海龙地产房地产政策研读及对应策略简述

海龙地产·房地产政策研读及对应策略简述一、国家政策政策统揽表颁布单位时间条目政策要点住建部09.10.9绿色建筑与建筑节能展示国内外建筑节能、绿色建筑、智能建筑和绿色建材的最新技术成果与产品应用实例。展示内容涉及建筑节能、生态环保、智能建筑、既有建筑节能改造、绿色照明、绿色施工、绿色房地产、可再生能源在建筑中的应用、大型公共建筑节能运行管理、新型绿色建材等方面的新技术与产品。说明：国家倡导的绿色建筑与建筑节能，在项目的应用上能做的话，能起到首倡作用，将给项目增加新的卖点，同时也符合住宅产品升级发展的方向。财政部等五部委09.11.18关于进一步加强土地出让收支管理的通知分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；土地受让人的首次缴纳比例不得低于土地总价的50%。国务院09.12.09国四条加强普通商品住房有效供给；支持自住及改善购房需求，抑制投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度及信贷管理；加强廉租住房等保障性住房建设；国务院09.12.14国务院常务会议在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头财政部国税局09.12.22关于调整个人住房转让营业税的通知公布营业税减免细则；2010年1月1日起个人住房转让营业税免征时限由2年变更为5年，不足5年非普通住房全额征税中国人民银行09.12.23货币政策定调继续实施适度宽松的货币政策；根据新形势提高政策的针对性和灵活性；引导金融机构适度放宽，避免波动国土部09.12.23闲置土地处理召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况；国土部同时披露，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。国务院09.12.28温家宝讲话国务院总理温家宝接受新华社专访，提出四项措施抑制房价过快上涨：加大保障性住房的建设力度；要鼓励居民购买自住房和改善性住房；要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。国务院10.01.10国十一条二套及以上购房贷款首付比例不低于40%；首次与非首次购房将作为是否为投资性需求的重要标准中国人民银行10.01.18上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调国土部10.01.28全国土地工作会议2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治；银监会10.01.28银行业调控主线中国银监会主席刘明康在银监会2010年第一次经济金融形势通报会上指出，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。中国人民银行10.02.12上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调国土部10.03.10国土部19条要求各地确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。郑州房管局3.17预售行为1、严格商品房预售许可条件。原则上应以项目为单位申请预售许可，不得分层、分单元申请预售许可；2、预售方案应当具体说明项目基本情况、项目楼盘表、项目用于销售以及企业保留自有的情况、项目建设进度计划情况、落实预售资金监管情况、项目销售计划和销售方式、预售价格及价格调整方式3、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，在3日内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价、公开对外销售；不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得通过散布虚假信息等违法违规行为。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。4、开发企业预售商品房后，必须通过商品房预（销）售合同网上备案系统进行即时备案，并及时修改现场楼盘表中的相关信息。5、商品房预售款必须严格按照《郑州市商品房预售款监管办法》（郑政文[2009]276号）的规定，专户存储、专款专用。6、发布的房地产广告应载明房地产广告主全称或代理销售、策划推广机构全称，预售许可证号，项目具体座落、类型、配套设施、环境、销售价格及价格执行有效期等规定内容。发布房地产广告不得出现虚假、夸大、含糊等欺诈、欺骗性质的内容。不具备销售条件的，不得擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产销售广告，或盗用其他项目预（销）售许可证进行广告宣传。郑州房管局3.255.1日起执行规范销售价格1、商品住房销售必须按国家规定明码标价。房地产开发企业在商品住房公开销售之前，应当对许可纳入交易的所有商品住房按规定实行明码标价。2、房地产开发企业应当在商品住房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、电脑查询等方式。采取多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。3、商品住房销售明码标价实行一套一标。房地产开发企业应当对每套商品住房进行明码标价，并要做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标明建筑面积单价或者套内建筑面积单价。4、商品住房销售必须严格执行预售许可证制度。未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。5、进一步加大对新建商品住房销售价格行为的监督检查。对商品住房开发、经营过程中违反规定乱摊成本、乱收费用、价外加价、不按规定明码标价、或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，政府价格主管部门将依照法律、法规和规章依法从严查处。住建部4.13预售监管制度加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。国土部4.15各省供地计划河南省批复用地7372.35公顷，合110580亩；其中保障住房及棚户改造用地各占22%；中小套型商品房用地为3176.73公顷，占43%。国务院4.17新国十条对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，(一)大政方针1、2009年12月9日，国务院常务会议决定：二手房营业税征免2年变5年，其他住房消费政策继续实施。国家发展改革委主任张平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。中央经济工作会议也提出，要增加普通商品住房供给，并继续支持自住型和改善型住房需求。分析：无论是增加供应还是抑制投机，都是希望在稳定当前房地产市场和相关政策的基础上，抑制部分城市过高的房价，并努力消除泡沫，让市场逐渐回归到理性的轨道上。营业税“2变5”政策，传递了政府鼓励自住型和改善型购房需求，抑制投资投机性购房需求的政策信号。政策推出后，购房者至少要多花5.5%的税费成本，会在一定程度上冲抵投资或投机型购房的实际利润空间，能够在一定程度上抑制这些需求。在房价上涨过快的城市中，投资型需求的购房比例相对比较高。营业税征免时限恢复为5年，增加了“快进快出”的投机成本，能够在一定程度上改变非理性的购房行为，形成更合理的供求关系。长期来看，对稳定市场、抑制房价快速上涨有好处。2、2009年12月14日，国务院常务会议明确提出：要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。3、2009年12月27日，温家宝总理接受新华社记者独家专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。分析：“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价”定义为“违法犯罪”，足可见中央对房地产政策调整的决心，对住房刚性需求的维护；对投机的遏制。4、2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”，为2010年房地产市场，定下了基调。“国十一条”明确指出：金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。分析：“国十一条”不但强调了加大差别化信贷政策执行力度，而且去掉了改善性住房这个内容，强化了打击投资投机购房的目的。此外，“国十一条”还首次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任。可以说，“国十一条”释放了政府全面、深化房地产调控的信号，对打击投资投机购房、开发商囤地炒地以及严格执行二套房贷政策等方面具有很强的针对性。而从“取消改善性住房、规定开发商拿地的首付款比例不得低于全部土地出让款的50%”等政策，以及中央政府对房价上涨的态度从“抑制”升级为“遏制”、将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价”等定性为“违法犯罪的行为”等方面来看，比2007年那一轮调控要严厉得多，中央政府的态度要坚决得多。而且采取了调控政策密集连发、出其不意的策略，以化解市场预期行为对调控产生的对冲效应。5、2010年4月17日，新“国十条”规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。（二）金融利率1、在2010年央行工作会议上，央行表示：将在保持货币政策的连续性和稳定性、继续实施适度宽松的货币政策同时，有效管理通胀预期，严格执行有关房地产信贷政策。2、2010年1月12日，人民银行决定：从2010年1月18日起，上调人民币