区域占比城东城南城西城北城中2%4%17%77%2012年秋季参展项目环域分布一环内一环~二环二环~三环三环外2.3展会概况/历届对比P-16主城区中高新区参展项目最多，高新区参展项目21个，不上届相比减少2个，其次是成华区和青羊区；郊县：龙泉、郫县、双流、新都的参展项目相对较多，作为成都近郊区域，更受购房者的青睐。目前房地产市场仍然以高层产品占据绝对主力，综合体项目较上届有比较明显的增长。2.3展会概况/历届对比23111010832191161165015102520高新区武侯区青羊区锦江区成都主城区各行政区域参展项目数量成华区2012年秋季金牛区2013年春季13121141610111418103232222271101052015郊县参展项目数量2012年秋季2013年春季53%14%28%2013年春季参展项目物业类型占比5%多层住宅高层住宅别墅综合体74%11%12%2012年秋季参展项目物业类型占比3%多层住宅高层住宅别墅综合体P-17住成都好安逸三、会展现场P-183.1会展现场/观展人群本次房交会整体人气较旺，且成都本地及周边城市人士较多，年轻首置客户占主导。品牌开发商及刚需项目的人气较旺，可见本次房交会观展人群对品牌开发商的刚需盘的关注度高，首置和改善型客户仍是市场主力需求。P-193.2会展现场/布局风格本次房交会开发商布展整体务实，但不乏有雅致、大气、富丽特色的展位设计。