商业银行押品价值评估管理制度体系

1我行押品价值评估管理制度体系王怀宇2010年9月2目录一、我行押品评估管理制度体系概况二、《押品价值评估管理办法及评估细则》三、《评估流程管理办法》四、《合作中介机构内部管理办法》五、其他评估管理制度3一、我行押品评估管理制度体系概况在2003年以前，我行对抵（质）押物的管理一直没有制定专门的办法，相关的管理要求只是在一些信贷管理文件中或业务管理规定中，顺便作了简要的规定，如贷前调查时必须了解和确定抵（质）押物价值、贷后管理的制度中就要求信贷管理人员定期对抵（质）押物进行调查；等。2005年至今，经过多年的不断努力，目前已初步形成了一套相对完善的制度体系，为后续各项相关业务的健康有序发展打下一个坚实的基础。总体来看，这样一套制度体系主要涉及：法律规范和准则、基础理念和方法论指导、全流程管理、价值跟踪和监测预警、人员资质管理、外部中介机构管理等几个大的方面。4一、我行押品评估管理制度体系概况工商银行押品评估管理制度体系中介评估机构内部管理办法其他规范、指引及案例评估管理办法及其细则全流程管理价值跟踪和监测预警人员资质管理外部中介机构管理评估流程管理办法5一、我行押品评估管理制度体系概况目前已出台的押品评估管理制度文件有：《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法及其细则》（工银发[2005]133号）《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法》（工银办发[2007]695号）《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发[2008]130号）即将出台的制度文件有（以最终下发文件为准）：《在建工程抵押价值评估技术操作规范》《房地产类押品价值评估工作指引》6•《管理办法》•《评估细则》•《流程办法》•“重评办法”市场风险信用风险流动性风险操作风险一系列标准和规范的相互衔接、相互配合，进而构筑一个点面结合、综合管理、自动平衡的抵押品风险的智能化“防火墙”和“防护网”•《中介机构管理》•“人员管理”•其他规范性文件一、我行押品评估管理制度体系概况7二、《押品价值评估管理办法及评估细则》管理办法主要内容总则价值评估方法和时间评估流程组织机构评估人员的设置及工作责任中介评估机构的管理监督检查8《管理办法》主要解决整体理念和原则范围方面的问题：•总则。提出了文件依据、抵押品评估定义、抵押品评估范围、在信贷管理中的作用、评估结果的使用范围、评估行为的原则等。•评估方法及时间。规定了抵押品的分类标准、评估方法及选择原则、不同类型抵押品的评估监控周期等。•评估流程。规定了评估流程的不同阶段以及不同流程环节的工作内容等。•组织机构。规定了各级评估组织机构及其工作内容和职责。•评估人员的设置及工作责任。规定了内部评估人员角色构成和资格要求，工作责任及奖惩措施等。•中介评估机构的管理。规定了我行认可社会评估机构基本管理原则和审查评价等。•监督检查。规定了监督检查的职能部门及工作内容等。二、《押品价值评估管理办法及评估细则》9二、《押品价值评估管理办法及评估细则》1、总则•（1）定义：第二条“抵（质）押物（权）价值评估是指我行内部资产评估人员根据各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其市场价格、变现难易程度及其他各种影响抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评估方法定期或不定期地对抵（质）押物（权）价值进行评估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）价值的初次评估，贷款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪重新评估”。10二、《押品价值评估管理办法及评估细则》（2）评估对象第三条“除上市流通的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行融资所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估”。