太和旺邸房地产项目广告推广方案_160页_XXXX年_锐芒广告

北京锐芒广告2011.01.12先让我们给自己做个广告RAYMOREADTOPCONSCIOUSNESS锐度决定穿透力锐气决定杀伤力锋芒决定洞察力光芒决定影响力帮客户超越平凡的大多数锐芒观点策略三重镜趋势上的望远镜价值上的放大镜执行上的显微镜创意三重门漂亮的好——悦目门美丽的好——赏心门性感的好——销魂门切入正题市场的缺口就是我们的出口别墅卖什么？卖空间？山水卖资源？海湖卖资源？田园温泉卖资源？高尔夫城市卖资源？卖别墅就是卖空间和卖资源天地院子山海森林温泉湖空气阳光露台城市田园卖空间和资源之上的生活方式和身份认同我们的项目卖什么？胶州湾北岸别墅新兴板块170-330万总价主流地中海风格别墅联排+双拼类独栋产品高性价比类独栋产品怎么卖？价格决定人群板块决定资源产品决定空间梦想决定生活单价决定人群，总价决定购买。别墅关键看总价，主流客户在青岛，同等价值，青岛人可以有什么样的选择……二三百万在青岛可以买什么样的房子？A市中心一套改善型公寓B郊区买一套联排别墅No.1别墅与同总价市区公寓的PK向左还是向右市区公寓改善型和别墅首置型都是我们的目标客户。如何拉拢关注市区公寓的人买别墅，以及如何催化别墅梦，成为我们引导客户的第一课题。如锦绣华城二期180-230㎡的住宅，单价24000，总价在432-552万，比我们别墅还高！万丽海景北向起价25000，最便宜的一套100平的公寓就是250万，南向起价4万，两百多万只能买到50平的小公寓！对策：别墅梦的催化——别墅是居住的最高形态，在中国，拥有别墅是财富和身份的象征。价格与价值的置换——价格相似，价值悬殊。公寓价格买别墅享受，超值又有面子。No.2三大别墅版块的PK如何实现买别墅就买胶州湾，买胶州湾就买我们，这是我们出位别墅市场的另一个课题。——从青岛别墅最劲三大板块看我们在其中的位置崂山西麓别墅区资源：依托山水资源，生态度假游，起步时间早，渐成气候，第一个别墅大盘云集的别墅区；代表：百福山庄、千禧、香溪庭院、太和月光、财宝山庄、德郡等；价格：联排别墅单价过万，联排总价200-300万问题：第一和第二居所定位上的尴尬，第一居所有些远，第二居所配套不足。随着众多项目上市，争夺日趋激烈；优势：本区依托青岛北扩和青银撤收费站及城阳产业转移优势，总体供应不大，联排别墅单价已步入万元时代，性价比高，吸引众多别墅首置客户。PK结论—区域联排产品价格相仿，对青岛市区客户有最直接的竞争市场缺口：产品线丰富，城市配套不足鳌山湾温泉别墅区资源：依靠温泉和海景的纯粹度假别墅区。代表：蓝泉、圣罗尼克、依泉美庐、芭东小镇、海信温泉王朝、青建橄榄树、香根等，天逸海湾、岭海等则把区域扩大到鳌山卫、田横等镇，海泉湾和山大的落户为本地增加不少配套；价格：独栋一万五以上，芭东超过两万二问题：单纯依靠自然资源，缺乏产业和城市支撑，未来短时间内大量土地不断出让（岭海万亩土地将变身无数项目），将有十几个盘剧烈拼杀，在土地不稀缺且价格便宜，未来市场产品同化且供应巨大，周边缺乏产业且旅游功能不足，价格非常高，阻碍大批中高端客户。优势：温泉与海景，自然资源好。PK结论—定位高端，纯粹度假，和本案无竞争市场缺口：价格高胶州湾北岸湾区别墅区资源：拥湾发展区，白沙河入海起步区到红岛、少海，海湖资源丰富。代表：卓越蔚蓝群岛（少量联排），龙湖滟澜海岸，中信森林湖，太和价格：本案以外，总价均在三四百万以上问题：瓶颈在于道路等基础设施，一旦建设有了突破，将大大改观；优势：而深圳华强在红岛和中信在少海大面积布局，红岛和少海将成为区域两大点睛之处。北部高新区，产业支撑加上北部新城建设，市政府北迁实施，则未来北岸区域无可限量。郊区别墅将变身城市别墅，度假别墅将成第一居所，这个板块前景是三个区域中最大的。PK结论—170万起入门级别墅产品在本区域类不存在竞争市场缺口：低总价的类别墅稀缺本案有跨板块之争，而无板块内之争。跨板块之争，胶州湾北岸板块尚处于起步期，价值洼地，后劲更大，步入发展快车道。