合富辉煌_邹平商住项目策划报告_战略与定位_125

案名建议案名起取遵循的原则：-体现产品定位-传达主题形象-迎合目标消费群体的价值观-有助于迅速产生联想-能给人深刻的第一印象-要通俗上口，音律和谐-能与企业的品牌相结合案名建议天兴·第一MALL邹平未来的SHOPPINGMALL這是一個不斷創新的時代，這是一個期待革新的城市，我們將引導這樣的革新——用我們的全新的面貌，來為城市的商業注入新鮮活力。我們將通过规划、业态、功能、品牌、形象等的全方位升级，帶領鄒平進入MALL時代，实现商业模式的变革；去體驗前所未有的MALL消費，引领消费模式的创新……這，將成為城市毫无疑问的商业龙头和领导力量，更將成為城市商業發展的里程碑！参考案例：三水广场三水：与邹平相似的经济人口背景2005GDP对比198207060120180240三水邹平2005城区人口对比13.614.30102030三水邹平•三水商业主要集中在旧城区中心一个很小的商圈，集中商业体规模都不大，业态和经营模式都很传统守旧，其它商业基本为底层铺面经营，还处于以农贸市场带动起来的“马路商业”阶段，呈现散、乱、差的特点，已经不适合经济和城市发展的需要。三水：与邹平相似的低层次商业发展现状，高端消费外流三水佛山广州邹平三水广场整体定位：广东至大的花园式购物广场所处位置新老城区交汇处，未来城市中轴线上总投资超过3亿元人民币规模占地6万平方米，建筑8.4万平方米商业功能大型超市、时尚百货、品牌专卖店、数码专业市场、流行特区，等各种零售业态，并配套有美食广场、动感儿童乐园、健身中心、五星级巨幕影城等各种休闲娱乐设施主力商家易初莲花、肯得基、麦当劳、屈臣氏、国美等一些国内外著名品牌商家经营管理广州中华广场物业经营管理公司建筑规划清华大学硬件特色广东地区广场最多，商业广场面积最大的购物中心，集“生态园林、美食、娱乐、旅游、观光”为一体开业时间肯德基2005年7月22日开业易初莲花2005年8月18日开业三水广场2005年9月12日全面开业整体业态及功能：引领市场，力求极致1/层（港澳城）快餐店、百货、品牌专卖店、家电连锁店、运动休闲皮具店、精品、超市、银行、便利店2/层（数码城）百货、品牌专卖店、家电连锁店、超市3/层大型娱乐设施、动感电影院、家居家私装饰、文化产品、美食城、电影城、精品店、超市、酒楼4/层娱乐城、网球场、咖啡厅、儿童乐园、露天酒吧5/层茶室、SPA美容馆、健身中心、西餐厅三水广场分两期开发，图示为一期开发的4.2万平方米，于2005年9月投入使用，体量及功能配置均大大超越了当地的市场现状。整合强势品牌资源，成功吸引高端消费回流三水广场市场效应：当地商业市场的伟大突破三水全年完成批发零售贸易销售额60.58亿元，增长21.1％，取得建国以来最大增长……——《佛山市三水区统计局关于2005年国民经济和社会发展的统计公报》2005年之前，三水还无超过2千平方米的商场，而三水的开业彻底改变了这一历史，其一期开业的4万多平米的规模已经成为当地商业的绝对龙头，并携众多知名品牌，稳步刷新着当地众多商业纪录。在三水广场出现以前，三水的商业水平最多只是广东省的四流水平，三水广场出现以后，三水的商业水平至少提高到了广东省第二流的水平……——中国商业联合会秘书长王永平天兴·第一MALL：邹平的“三水广场”•该项目不仅将引领邹平商业的全新变革和提升，还将是支撑街区商业和住宅要实现快速套现和高价热销的强力保障，是整个开发计划的一颗战略性棋子！PART2街区商业发展定位聚焦核心问题：如何做快速套现的街区商业？•可以做多少•适宜做什么•应该怎么做目标：在适当控制风险的前提下，实现项目收益最大化。在要保障资金回笼的情况下，考虑尽可能多做街区商业，那么：？从投资层面看—解读心态，洞察需求如何做快速套现的街区商业？