复合地产、产业地产规划策划案例

大衡水计划打造中国首座湖滨休闲度假城市王志纲工作室序言人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德•凯尼恩说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲正成为越来越强大的生产力。纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像飓风一样席卷全球。中国也不例外，并已经进入休闲度假时代。随着中国经济的发展，京津作为中国第二个世界城市（区域）正在崛起。世界城市除了需要世界级的商务中心、商业中心、金融中心、教育中心外，还需要世界级的休闲平台。在此宏观态势下，衡水湖的战略价值正不断凸显。衡水市如能以滏阳河沿线开发为支点，精心打造“城市新客厅”；以衡水湖为杠杆，强力启动“中国首座湖滨度假城”，从而实现衡水与京津世界城市的对接与融合，势必能有效推动衡水全局的跨越式发展。俯瞰衡水衡水存在的三大问题第一，地区经济总量小。–是京津冀地区最为贫穷、最为落后的区域之一。020040060080010001200140016001800石家庄邯郸邢台衡水沧州德州聊城亿元衡水与周边城市GDP比较河北各地级市市区财政收入比较050000100000150000200000250000300000350000400000石家庄承德张家口秦皇岛唐山廊坊保定沧州衡水邢台邯郸地方财政一般预算收入(万元）第二，现有产业带动城市发展的动力有限，行业规模小，产业链条短。–如衡水丝网产业，市场占全国的80%，但是年销售收入不足100亿，产业上下游带动能力不足。–橡胶产业、玻璃钢产业、皮毛产业三大产业年销售收入均不超过50亿元。第三，城市知名度低，城市形象差。–尽管“衡水三绝”、武强年画等在国内也具有较高知名度，但城市在区域的知名度却很低。–城市面貌破旧，与地级市城市不相匹配，缺少的优美居住区、大规模的现代商业中心、市民活动场所等。要改变衡水的现状，要想实现快速、跨越式发展，应该用一种什么样的发展理念和发展路径？衡水提出的“工业强市”的发展模式是否能够真正实现增加城市经济能量，扩大城市产业发展规模、改善城市形象的作用，从而达到提升城市综合竞争能力的目的呢？–欲回答这个问题，必须审视国内工业发展的趋势。大家知道，今天中国的工业发展已经进入到重化工的发展阶段，全国铺天盖地的进行大港口的建设，大连、曹妃甸、黄岛、大洋山……，临港工业成为今天中国工业发展的主旋律传统工业，尤其是具有高污染、高耗能、低附加值的劳动密集型轻工产业，在人民币增值、外贸优惠政策取消和新劳动法的挤压下，生存的空间越来越小。衡水面临着既没有能源和矿产资源，又没有港口的区位优势，更没有知识性的人才资源优势，又面临着传统工业发展的制约和限制，必须“杀出一条血路来”，寻找独特的差异化的发展道路。衡水的发展道路是什么？工作室认为：–衡水必须主动与京津世界城市，利用在区域内具有唯一性、排它性和权威性的衡水湖的资源优势，倾全市之力打造服务京津的国际级休闲度假天堂，反弹琵琶，才有可能实现推动衡水经济、产业的发展。休闲度假产业能够成为一个城市和区域发展的先导性、战略性、支柱性的产业吗？工作室认为：要产生这样世界级的休闲度假城市的条件，关键在于这个国家或区域的经济发展水平和国民在休闲度假领域的消费能力。中国经济的重心正由珠三角、长三角向环渤海地区转移，京津正在成为中国未来的世界城市。根据王志纲工作室对世界城市的研究，伴随着一个世界城市的崛起，必然会在其周边形成一个或多个国际性的休闲度假主题城市，这个主题城市的辐射范围会随着世界城市能级的升级而增大。2007年：北京人均GDP超过7000美元天津人均GDP超过5000美元石家庄人均GDP为3500美元河北人均GDP超过2600美元这意味着在京津世界城市已全面进入休闲度假需求的井喷期，京津世界城市已步入“休闲时代”。