与城市一湖之隔，享有亲城市、亲湖、亲生态公园的先天优势与龙湖同门的类别墅产品，市场稀有同价格我们价值更高，同品质我们价格有优势“城市生态兼容性+低总价类独栋”市场尚未满足结论No.3产品力的发掘规划：500亩占地，33万平米建面，10万平米类独栋，6-11F城市洋房约23万平米户型：180㎡-280㎡类独栋别墅，双拼和多联平分秋色，独立车位，送前后花园，中庭，露台风情：地中海风情（西班牙+托斯卡纳）配套：9班双语幼儿园，4500㎡星级会所，近5000㎡地中海风情商业街景观：邻200亩太和公园，天然果岭溪境，23米高差，揽湖，瞰都科技：运用高科技地缘热泵，恒温，恒湿，恒氧，会呼吸的生态之家物业：世界500强世邦魏理仕“对焦式”管家服务政策：胶州湾“拥湾发展”重镇，胶州市十二五三大重点之一的国际社区交通：市府迎宾大道温州路，接驳南外环与市政府和利群、银座等商业中心教育：西依中国海洋大学青岛学院，一湖之隔香港路小学、胶州一中内外资质考量主流的托斯卡纳、西班牙风情，青岛流行，符合大众审美类别墅产品，与龙湖系出同门，产品有竞争力180-280㎡，主力产品总价在两三百万区间，价格有竞争力亲水临城，有未来增值潜力，又有眼前城市便利结论：项目综合素质不输于市场同类产品，且小面积、低总价类独栋产品在价格和价值两方面具有克敌制胜的杀伤力，因此我们可以放大产品力以及由此带来的生活方式是我们广告推广的杀手锏。小Villa独墅风范180-280㎡/套﹡170万起﹡与龙湖系出同门产品价值：双拼类别墅，多联类别墅，联排，总价相差100多万，决定客户层级有一定差异。两种层次的产品同时销售，多联有性价比优势，双拼则是因独栋品质更能提升整体项目的价值。推广上可以双拼带联排。把整个项目当小独栋产品来卖。No.4从客户需求建立沟通CEO，私营业主，企业高管，大学教授，政府官员等，正值四五十岁的F60-F70们，事业稳步爬升，小有成就，正值登顶的路上。他们是最需要安慰和鼓励的人。他们是谁？他们来自哪里？青岛市区客户为主（市南崂山），其次黄岛，胶州本埠，少量外埠市区客户为主，别墅生活方式的刺激之外，交通和远景，自然资源成为引导的关键，可强调胶州湾大青岛同城效应；胶州本地客户，争地位，从地势到品质，是制高点，是第一居所，是一步到位的改善。他们的生活状态？能力强，责任大，压力也大，做官员的想步步高升，做企业的要步步为赢。有过创业的艰辛，有过赶生活的忙碌，是红人，更是忙人。在外，大会小会连轴转，酒局饭局不断线。在家，上有父母养老，下要管教子女。对事业家庭的高预期，是压力，也是不断前进的动力。他们的梦想？希望更高的价值认同，住别墅和拥有一辆像样的座驾一样，是生活不可或缺的一部分。事业尚未达到峰值，有城市依赖症；环境可以清静，但生活不能清淡。纠结享受主义与成功学之间。不是不懂享受，而是，幸福有时候需要被提醒。他们的假期一再被拖延……他们其实很想停下来，稍息公寓价格，别墅价值，改善一步到位；提前别墅梦，联排价格，独栋格局。家人的幸福，孩子有个好的成长环境，和谐的邻里关系，有条件举办家庭Party，可以安享晚年，可以随时给自己放假哪些东西会让他们动心？城市湾区+类独栋+城市+双湖+天然果岭+生态公园依托胶州湾城市湾区与胶州城，放大小独栋在青岛大都市圈之下亲湖临城的稀缺价值。拥有一城双湖生态公园的别墅资源，与项目直接竞争区域惜夏板块唱反调。价值整合我们可以给予的？一城双湖﹡生态都市别墅形象定位两湖相拥城上有湖湖上有墅生态公园城市资源城市发展越来越快，工作和生活节奏越来越快——向过快的生活节奏踩刹车滨湖临城，一半很城市，一半有野趣，张弛有道——向平衡的生活方式靠拢忙是为了更好的闲，适当的时候停下来，享受生命——向智慧的生活哲学致敬停下来漫漫享受slogan：快青岛之下的漫生活方式，一种智慧的生活哲学与天一所倡导的“建造智慧生活”一脉相承产品：小Villa独墅风范形象：一城双湖生态都市别墅180-280㎡类别墅，与龙湖系出同门，前庭、后院、中庭、露台、退台，一墅五花园，联排价格，独栋价值（市场稀缺）资源：滨湖临城+天然果岭+生态公园客户：别墅首置换一种居住形态都市依赖症和别墅梦想家Slogan：停下来漫漫享受价值体系品牌：天一建造智慧生活案名建议青岛的美不只在海，还有湖……