从经营层面看—倾听商家，印证机会从竞争层面看—分析竞争，寻求突破整体格局：主要分布在东部、南部，老城中心供应极少区位老城区南部新区东部开发区项目圣豪购物黄山步行街黛溪不夜城会仙桥批发市场国际商贸城时间2004年2005年2006年2007年2007年面积0.5万2.8万4万12万50万圣豪购物黛溪不夜城黄山步行街国际商贸城会仙桥批发市场本项目邹平商业地产在最近三年时间出现爆发性增长，分布格局如下：项目普遍热销，老城中心供给少刺激价格步步攀升•圣豪购物：2006年8000元/平米单价，未开盘便全部售罄，现在其转手价格几乎翻倍。•黄山二路最新铺面成交价：1.7万/平米。近期上市项目列表时间2006年2007年2007年2007年项目圣豪购物黛溪不夜城会仙桥批发市场国际商贸城面积1.5万4万12万50万销售售罄整体销售70-80%一期约4万平米已销售90%一期6万平米已销售50%项目圣豪购物商铺数量26间商铺大小上下层连带式约150m2/间总面积约4000m2•后悔当初没买圣豪，后来看着它价格一路上涨，当初7000多，现在要1.2万……——五金店张老板圣豪购物中心曾掀起了邹平商铺投资的历史高潮圣豪对面商铺采样圣豪沿街铺平均水平1005620072004圣豪对面街铺租金最高价（元/月·平米）曾创下当时街铺天价135圣豪（2007）圣豪街铺租金平均水平（元/月·平米）当初圣豪商场卖的时候没买，后来价格翻番的涨。后来黛溪不夜城开始卖，好多人就都过来抢购……——圣豪商铺投资者陈先生老城中心商业街发展现状：处于初级层次、亟待发展提升•黄山二路商业街空间局促，业态发展也不丰富，业态统计前五位的分别是：服装、眼镜、电器、餐饮（两间蛋糕店）、电动车自行车。•缺少品牌店主力店，仅金伯利钻石、劲霸男装、真维斯、红蜻蜓、李宁等少数几个二三线品牌店。少量餐饮摸错门牛肚王加州牛肉面胜福鱼庄荣琳粥店商铺统计面积商铺数量平均面积月平均租金面积区间月租金范围地块－邹平商厦270036809025～20075~135地块－黛溪四路2200221003020～30010～120东部南部以失败项目占主流，对市场形成负面影响•共同特征：–忽视市场盲目发展，周边的持续性消费支撑不足；–规划设计硬伤多，对商业经营形成诸多不利–开发、销售、招商等简单化操作，忽视了商业与住宅有质的差别•发展结果：–无法聚集人气和商业氛围–商家或撤走、或陷入艰难经营–大量商铺投资者被套住，难以回收投资黄山步行街黛溪不夜城汇仙桥批发市场国际商贸城典型案例分析：黄山步行街•发展定位：南部的商业中心•村投资项目，政府部分投入，带政治色彩区位条件南城新区中心位置总建面积总建约2.8万整体规划总长1600米，西段长400米，宽64米，东段长1200米，宽100米。商铺形式建筑主体三层，局部二层租售方式只租不售优惠条件08年前免税，09-10年30%税黄山步行街：本地中小商家为主，经营惨淡，商家不断流失目前租金水平沿街23元/平米/月内街20元/平米/月二楼15元/平米/月出租情况开始都招满，后经营不佳无法承受租金，商家陆续流失，现空置达60%以上。经营者本地中小商家3530230510152025303540开始第一次调整第二次调整未来预期租金水平走势服饰23.5%餐饮8.8%家居建材14.7%通讯家电2.9%美容美发11.8%精品文具4.9%其它21.6%日杂小商品11.8%黄山步行街：主要失败原因与教训•选址失当，周边居住人口不多，商圈不成熟，注定人气支撑不足；•定位与商业形式不匹配，无力引入大型主力商家，注定难以拉动整体商业发展•缺乏商业地产运作经验，经营管理不到位。软伤•街铺大量做到三层，市场价值不高，销售经营皆困难；•步行街做成大马路般直线贯通形式，缺乏变化，不利于聚集人气；•内街设计不合理，后排商铺经营困难；•两侧二三层商铺缺乏互通联接，难以盘活经营。硬伤典型案例分析：黛溪不夜城•发展定位：全县第一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的商业综合体。开发商爱迪士置业有限公司投资１.