北京休闲度假需求旺盛据北京市旅游局资料，每年出京旅游人数超过3000万人次。据携程网调查：假日调整后，有五成多的市民选择市周边旅游。北京地区选择周末出游人数达到平日3倍。调查显示：95％的人群有郊外度假需求，30%人愿意在双休日度假，60%家庭想每年去3次。93%的人能够接受３小时内车程。今天京津大量高收入人群涌向三亚去休闲度假，大东海、亚龙湾等五星级度假酒店的分时度假公寓里涌动着京津人的身影。众多北京人选择威海滨海买房，其中三成北京人购买了8000-9000元/m2的酒店公寓式高档住宅。在京津世界城市需要世界级休闲度假城市，京津消费人群强烈的休闲度假需求的战略机遇期，衡水有可能分得一杯羹吗？根据我们对京津地区休闲度假区域和城市的研究，唯有秦皇岛的滨海休闲度假能够能够满足中低端人群的基本需求。北有北戴河南有衡水湖如果说秦皇岛的北戴河是京津的滨海度假城市的话，衡水能不能按照世界城市的要求，打造具有国际水平的湖滨休闲度假区，成为京津地区的第二休闲度假的目的地城市？战略衡水衡水湖衡水打造世界级湖滨休闲度假城市的一张超级王牌衡水的雄心依托衡水湖，实施河湖联动，打造服务京津的中国首座湖滨休闲度假目的地城市，实现在新的一轮的经济发展中脱颖而出，实现衡水惊险的一跳。衡水新定位中国首座湖滨休闲度假城市中国首座湖滨度假城市的内涵以衡水湖旅游资源为依托，以服务京津高收入人群和大企业的休闲度假需求为市场目标，以国际休闲度假产品的标准，建设湖滨度假、高尔夫度假、湿地度假、水上运动度假为主导，辅之于生态观光、休闲会议、教育培训、拓展训练和文化体验功能于一体的世界级休闲度假目的地城市。如何打造世界级湖滨休闲度假目的地城市？案例启示必须挖掘特色、高举高打。–抓住休闲浪潮，瞄准京津市场，高举高打，发展高端休闲，打造中国首座湖滨特色的国际型休闲度假平台。必须进行国际水准的规划。–城市战略的调整，要求城市空间与产业格局进行重新洗牌，包括城市空间的再造，城市文化的复兴，产业结构的优化。必须吸引大企业联合开发。–必须吸引大企业作为战略投资者，共同进行“中国首座湖滨度假城市”的建设与开发。必须建设匹配的城市客厅。–目前的城市建设品质和服务品质是显著落后于世界级休闲平台的需求的，必须需要加快建设城市客厅。为了推动衡水“中国首家休闲度假城市”的实施，我们提出了一个集合衡水湖旅游风景区、桃城滏阳河区域和冀州县城的大衡水计划大衡水计划所谓大衡水计划，就是以国际性衡水湖休闲度假区为核心，以冀州历史文化古城和滏阳河现代都市娱乐为两翼，共同构建“中国首家湖滨休闲度假城市”的发展战略。“中国首座湖滨休闲度假城”的空间功能是什么样？大衡水计划空间功能一湖、一河、一州–一湖：以衡水湖为中心，以湖滨度假功能为主导的休闲度假核心区。–一河：以滏阳河为中心，以休闲度假的集散、配套服务功能为主导的都市综合服务区。–一州：以冀州为中心，以历史文化展示、体验功能为主导的历史文化旅游区。中国首座湖滨度假城市衡水湖城高尔夫小镇游艇小镇湖滨小镇冀州古城度假酒店群度假别墅度假公寓古九州商业街文化主题酒店历史文化主题公园九州博物馆艺术街区区域功能板块滏阳河城居住中心商业中心教育中心商贸中心文化中心水上世界湿地公园衡水湖城通过精心打造5个主题度假小镇（比如：高尔夫度假小镇、游艇度假小镇、湖滨度假小镇、湿地生态小镇和乡村风情小镇），4个高档度假酒店，10个高尔夫球场，并建设国际会议会展中心，水上世界，湿地公园，休闲度假别墅等项目，创建国际一流水准的湖滨度假区。滏阳河城改造滏阳河沿线，建设五大中心（商业中心、文化中心、教育中心、商贸中心、居住中心），打造大衡水湖滨休闲度假城市的城市客厅，承担城市旅游集散与都市娱乐服务功能。滏阳河沿线改造意象商业区商贸区滨水居住区河流整治教育区冀州古城以冀州为中心，通过建设历史文化主题公园、九州仿古商业街、博物馆、艺术街区等项目，打造以历史文化展示、体验为主导功能的文化旅游区。