国际奥特莱斯商业步行街战略规划设计_112p_业态规划

目录第一部分辉县城市调研第二部分商业步行街发展概况第三部分辉县商业步行街定位第四部分辉县商业步行街定名第五部分辉县商业步行街概念规划设计方案第六部分发展商业步行街对辉县城市发展的战略意义第七部分项目形象展示辉县概况辉县市位于河南省西北部，晋豫两省接壤地区，北依太行，南眺黄河，是河南省首批经济扩权县（市）、城镇化发展重点县（市）和知识产权试点县（市）。总面积2007平方公里,人口79万，辖22个乡镇，533个行政村,是一座历史悠久、文化灿烂、物产丰饶、风景秀丽的历史文化名城。辉县城市发展战略１、辉县将强化城市中心建设,建成集商贸、金融、文化和娱乐等多功能、综合性的现代化中心区，将新建街、中心路建成现代化的步行街。２、辉县整体将向西、东、南方向发展，但主要是向南发展，南边将建成新的行政、金融、居住中心。辉县经济总体特征１、辉县市经济基础雄厚有其独特的优势，境内矿产、旅游、资源丰富，经济总量及人均GDP在新乡八县市分别排第一和第二位。２、形成了以能源、建材、纺织、机械制造为主导，食品、化工、医药、造纸等轻重工业并举、加工门类齐全的工业体系。３、招商引资成果显著：06年引进项目(企业)26个，总投资130亿元，其中亿元项目7个,千万元以上项目16个，其中三个国家重点项目。辉县经济发展水平（以2005年为例）2005年全市国内生产总值完成860931万元，按可比价格计算，比上年增长16.3%。其中，第一产业132974万元，增长10.7%；第二产业520882万元，增长21.4%；第三产业207255万元，增长9.4%。辉县经济发展水平（以2005年为例）全社会固定资产投资472998万元，同比增长94.2%，其中城镇以上404790万元，同比增长94.9%，农村投资68208万元，同比增长88.9%。一般预算财政收入30358万元，同比增长50.2%，一般预算财政支出58132万元，同比增长31.8%。辉县经济发展水平（以2005年为例）金融机构各项存款余额606730万元，同比增长11%，其中城乡居民储蓄存款491651万元，同比增长10.3%。金融机构各项贷款余额为248585万元，同比增长8.4%。辉县经济发展水平（以2005年为例）全年城镇居民人均可支配收入6758元，同比增长13.6%，城镇居民人均消费性支出4302元，同比增长15.1%，农民人均纯收3150元，同比增长17.4%。辉县人口要素分析2005年，全市总人口790155人，城区人口15万左右,其中非农业人口7．4万人，农业人口6．8万人，暂住人口为5000人。包括城关镇72896人，百泉镇57062人，孟庄镇8375人，胡桥乡2189人，常住城区一年以上暂住人口6400人。按照辉县市城市发展规划预即到2007年城区人口到达20万,到2020年城区人口将会达到30万人。辉县商业发展现状辉县市商业规模小，大多沿街布置，服务功能不齐全，档次较低，城市的中心商贸职能不突出。主要商业中心分布在新建街、中心路。大型商业中心有华隆购物广场，金城量贩分别分布于中路、南关街但档次较低，服务功能不够完善。主题性、集购物、休闲、娱乐与一体的，能体现城市活力和魅力的步行街没有。辉县未来商业发展规划根据辉县市政府的规划辉县将结合旧城改造，将东西大街、新建街、南关大街一带，在传统商业街的基础上形成全市商业中心，以商品零售、旅馆及特色饮食为主。其中，新建街规划为步行商业街，集中传统商业，以传统建筑形式、购物形式为主，通过修缮、改造，提升品位，增强吸引力，创造城市特色。东西大街则以现代化商业购物环境见长，结合一中与市政府的搬迁，将其用地改造为绿地、文化公园等，成为一处兼购物、观光、休闲于一体的综合区。辉县地产市场总体特征辉县市房地产发展处于初处阶段，但增长迅速且市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增加。刚刚出现一批正式的社区，但整体小区景观、生活配套设施、物业管理等方面还比较落后有待提高。旧城改造刚刚启动，有快迅增长的迹象。商品房价格在未来一到二年内将会有大的提升。住宅投资占主导地位。上半年累计投资1.9亿元，较去年同期增长2.5倍，其中95.5%的份额投向于住宅，同比提升20.8个百分点。商品房销售面积达到10.8万平方米，同比增长30%。其中期房销售走俏，较去年同期翻了两番。从辉县市整体经济发展和第三产业特别是旅游业发展的情况来看，城市整体形象有待迅速提高，未来除了新城区房地产开发是重点之外，老城区的城市改造力度将会加大，因此旧城改造也将成为房地产开发的重点。并且商业地产将在这在一过程中迅速崛起。辉县土地市场供应及价格06年全年公开出让土地5宗，出让面积229.79亩，成交额8088.42万元，其中共城小区以5800万元成交创单宗地价之最。平均土地价格为35万/亩。07年上半年，公开出让国有土地4宗，面积675.459亩，成交额18566.1万元，创历史新高。其中文昌小区以11010万元成交，创单宗地价历史之最。平均土地价格为27.5万/亩。出让数量总面积单宗最高价平均价格2006年供应5227．795800万元35万/亩07年上半年供应441.319211010万元27.5万/亩辉县住宅价格水平随着城市经济的快迅增长和城市化建设步伐的加大，房地产开发展的发展，有力的促进商品房价格的增长。辉县商品房价格由前几的1000元/平方米左右，涨到了1500元/平方米左右。稍为有品质和品牌效应的小区最高能达到2000元/平方米左右。辉县地产供需分析商品房供应量随着辉县经济的发展，消费能力的增强，城市化建设的快迅发展，土地出让制度的完善，近两年来辉县商品房供应量大幅增加。商品房销售情况从调查的情况来看，辉县在售楼盘的销售情况非常理想。90平米以上的两房两厅销售较快，120－130平米左右三房两厅受到市场追捧，甚至140平方米以上的大户型销售也非常想。