国家级规划精品教材课件《房地产法(第三版)》21世纪法

2121世纪法学系列教材世纪法学系列教材总主编�曾宪义总主编�曾宪义王利明王利明�第三版��第三版�李延荣李延荣周珂周珂著著中国人民大学出版社中国人民大学出版社第一章第一章房地产概述房地产概述关键术语关键术语����房地产房地产��房地产业房地产业��不动产不动产��可持续发展可持续发展第一节第一节房地产的概念房地产的概念一、房地产概念的产生一、房地产概念的产生��房地产概念�房地产概念�我国内地�房地产往往被理解为与不动产我国内地�房地产往往被理解为与不动产是同一语义的两种表述。在香港�房地产一词广泛使是同一语义的两种表述。在香港�房地产一词广泛使用�但在立法中往往代之以地产、物业的概念�在澳用�但在立法中往往代之以地产、物业的概念�在澳门�葡文的门�葡文的imobiliariaimobiliaria可译为不动产或房地产。可译为不动产或房地产。大陆法上不动产是指不能移动或移动后会引起性质和经大陆法上不动产是指不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物�传统英美法上不动产是指拥有所有权济价值改变的物�传统英美法上不动产是指拥有所有权的事物�所有者可以使用、控制或处置的事物。的事物�所有者可以使用、控制或处置的事物。��房地产与不动产概念的产生有二个显著区别�房地产与不动产概念的产生有二个显著区别�11�概念产生的时间不同。�概念产生的时间不同。22�产生的法律要求不同�或利益的重心不同。�产生的法律要求不同�或利益的重心不同。第一节第一节房地产的概念房地产的概念二、房产的概念二、房产的概念��一般认为�所谓房产�是指在法律上有明一般认为�所谓房产�是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。具体包括�确所有权权属关系的房屋财产。具体包括�住宅、厂房、仓库�以及商业、服务、文住宅、厂房、仓库�以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房。用房。””第一节第一节房地产的概念房地产的概念三、地产的概念三、地产的概念��英国法上的地产�英国法上的地产�estateestate�最初是指一个人或一些�最初是指一个人或一些人的地位和等级状况�后转指人在与土地关系中做人的地位和等级状况�后转指人在与土地关系中做出的地位�表明某人香油的特定地产所具有的权利出的地位�表明某人香油的特定地产所具有的权利属性。属性。��大陆法上�与地产最为相关的概念往往被理解成不大陆法上�与地产最为相关的概念往往被理解成不动产意义上的土地�即法律上确认了所有权的土地。动产意义上的土地�即法律上确认了所有权的土地。��我国的地产概念应作较广义的理解�可以根据我国我国的地产概念应作较广义的理解�可以根据我国改革的实际需要�赋予普通法地产制度以新的内改革的实际需要�赋予普通法地产制度以新的内容�使地产权最大限度利用土地的功能与不动产所容�使地产权最大限度利用土地的功能与不动产所有权最大限度保护土地资源的功能相结合�形成我有权最大限度保护土地资源的功能相结合�形成我国特有的地产权法律制度国特有的地产权法律制度第一节第一节房地产的概念房地产的概念四、房产与地产的关系四、房产与地产的关系�一�房产与地产不是绝对的从属关系�一�房产与地产不是绝对的从属关系11、、““房随地走房随地走””和和““地随房走地随房走””的具体含义的具体含义22、从我国的立法实践来看�我国、从我国的立法实践来看�我国《《担保法担保法》》规定可以推规定可以推定我国房地产采取的是分别主义模式定我国房地产采取的是分别主义模式,,在此种模式下无论在此种模式下无论是是““房随地走房随地走””还是还是““地随房走地随房走””,,都不符合法律的规定都不符合法律的规定,,只会在法律适用上引起混乱。这两个不科学的概念必须摒只会在法律适用上引起混乱。这两个不科学的概念必须摒除。除。