２亿元区位条件老城通往南部新区的门户位置占地约45亩总建4万平方米商铺形式建筑主体三、四层，局部二层黛溪不夜城：项目基本旺销，但招商经营面临巨大问题•开发商招商方式：–自组团队，非专业操作–试图从黄山步行街挖商家•招商状况：–开始商家要求免租，但开发商试图以黄山步行街为租金参照对象，结果招商失败；–后来开发商宣布免租，但商家已不愿来。租售方式上下层连带式，全部销售售价3500-4000销售情况售出70-80%投资者本地人为主，政府公务员居多，部分为生意人经营者现只有一家“小胡子烧烤”能够生存下来300005101520253035预设租金实际租金预期租金黛溪不夜城：主要失败原因与教训•商圈不成熟，人气支撑不足，给招商经营造成很大困难；•缺乏商业地产运作经验，未考虑主力店拉动，对投资者经营者的把握也不到位；•在项目条件并不比黄山步行街有优势的情况下，与之作同质化、硬碰性竞争。软伤•商铺整体做到三层，局部四层，销售经营皆困难；•商业街形式过于死板，缺乏变化，没有营造出吸引人的商业环境；•商业街东西向规划，但目前只有东端入口，不利形成人流互动；•上层商铺之间缺乏互通联接，难以盘活经营。硬伤竞争层面小结整体商铺销售市场行情高涨，尤其老城中心处在求大于供的状态，市场前景看好；多个失败项目的出现，将对投资者形成负面影响，本案必须突破它们的硬伤、软伤，打造全新的竞争力，才能顺利地引导市场投资。从投资层面看—解读心态，洞察需求如何做快速套现的街区商业？从经营层面看—倾听商家，印证机会从竞争层面看—分析竞争，寻求突破45.0%33.0%11.0%7.0%3.0%1.0%自行投资做生意购买商铺购买住房购买基金/股票等金融工具其他存在银行44.9%26.5%23.5%3.1%2.0%城北区城南区城东区邹平其他地区邹平以外地区首选的投资模式纯投资,10.9%自己经营,89.1%首选的投资区域投资的主要目的商业投资市场需求巨大，兼具投资与经营意向前景不乐观,9%有一定前景,56%非常有前景,35%评价本项目前景89%72%64%60%29%27%21%12%8%地理位置价格升值潜力投资回报经营管理开发商实力经营定位主力商家商铺间隔投资商铺时考虑的因素地理位置仍是大多数投资者最关注的因素，他们大多看好本项目黄山二路地段当然没得说了，做商业绝对适合，但就怕价格太高，竞争又激烈，风险还是挺大的……——商铺投资者何先生9.1%29.3%21.2%23.2%12.1%5.1%30以下30-5051-8081-100101－200200以上23.7%32.5%18.2%14.3%9.1%3.2%10万元以下10-20万元20-30万元30-50万元50-100万元100万元以上可接受的投资总价最偏好的投资商铺面积（m2）中等大小的商铺最受投资者青睐，但大面积高总价单位也有较多需求商业投资热情高，但对以往失败投资经历心有余悸•邹平很多有钱人，认为做生意来钱快，包括很多政府公务员也买铺。以前没干过买卖的，但家底厚，都出来做生意。——服装店张老板•“好多在县城里买不到商铺的，就到开发区、黛溪不夜城什么的去乱投资，结果上当、被套进去了，那些项目都忽悠人……”——精品店李老板•“买圣豪的很多都是领导，而且都是非正常渠道暗箱操作，投资者热情很高，200万的总价都没问题……很多滨州、淄博的人也都来邹平买铺，看中了邹平的发展前景……”——邹平法院办公室尹先生投资层面小结市场对商铺物业的高投资意向，以及投资目的偏向经营的特点，对销售性商铺物业发展是个非常有利的因素；但在前度失败项目的负面影响下，后续开发的商铺物业必须具有超越以往项目的强势竞争力，并且必须遵循商业规律去操作。从投资层面看—解读心态，洞察需求如何做快速套现的街区商业？从经营层面看—倾听商家，印证机会从竞争层面看—分析竞争，寻求突破经营者需求旺盛•邹平经商的人较多，从业时间6～9年的零售商家是目前商业市场的主要经营人群，大多已经拥有多间店面，初涉商业的人群数量更巨。•大量的商户散落在全县各处，他们进入核心商业区发展的愿望很强。•规模较大的餐饮、娱乐等商家在邹平的发展还不突出，但现有商家的经营情况都比较火爆。“很多人还是认为