客户群分析在辉县调查的在售楼盘中，辉县本地消费者占到95％以上。归纳总结辉县地产开发的客户群，主要有以下四类：１、辉县本地追求生活品质的高收入客群２、辉县各乡镇进城安家的消费者３、辉县本地需要成家的年轻消费者４、少量的投资者辉县典型地产项目介绍——「兆丰小区」」物业类别多层\小高开发商新乡兆丰置业项目位置辉县市南环路开盘时间06年销售率85%占地面积70多亩绿化率30%项目均价1350元/平米价格描述总价在17—22万之间主要配套教育配套：小区对面有辉县一中,六中医疗配套：最近医院为中医院商业配套：比较匮乏天然气,暖气均无核心卖点绿化景观教育辉县典型地产项目介绍——「东方星苑」物业类别多层、小高层项目位置辉县市南环路市一中对面开盘时间05年销售率一期80%占地面积150建筑面积分两期开发总体量11万平方米容积率1.0绿化率40％项目均价1300元/平方米价格描述总价在18----25万之间付款方式一次性优惠2%，按揭不优惠主要配套教育配套：辉县市一中停车位核心卖点教育绿化、景观辉县典型地产项目介绍——「灶君庙商贸城」物业类别商住一体项目位置辉县市灶君庙开盘时间06年销售率85%占地面积项目均价住宅1700元/平米商业5500元/平方米价格描述住宅总价在20万——25万之间，商业总价在84万左右主要配套医疗配套：县医院、城关医院商业配套：新建街、南关街上商业配套核心卖点地段成熟配套外墙保温辉县城市调研主体结论１、住宅主体价格在1300元／平方米到1700元／平方米之间、最高达到2000元／平方米总体价格在15万到25万之间２、市场最畅的户型是110——130之间的三房，３、商业地产的发展处于萌芽状态，价格在4000元／平方米到6000元／平方米之间４、整体房地产市场销售火爆，消费者购买力强大５、城市商业整体繁荣，但档次较低与辉县的经济发展不相匹配城市调研对辉县商业的启示１、辉县商业的发展要与整体城市的发展符合，实施“引进来，留的住”战略。２、辉县商业的发展应向旅游化、国际化，现代化发展。３、辉县商业的发展应以中心路步行街的发展为契机，将整个城市面貌焕然一新。让其与太行山一起成为豫西北的明珠。商业步行街的发展历程商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加ShoppingMall购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。商业步行街发展的规律1、大型商业步行街上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影，南京路从1851年开始建设，1863年成为英国与美国的租界，形成很多具有英美特色的建筑，建筑用料讲究，经过100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好。南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展，四大公司的新兴公司、大兴公司等成为今日中百一店、华联商厦、食品一店和服装公司。商业步行街发展的规律2、室内商业步行街室内步行街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。在传统商业淡季，室内步行街对消费者具有强大吸引力。室内步行街扩展了步行街的商业空间，在一定程度上满足步行街对体量的要求。商业步行街发展的规律3、社区商业步行街与大型商业步行街不同，社区商业步行街的客户群是固定的，其规模要与社区人口数字相匹配。国内商业步行街发展经历的三个阶段1、第一阶段：加强交通管理，吸引顾客2、第二阶段：体现对步行者的关怀3、第三阶段：成为社区活动中心国内商业步行街普遍存在如下问题1、经营序列矛盾。2、商业利润下滑。3、商业功能单一，文化休闲功能不强。4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。5、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。商业步行街对城市发展的影响与作用1、商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。2、重振原有商业中心，带动城市新一轮发展。3、塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元，迅速成为新城区。商业步行街对城市发展的影响与作用4、步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。5、强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局。6、步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。商业步行街的整体运营策划1、理念设计、文化定位、发展规划理念设计是商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。2、洋流学说与商业步行街布局洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，但洋流流动的方向和风向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。可见回旋使资源和生物聚集。洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值，上海新天地就是一个比较成功的案例。商业步行街策划要点1、商业步行街策划与城市运营策划相结合2、步行街整体形象策划与核心商场及大型购物中心策划相互结合3、多学科人才协同配合,与