广州富力地产流花湖项目策划方案_129PPT

1流花湖项目策划方案(2008-11-11)2目录第一部分项目与区域解析……………………………………………3第二部分市场环境分析………………………………………………18第三部分流花湖区域消费者调研……………………………………43第四部分前期产品定位检讨…………………………………………63第五部分竞争及参考市场简析………………………………………72第六部分项目发展战略规划…………………………………………82第七部分市场定位……………………………………………………87第八部分总体发展建议………………………………………………119第九部分启动开发建议………………………………………………1233第一部分项目与区域解析41.1.主要经济技术指标总用地面积：38,358㎡总建筑面积：约142,438㎡住宅面积：约111,289㎡地下面积：约22,230㎡园林面积：约14,390㎡绿化率:37.5%容积率：3.7密度：19.4%5幼儿园小学球场肉菜市场公厕居委会老年活动中心会所泳池垃圾压缩站公建及配套设施：教育1,500㎡（幼儿园）商业服务1,000㎡（T5栋首二层：肉菜市场）公共设施215㎡（T5栋首层公厕；T6-T7栋首层：居委会、老年活动中心）垃圾压缩站100㎡（T4栋北侧）会所554㎡（T3、T4栋之间）61.2.项目区位本地块位于广州市老城区荔湾区与越秀区交界处，地属荔湾区北部。本地块71.3.地块四至地块形状不规整，东临陈岗路，南接规划路、流花中学，西联站前路，北接流花路小学。本地块8东边景观：本项目以东是陈岗路，路宽15M。地块对面主要是多层住宅建筑和居民住宅、街市，路况较差。12129北面/西面景观：本项目北面和西面主要是多层住宅（部分楼体残破，楼龄较长）及流花路小学，建筑密度大，主要为民居。121210南面景观：地块以南是规划路、华侨新村、流花中学、品湖雅居及新建中住宅项目。华侨新村为多层住宅，楼龄较长。品湖雅居为近年新建楼盘，15层高。流花路在建某楼盘高达26层，89M，严重影响我盘观湖效果。1122111.4.发展环境（一）人文环境项目为老城区西村拆迁地块。目前，该区域仍保留部分旧楼，建筑密集，破败不堪。12（二）景观环境项目南邻流花湖公园。公园总面积54万平方，其中水域面积33万平方米，有3大湖4小湖，以亚热带风光为主要特点，为目前广州市中心最大的城市湖景公园。13（三）交通环境本项目交通便捷，可快速达到火车站商圈、东风路、人民路、解放路等目的地，道路通畅便捷。本地块项目距离火车站1000米项目距离越秀公园950米项目距离站前路200米项目距离流花湖公园50米项目距离人民北路750米项目距离东风西路1000米公交车站公交车站公交车站项目周边公交线路众多，主要有西站、站前横路站、流花路站。公交线路可直达天河、荔湾、越秀、海珠、芳村、东山黄埔、番禺、南海等各区14交通难点本地块虽可接驳流花路、站前路主干道，但地块比较靠内，目前需要经过站前横路、陈岗路才能到达本项目，站前横路、陈岗路均为二线马路，路面宽15M，道路两侧杂乱，多为便利店、小食店等，档次较低，景观欠佳。陈岗路陈岗路站前横路15规划中道路本项目南面规划有市政道路，路宽15M，该道路连接站前路至陈岗路，并可直接联通流花路。该规划路为项目日后的主入口通道，但目前仍有大量民居未完成拆迁，开通时间难以确定。规划路开通后可改善项目的交通状况，未来更加方便快捷。车库入口小区入口16区域配套设施本项目位于老城区居住的中心地带，是广州市民长期居住的聚集地，生活配套充足，设施完善，市政公园、食肆、医院、学校、银行、邮局、肉菜市场等一应俱全。地块公园银行市场学校地铁医院17市政公园：流花湖公园、越秀公园医院：广州军区医院、广州医学院、荔湾区口腔医院学校：流花路小学（户籍小学，区一级）、流花中学(户籍小学，市一级)、广雅中学(省一级)、广雅小学(市一级)银行：工商银行、交通银行、农业银行、中国银行肉菜市场：流花新街市食肆：顺峰山庄、唐苑18第二部分市场环境分析192.1.宏观经济环境分析前三季度国民经济保持平稳较快发展，但增速放缓今年前三季度，我国国内生产总值（GDP）同比增长9.9%，增速自2006年来首次跌破10%降至个位数。对外出口增速回落。经济环境状况分析：数据来源：国家统计局20广州经济近年发展较快，而2008年广州GDP增长预期定在12%，该增副比2007年回落2.8%。广州经济保持平稳增长，2008年GDP增速预期放缓广州近年GDP增长走势59217051607451540100020003000400050006000700080002005200620072008前三季（亿元）预计08年7800数据来源：国家统计局210.00500.001000.001500.002000.00200620072008前三季固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）1—3季度累计，广州市完成全社会固定资产投资1237.90亿元，同比增长12.1%，增速比上半年回落0.9个百分点。房地产开发投资较快增长，完成投资517.16亿元，增长19.5%。数据来源：国家统计局2008年前三季固定资产投资增幅略有回落22外部环境继续恶化，出口增长的压力依然较大。消费增长将趋于放慢。企业盈利能力明显下降，经济内生性增长动力明显减弱。未来两年宏观环境预测：当前世界经济步入衰退边缘，国际经济环境中的不确定因素明显增多，对我国的负面影响也逐渐显现，我国经济将减速运行。23结论一：经济景气指下降，对房地产业发展将带来负面影响。242.2.房地产市场发展状况分析前三季，广东房地产市场的到位资金增长、销售回笼资金、新开工面积增长、销售面积和销售金额、商品房消化系数、二手房价格等多项主要指标均呈现较大跌势，与前几年持续增长态势形成鲜明对比；与此同时，住宅空置量上升。