海是度假的，湖是生活的海是游客的，湖是你的湖在城上，城市就是你的岸墅在湖上，家就是你的港湾两湖相拥一湖在左一湖在右大湖像太阳一样豁达，我们叫他太阳湖小湖像月亮一样雅致，我们叫她月亮湖两种生活，一个有野趣，一个很都市一小一大，一阴一阳，一自然一都会，湖是物理上的，也是心灵的日月潭因风景得名日月湖因生活得名Sun&MoonLake日月湖太阳湖+月亮湖城市+别墅TwinsLake双子湖太阳湖+月亮湖城市+别墅WotoBay沃尔湾太阳湖+月亮湖城市+别墅生态+公园Gold&SilverLake金银湖金湖+银湖城市+别墅TwinsLakeVilla两湖逸墅太阳湖+月亮湖城市+别墅创意延展湖是静的，踏实的，都市是动的，浮躁的，而时空的切换，角色的切换，带来富有戏剧性的自由转换的生活方式……针对混迹名利场、风月场、生意场的官员、企业主、经理人们说话，告诉他们，在这里可以实现他们的别墅梦……大青岛争价值——“一城双湖生态都市别墅”+“小Villa独墅风范”胶州市做地位——胶州向上走（别墅制高点）停下来漫漫享受入市主题青岛，请留步！日月湖，停下来漫漫享受【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门入市篇那一刻酒局饭局这一刻难得湖图日月湖停下来漫漫享受应酬篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门那一刻平步青云这一刻凌波微步日月湖停下来漫漫享受事业篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门那一刻与别人谈判这一刻和自己谈心日月湖停下来漫漫享受生意篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门那一刻时间就是金钱这一刻时光就是生命日月湖停下来漫漫享受养生篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门一城双湖生态都市别墅开盘主题哪湖开了提哪湖7月开盘沸青岛日月湖一城双湖生态都市别墅开盘篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门一湾两湖少海在右我在左胶州湾上被城市热捧的观湖别墅日月湖一城双湖生态都市别墅地位篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门湖面够大，能装下半个中南海20万平米湖面尽收眼底日月湖一城双湖生态都市别墅湖篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门露台上吹风和市长干杯能看见市政府的观湖别墅日月湖一城双湖生态都市别墅区位篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门独墅风范一墅五花园强销主题不独立怎能放得开？别误会，我们是在说别墅日月湖独墅风范一墅五花园独栋篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门谁家娶了五个花太太？别误会，我们是在说花园日月湖独墅风范一墅五花园花园篇【小Villa﹡独墅风范】180-280㎡﹡170万起﹡与龙湖系出同门视觉展映以前作品那里湖NaLiLakeNo.1胶州市内路牌科莫湖No.2ComoLake蓝水红郡Blue&RedTownNo.3推广策略取长补短——淡化区域，去青岛化，放大产品价值，先别墅后项目借势做事——站在巨人肩上（产品借龙湖，区域借少海中信，配套借胶州城）偷换概念——大青岛偷换胶州市，城市规避郊野因地制宜——青岛做差异，胶州争地位策略纲要环境体验——销售中心度假酒店式氛围，服务软环境和现场情境营造户外拦截——交通节点拦截，高速收费站、机场、跨海大桥出入口、竞争项目线下拦截——大型商场超市巡展，市区高端住宅直投，地下车库电梯广告线上组合——报纸、网络、主题论坛扩大项目影响力圈层营销——银行大客户对账单、企业主联谊会、高尔夫球会、游艇俱乐部、