�二�房产与地产的结合关系�二�房产与地产的结合关系11、地产是土地中的特定部分、地产是土地中的特定部分22、房产是房屋中的特定部分、房产是房屋中的特定部分33、乡村房地产属于广义上的房地产、乡村房地产属于广义上的房地产44、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产55、城市地产与房产结合才产生地价、城市地产与房产结合才产生地价第一节第一节房地产的概念房地产的概念五、房地产的概念及其与两大法系相关概念的比较五、房地产的概念及其与两大法系相关概念的比较((一一))房地产的概念房地产的概念广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。及固着于土地、房屋上不可分离的部分。狭义上的房地产是指以商品经营服务性质为主的地产和房狭义上的房地产是指以商品经营服务性质为主的地产和房产�尤其是指城市中具有商品房意义的房地产�而不包括产�尤其是指城市中具有商品房意义的房地产�而不包括乡村房地产和非商品经营性质为主的房地产。乡村房地产和非商品经营性质为主的房地产。((二二))房地产与大陆法相关概念的比较房地产与大陆法相关概念的比较11、房地产与不动产、房地产与不动产22、结合主义与分别主义、结合主义与分别主义33、个人本位与团体本位、个人本位与团体本位第一节第一节房地产的概念房地产的概念�三�房地产与普通法相关概念的比较�三�房地产与普通法相关概念的比较11、房地产与财产权、房地产与财产权22、房地产的普通法色彩、房地产的普通法色彩��11�重利用权�重利用权��22�一物多权�一物多权��33�有体物与屋体物�有体物与屋体物第二节第二节房地产业房地产业一、房地产业的概念和性质一、房地产业的概念和性质��概念概念��房地产业是指从事房地产开发、经营、管房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业在国外又称不动产业、理和服务的产业。房地产业在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等不动产交易、不动产市场等��性质性质��一�经营性与投机性��一�经营性与投机性�二�城市第三产业性与综合产业性�二�城市第三产业性与综合产业性�三�综合导向性与泡沫性�三�综合导向性与泡沫性第二节第二节房地产业房地产业二、房地产业的作用二、房地产业的作用��对人民生活及其重要对人民生活及其重要��提供必要的物质生活条件�提供必要的物质生活条件�人们生存的基本物质人们生存的基本物质载体载体�人们赖以生存和发展的重要社会资源。�人们赖以生存和发展的重要社会资源。��对完善市场体系的作用对完善市场体系的作用��是整个市场活力的重要方面�是我国目前最大的是整个市场活力的重要方面�是我国目前最大的利用外资市场之一。利用外资市场之一。��对发展国民经济、增加国家财富的作用�对发展国民经济、增加国家财富的作用�房地产是构成国家财富的重要组成部房地产是构成国家财富的重要组成部分�是分�是国家财富的重要组成部分�是国家国家财富的重要组成部分�是国家财政的重要来源。财政的重要来源。我国房地产作为国家财政来源的实现我国房地产作为国家财政来源的实现途径主要有三条途径主要有三条::土地出让金土地出让金�或称为地�或称为地租�、租�、税收税收和和费用费用,,其中地租是土地所有权其中地租是土地所有权在经济上实现的形式�房地产税是国家财在经济上实现的形式�房地产税是国家财政收入的重要形式�政收入的重要形式�第二节第二节房地产业房地产业三、我国房地产业三、我国房地产业((一一))旧中国房地产业旧中国房地产业在以城市经济为基础的现代房地产经济形成之在以城市经济为基础的现代房地产经济形成之前�房产完全附属于地产。特点是前�房产完全附属于地产。特点是::一、半封建半殖民地性一、半封建半殖民地性二、强烈的投机性二、强烈的投机性三、利益结构畸型三、利益结构畸型第二节第二节房地产业房地产业三、我国房地业三、我国房地业((二二))新中国的房地产业新中国的房地产业11、我国计划经济下的房地产业主要经历了以下发展历程�、我国计划经济下的房地产业主要经历了以下发展历程�城乡分离、产权重置、私房国营。