房地产市场全面进入下行通道资料来源：《2008年前三季广东房地产市场分析报告》252005至2007年，广州商品住宅市场呈现供不应求的卖方市场局面，进入2008年开始出现与往年相返的态势；近年住宅成交均价上升较快，07年开始，在宏观调控政策之下呈现量减价升的成交状况；2008年受翘尾因素的影响，整体均价继续走高。2.2.1广州房地产市场分析近年广州市商品住宅市场发展状况：数据来源：国土房管局2005年至2008年第三季广州市商品住宅供求及价格走势6636946705909199258024155117631594758599010020030040050060070080090010002005年2006年2007年2008年前三季（万㎡）010002000300040005000600070008000900010000（元/㎡）预售（万㎡）成交（万㎡）均价（元/㎡）262008年1-9月，全市商品住宅预售面积590万㎡，成交面积415万㎡，成交大幅回落，整体吸纳率仅为0.7。供过于求凸显2008年1-9月广州商品住宅供求状况：数据来源：国土房管局2008年1-9月份广州十区住宅吸纳走势图7130326785579166913523384039676161510204060801001月2月3月4月5月6月7月8月9月面积00.20.40.60.811.21.4吸纳率预售（万㎡）成交（万㎡）吸纳率272.2.2重要房地产政策2008年9月16日起——下调贷款基准利率0.27%，个人住房公积金贷款利率也相应下调。2008年10月9日起——下调存贷款利率0.27%2008年10月30日起——下调存贷款利率0.27%央行三降息282008年11月1日起对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。2008年10月27日起金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。救市组合拳政府救市措施对房地产整体市场起到增强信心的作用，但由于第二套房贷并未松绑，宏调对高端市场的影响不大。292.2.3房地产发展走势预测几大巨头开发商在2007年高价拿地而带来的资金压力急须缓解。2008年因供求失衡关系而积压大量商品房，有待市场消化。房地产调控政策支持居民购房，将从改善民生，减轻消费者购房负担的角度出台具体政策。出台政策将在一定程度上诱发观望已久的刚性购买力，提升市场信心。经论二：未来两年，房地产市场进入调整期，宏观调控对市场的引导作用越发明显；2009年房地产投资增长将会明显放缓；在资金压力下，房价震荡下行，呈现买方市场局面。302.2.4荔湾区房地产市场分析2008年1-9月份荔湾区商品住宅供求走势3.180000.749.25.283.642.721.211.313.384.661.372.794.562.632.8502468101月2月3月4月5月6月7月8月9月万㎡01234567预售（万㎡）成交（万㎡）吸纳率2008年1-9月荔湾区商品住宅预售面积24.7万㎡，成交面积24.9万㎡,整体吸纳率达到1.0。明显高地全市0.7的吸纳率。荔湾区配套成熟、交通便利、具有深厚的西关人文情结，其商品住宅受欢迎程度非常高，供求基本达到平衡。数据来源：国土房管局312008年第二季度以来，广州十区新建住宅成交均价整体呈现下降态势。荔湾区由于配套成熟，房价具有较强的扩跌性，2008年以来，成交均价除2、3月份以外基本维持在10000-12000元/㎡之间。2008年1-9月新建住宅成交均价走势82441033311514134299303976693161099710529912295699078107719509851011120106281124002000400060008000100001200014000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月（元/m2）广州荔湾全市均价下行，荔湾均价徒升荔湾住宅价格具有扩跌性数据来源：国土房管局2008年1-9月广州全市与荔湾区住宅价格对比32项目位置规模预计推出时间盈湖项目流花路占地6000㎡，总建64841㎡1栋26层住宅，约200套2009年第一季勤建项目西华路尾占地3537㎡，总建8067㎡，1栋，约200套2008第四季元邦.福布斯顿文昌北路242-272号占地11023㎡，总建61569㎡，约360套住宅单位和100个商铺2009年万科万景德项目康王路往上下九方向，玉器市场对面总建140000㎡2栋30层，1栋50层2009年下半年龙津华府龙津西路338号占地60000㎡,总建110000㎡，可售面积8万㎡，6栋小高层2009年汉国置业项目龙津中路占地4817㎡，总建4.65万㎡，300多套住宅2008年底动工新城市逢源逢源路总建3万㎡，住宅建筑面积2.2万㎡，两栋32层，共200多套2008年12月贵贤上品华贵路占地14503㎡,总建约10万㎡4栋32层住宅2009年岭南湾畔西湾路(水泥厂地块)总建约20万，11栋32层08年9月开工八甫苑十八甫北路一号占地:6104㎡，总建:50000㎡6栋15层，168套住宅2009年第一季荔湾区未来住宅供应预测荔湾区潜在一手住宅供应面积近80万平方米。33荔湾区潜在住宅项目分布图：盈湖项目福布斯顿万景德汉国置业龙津华庭贵贤上品岭南湾畔八甫苑新城市逢源勤建项目342009年荔湾区住宅供应充足，但基本以中高端项目为主，豪宅市场存在空白点。荔湾区住宅项目基本以“成熟”为卖点，欠缺生态观景项目。荔湾区地段优势明显，住宅价格坚挺。经论三：从市场产品供应来看，本项目具有较为有利的发展机会352.2.5潜在豪宅市场分析楼盘名称位置开发商物业类型特色供应量预计推出时间盈湖项目荔湾区流花路盈湖房地产高层洋房流花