九州仿古商业街会馆历史文化主题公园博物馆“中国首座湖滨度假城市”的产业体系中国首座湖滨度假城市会议会展文化旅游休闲地产商业服务教育培训休闲度假产业发展重点优先发展休闲旅游：–先导产业和主导产业。提升城市知名度和吸引力，为度假型房地产开发提供市场支撑，为国际性会议会展、文化创意和高科技等产业的发展提供良好的环境。突出发展休闲地产：–主导产业。它是休闲旅游发展到一定阶段的产物，与休闲旅游相互促进，为衡水注入产业动力，同时还对会议会展发展起助推作用。大力发展会议会展：–辅助产业，依托大量休闲度假和娱乐的设施，形成“大北京”的一个国际会议会展中心，为商务型房地产开发提供市场支撑，推动湖城的发展。加快发展教育培训：–辅助产业，一方面通过发展职业教育培训为湖城的休闲服务业发展提供人才资源，另一方面通过依托衡水中心发展中等教育，提升湖城的增值效应，并且可以有力推动滏阳河沿线的建设，并与湖区高端度假地产形成良性互动。河湖联动启动大衡水计划以湖做势–通过全国性的招标策划，全球规划招标,迅速提高衡水在环渤海经济圈的影响力和知名度,为衡水打造中国首座湖滨度假城市的招商奠定基础。以河做事–以河入手,启动城市客厅，改变城市形象。衡水湖滏阳河“城市客厅”迫在眉睫对于大衡水计划来讲，要吸引企业投资和消费者来衡水，迫切需要建设一个与城市战略目标匹配的城市形象标志区，打造一个展现城市魅力的“城市客厅”。聚焦滏阳河以建设中国首家湖滨休闲度假城市为契机，以滏阳河两岸的滨水空间为载体，打造大衡水新的城市客厅，提升衡水市在京津区域的战略价值和地位。什么是城市客厅？城市客厅有三层含义：首先它是城市的形象展示平台–城市客厅是城市的形象门户区，它应从软硬件各方面大力展示城市形象，以及城市的发展理想。其次它是城市的休闲娱乐平台–城市客厅具有强大的旅游价值和高端休闲接待功能，具有会议商务和休闲运动等功能，是超级迎宾馆和菁英俱乐部。再次它是城市的文化体验平台–城市客厅是城市文化精神或追求的浓缩，应该表现城市对于文化价值的特色化思考，为客人提供独特的文化体验载体。只有满足了以上三大内涵中的两点以上，才称得上是城市的客厅。城市形象展示平台城市休闲娱乐平台城市文化体验平台（城市客厅根据在滏阳河两岸打造城市客厅的构想，我们提出了启动大衡水计划的第一项工程——锦绣滏阳河工程。锦绣滏阳河工程就是：“用5-8年的时间，将滏阳河建成独具特色、国际一流的服务经济带、景观带和文化带，成为支撑大衡水计划，推动湖滨休闲度假城市的战略引擎。”锦绣滏阳河的具体举措就是：打造五大新中心——文化中心、教育中心、娱乐中心、商贸中心和居住中心，使滏阳河成为一条多彩之河——历史之河、文化之河、沸腾之河、艺术之河和生态之河。——五大中心打造多彩之河商贸中心文化中心商业中心教育中心居住中心功能结构图城市商贸中心城市客厅城市教育中心城市娱乐中心滨水居住中心建材家具广场服装商贸城财富广场配套居住区历史文化博物馆传统工艺体验园滨水文化广场配套居住区市民图书馆文化艺术中心文化主题酒店城市文化中心衡水中学分校衡水职业教育园配套居住组团社区商业中心育贤广场运动休闲公园罗马假日城威尼斯水城加州阳光城文化体验商业街滨水休闲商业街大型娱乐城大型购物广场板块一：城市商贸中心定位：–以建材、家居、服装等生活类用品的批发为功能，以衡水及周边县市居民为主要服务对象的综合商贸区。项目构成：–建材家居商贸城–服装商贸城–财富广场–配套居住区–大型购物中心板块二：城市文化中心定位：–衡水历史文化、民俗文化的展示、体验以及文化休闲、娱乐、居住一体的文化休闲区。项目构成：–衡水历史文化博物馆–衡水传统工艺体验园–市民图书馆–文化艺术中心–滨水文化广场–文化主题酒店–居住配套区板块三：城市教育中心（衡水学村）定位：–以职业教育园区建设和衡中扩张为契机，借助衡中品牌，建设集文化教育、生活居住、运动休闲为一体的园林式生态学村。项目构成：–衡水中学分校–衡水职业教育园–配套居住组团–社区商业中心–育贤广场–运动休闲公园板块四：城市娱乐中心定位：–打造集文化体验、特色旅游、时尚消费等