城乡分离、产权重置、私房国营。22、改革开放以来的房地产业可分为四个发展阶段�、改革开放以来的房地产业可分为四个发展阶段�第一个阶段第一个阶段19781978��19911991年年,,起步发展时期。起步发展时期。第二个阶段第二个阶段19921992��19931993年中年中,,高速发展时期。高速发展时期。第三个时期第三个时期19931993��19981998年年,,调整时期。调整时期。第四个时期第四个时期19981998以来�规范发展时期。以来�规范发展时期。第二节第二节房地产业房地产业��我国房地产业改革主要体现在以下几方面重大转变�我国房地产业改革主要体现在以下几方面重大转变�一、管理体制上�由行管政理向自主经营转变�单一房产管一、管理体制上�由行管政理向自主经营转变�单一房产管理向房产与地产管理并行转变理向房产与地产管理并行转变二、在住房制度上�由国家和企业统包福利制向住宅商品化二、在住房制度上�由国家和企业统包福利制向住宅商品化转变。转变。三、经济体制上�由国家投资向多渠道投资�由房地产计划三、经济体制上�由国家投资向多渠道投资�由房地产计划经济向房地产市场经济转变。经济向房地产市场经济转变。四、经营内容上�由房屋租赁业为主向房地产三级市场广阔四、经营内容上�由房屋租赁业为主向房地产三级市场广阔的经营领域转变。的经营领域转变。五、产权结构上�产权单一向产权多样化转变�五、产权结构上�产权单一向产权多样化转变�六、在规范方法上�由行政管理为主向宏观调控与法律调控六、在规范方法上�由行政管理为主向宏观调控与法律调控相结合相结合第二章第二章房地产法概述房地产法概述关键术语�关键术语���房地产法房地产法��房地产法律关系房地产法律关系��房地产法的渊源房地产法的渊源��房地产法的体系房地产法的体系第二章第二章房地产法概述房地产法概述第一节第一节房地产法的概念和调整对象房地产法的概念和调整对象一、房地产法的概念一、房地产法的概念广义广义�房地产法包括确认和调整房地产产权、�房地产法包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范�房地产相关的各种社会关系的法律规范�狭义狭义�房地产法指以�房地产法指以《《中华人民共和国城市房中华人民共和国城市房地产法地产法》》为核心的、及与之相配套的专门调整房为核心的、及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范�地产关系的法律规范�最狭义的房地产法是特指最狭义的房地产法是特指《《中华人民共和国城中华人民共和国城市房地产管理法市房地产管理法》》。。第二章第二章房地产法概述房地产法概述第一节第一节房地产法的概念和调整对象房地产法的概念和调整对象二、房地产法的调整对象二、房地产法的调整对象按照法律关系所主要涉及的法律部门可分为按照法律关系所主要涉及的法律部门可分为以下三类�以下三类�((一一))房地产民事关系房地产民事关系((二二))房地产经行济政关系房地产经行济政关系((三三))房地产社会保障关系房地产社会保障关系第二章第二章房地产法概述房地产法概述第二节第二节房地产法律关系房地产法律关系一、房地产法律关系的概念和特征一、房地产法律关系的概念和特征((一一))房地产法律关系的概念�房地产法律关系的概念�由法律规范所调整并形成了具有受法律强制力保护的权利由法律规范所调整并形成了具有受法律强制力保护的权利义务关系的房地产社会关系。义务关系的房地产社会关系。房地产法律关系要素�房地产法律关系要素�主体�房地产法律关系的参加者�主体�房地产法律关系的参加者�客体�房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象�客体�房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象�内容�房地产法律关系主题所享有的权利和承担的义务。内容�房地产法律关系主题所享有的权利和承担的义务。第二章第二章房地产法概述房地产法概述第二节、房地产法律关系第二节、房地产