（3）内评的作用第四条“对于拟办理的抵（质）押贷款，须先评估，后贷款，并以我行确认的评估价值作为贷款发放依据。对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不足，原则上要求借款人追加担保或提前归还不足值部分的贷款”。第五条“我行确认的抵（质）押物（权）价值仅供我行内部使用，任何部门和个人不得擅自对外提供”。11二、《押品价值评估管理办法及评估细则》2、评估方法及时间（1）押品价值认定方式：第十条“在我行内部资产评估人员进行抵（质）押物（权）价值初次评估之前，原则上须先由我行认可的中介评估机构进行评估，并出具资产评估报告。如未经外部评估，我行可根据当地抵（质）押登记的有关规定直接进行内部评估”。（2）押品种类：第八条“按照抵（质）押物（权）形态、价值评估方法的异同等特点，将抵（质）押物（权）分为房地产、土地使用权、机器设备、交通运输设备、资源资产、无形资产、长期投资、流动资产、收费权等九大类，大类下再细分中类、小类”。12二、《押品价值评估管理办法及评估细则》（3）押品的重评第一十条“抵（质）押物（权）的重评监控周期从我行内部价值评估的最近一个评定日开始计算。重新监控周期按照抵（质）押物（权）的类型、价值变化可能性等因素分为3个月、6个月、1年、及1年以上。重评周期根据中类来确定的”。第十二条“发生以下事项时，重评周期未到时仍应对押品进行价值重估：•⑴押品价值相对市场价格已经大幅下降；•⑵借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件；•⑶评估人员认为需要重评的其他事项”。13二、《押品价值评估管理办法及评估细则》3、评估流程参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发[2008]130号）4、组织机构第二十一条“总行授信业务部负责全行的抵（质）押物（权）价值评估工作，主要包括抵（质）押物（权）价值评估指标体系的建立、评估办法的制定推行、软件系统的开发、业务的监督、检查、评估人员的培训等管理工作，负责总行权限内的抵（质）押物（权）价值评估审查、审定工作”。14二、《押品价值评估管理办法及评估细则》第二十二条“一级（直属）分行、二级分行抵（质）押物（权）价值评估部门负责辖内的抵（质）押物（权）价值评估工作，主要包括制定评估工作方案，培训评估人员；对权限内的抵（质）押物（权）价值进行评估审查和审定；评估业务的统计、档案的管理等”。第二十三条“支行抵（质）押物（权）价值评估部门负责支行内部抵（质）押物（权）价值的初评工作，主要包括进行资产评估的前期准备工作，对抵（质）押物（权）价值进行初步评估，评估业务的统计等”。（一般为评估初评和重评的发起部门）15二、《押品价值评估管理办法及评估细则》5、评估人员的设置及工作责任参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发[2008]130号）6、中介评估机构的管理参见《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法》（工银办发[2007]695号）7、监督检查参见《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》（工银办发[2008]130号）16二、基本制度规范•《评估细则》主要解决业务实施和具体操作方面的问题：评估细则评估目的和原则抵押品价值评估的认定权限中介评估机构管理内部评估报告的撰写要求外部评估报告的审核各类抵押品价值评估要点抵押品分类及评估周期评估的基本方法•《细则》对银行抵押品价值评估管理的八个最主要方面，做出了较为详细的规定，提出了基本标准及具体规范上的要求。为银行抵押品价值评估业务开展提供了具体操作指引。二、《押品价值评估管理办法及评估细则》17评估细则为每个中类建立了押品信息卡，分中类规定了押品重评周期；分大类介绍了每类押品价值评估最适用的方法，并详细阐述了方法选取的注意事项，以及评估公式中每个参数的确定依据和原则。18评估方法介绍：市场法、收益法、成本法以房地产为例：市场法：评估值Pf=PB×A×B×C×DPf—待估房地产的价格PB—可比实例房地产价格A—交易情况修正系数B—交易日期修正系数C—区域因素修正系数D—个别因素修正系数收益法：式中：Pv─评估值Ri─未来第i年的纯收益r─折现率n─未来可获收益的年限成本法：评估值=重置全价×综合成新率综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%19三、《评估流程管理办法》•（一）全流程管理（2008）•《抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》•岗位设置及基本流程：•评估流程环节、评估流程角色、评估岗位人员及资质条件、评估流程发起规定及“一站式”审定原则等。•评估流程各环节基本职能、职责及评估流程相关要求：•评估流程各环节人员（分别为评估调查人、测算人、审查人及审定人）的具体工作内容、岗位职责、流程操作事项、工作时效等。•监测、监督和检查：•职责部门、检查制度、工作内容、预警信息处理等。•此外，各类抵押品合法性资料审核的具体内容，评估现场调查表、内部评估报告等资料的规范等具体规定。20三、《评估流程管理办法》评估调查评估测算评估审查评估审定押品价值评估角色包括评估调查人、评估测算人、评估审查人和评估审定人。同一人不得在一笔评估流程中担任两个（含）以上角色。本办法适用于我行法人客户（不包含以物抵贷、抵贷资产处置）信贷业务对应的押品价值评估流程。押品价值评估遵循“一站式”审定原则，评估流程由信贷业务受理行发起，直接报有权审定行进行价值认定。21评估流程角色设置评估角色担任人员主要职责评估调查客户经理1、收集中介公司的资产评估报告、抵（质）物权属资料、抵（质）押物（权）历史资料和市场信息等资产评估所需的相关资料。2、到现场进行押品范围核查、材料完备性审查,五个工作日完成。3、押品信息资料的录入。评估测算客户经理,须取得我行内部评估资质1、复核调查人提交的押品信息；2、押品信息资料的录入。3、对外评报告进行形式审查和技术性审查；4、按照我行规定的评估方法对抵（质）押物（权）的价值进行初步测算；5、撰写测算报告。五个工作日完成。评估审查由取得我行内部评估资质的授信审批部门的人员担任1.核实资料或实地勘查；2.审查中介评估机构提交的评估报告（如有）；3.审查评估流程的合规性；4.审查测算报告，重点审查参数确定的合理性、方法选取的恰当性、评估依据选择的合适性及风险分析的透彻性等；5.撰写内部评估报告（参考格式）。五个工作日完成。评估审定由取得我行内部评估资质和授权的人员担任1.认定押品最终评估价值；2.确认评估参数和方法选取的合理性；3.核实评估流程的合规性；4.根据同类押品的市场交易实际情况及其他信息，可直接对上报押品评估价值进行调整，但仅限于向下调整，并需详细注明调整原因。审定人不得直接对评估参数进行调整。3个工作日完成。22•检查监督要求：•总行和各一级（直属）分行须建立检查制度，做到定期检查与抽查相结合，并规范建立押品检查档案。定期检查应每年至少举行一次。各一级（直属）分行每年抽查所辖分行该年度认定押品总宗数不得少于10%。•押品出现重评预警后，评估人员应在一个月内完成押品评估流程，清除预警信息。三、《评估流程管理办法》23四、《合作中介机构内部管理办法》•外部评估中介机构管理：（2007）•《法人客户抵（质）押物（权）价值评估合作中介评估机构内部管理办法》评估机构管理组织管理认定标准认定程序考评管理谈话提醒制黑名单制一般标准资产评估机构房地产评估机构土地评估机构矿产等其他评估机构专项标准24四、《合作中介机构内部管理办法》•1、制定目的、管理范围、总体要求等。•2、组织管理。规定了各级组织部门和具体管理机构及其具体工作范围。•3、认定标准。分别规定了我行对各种类型的社会评估中介机构认定的一般标准和专项标准，包括注册资本、评估师人数、评估业绩等内容。•4、认定程序。规定了审议方式和认定程序，以及具体审核内容、审核资料的范围等，同时规定了中介机构合作约定书应该包括的具体内容及相关要求、各级行应该上报的评估机构数量等。•5、考评与管理。规定了对社会评估机构日常考评和年度考评的具体内容、考评标准和依据，并强调了谈话提醒制和黑名单制等动态管理方法及相关规定内容等。•此外，对合作中介机构审核意见表、年度考评表、日常考评档案表等具体工作文档进行了统一规范，以及规定了由