泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议

华瓯国际项目定位与规划设计建议备注：版权所有，如华瓯置业抄袭或者采用本方案，而未与泛海地产合作，追其法律责任（深入稿）华瓯国际——项目地块解析项目地理位置图SM广场百安居沃尔玛紫都城大城小院盛世北辰阳光地中海渝安龙都逸静丰豪华渝仪表厂新城丽都当代城建材市场盘溪综合市场自由港湾紫都城紫都星座本案轻轨线柏树堡立交余松路项目分析建筑用地面积：37375m²总占地面积：41584.5m²使用性质：公建、住宅容积率：不得大于5建筑密度：不得大于35％绿地率：不得小于35％高差：南北落差为13米左右东西落差为5米左右道路级别：余松路为城市主干道，双向八车道，靠近大城小院为双向四车道，项目东面为双向四车道注：①用地面积包含集中公共绿地7072m²（沿柏树堡立交控制的20米防护绿化带的面积），该面积已计入用地基数37375m²，但不纳入地块绿地率指标核算。②该项目为重庆市政府支持重庆市文化艺术界联合会修建“文艺家活动中心”的配套项目，保证文联在该项目中获得该会要求的10000平米的培训、办公用房，并负责该“文艺家活动中心”的周边环境龙湖大城小院SM广场文艺家活动中心柏树堡立交余松路龙湖紫都城项目特征思考思考A：项目处于成熟发展的冉家坝板块，已成为共性特征，不具有优势性思考B：容积率高达5，如何通过产品规避高容积率缺陷，提升项目价值思考C：余松路、柏树堡立交过往车辆频繁，噪声污染严重，需定位新产品规避该缺陷思考D：项目如何定位，才能在激烈竞争市场中脱颖而出成为项目操作成功的关键思考E：正确认识SM广场和文联培训中心的作用，并能与项目有机结合华瓯国际——容积率为5，如何规避并化解成功案例借鉴北京SOHO现代城以写字楼和小面积公寓化解高容积率的压力深圳的星河世纪以写字楼和小面积公寓化解高容积率的压力（写字楼：17万方酒店：13万方商业：16万方公寓：20万方）（写字楼：4万方商业：4.3万方公寓：5.5万方）重庆的红鼎国际以小面积公寓化解高容积率的压力重庆的光华观府国际以酒店和高档商业化解高容积率的压力成功案例借鉴（公寓式住宅：10万方公寓：3.5万方）新古典花园住宅、高档公寓、超五星级酒店及高档商业”为一体的50万方核心商圈首席花园大社区。高容积率的化解模式1、弱化住宅品质性和舒适度，强调投资性、过渡性、经济性2、通过商务功能或者商业功能化解高容积率的压力3、利用各种物业形态的相互影响，结合项目地块属性和开发目标确定项目可发展的物业组合4、通过商务功能展示或者先期入市提升项目的投资潜力和形象度，避免与高品质住宅区档次和品质弱势竞争华瓯国际——核心问题的界定华瓯置业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标华瓯置业目标排序：规避风险＞快速回现＞利润最大化＞通过项目带动公司的品牌华瓯置业目标排序：所有物业尽可能变现，不打算物业自我持有华瓯置业困惑：为达到目标，项目如何定位和规划核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计产品组合项目定位布局优化设计建议物业形态华瓯国际——物业形态定义本项目物业形态定义低风险复合型（在未来不确定性）多产品组合物业均衡发展模式复合型快速销售（在规划角度）全分拆销售物业形态塔楼＋独栋＋街区销售型均衡发展模式的复合型地产类似物业形态案例红鼎国际，商务公寓面向的是重庆市投资客，公寓式住宅面向区域性消费者，通过公寓的销售提升住宅的附加值和形象度，多种产品满足不同的客户，分散市场风险。红鼎国际•商务领馆建筑面积为3.5万方，40－65m²自由组合的公寓，倡导模糊和混合的思想，可以办公可以居住，这里为办公和居住提供了多种可能性。红鼎国际•名苑建筑面积为8万方，弱化了居住环境，强调了居住的便利性和可升值空间以及投资价值。红鼎国际通过小户型的公寓形象化解了高容积率的压力财信弗瑞登，弗瑞登写字楼面向的是大型企业或集团公司，弗瑞登•自由之城的小户型公寓面向投资客和过渡性投资客，弗瑞登•红街以内街和外街两种不同的物业组合，重点作为项目的配套性商业。财信弗瑞登综合功能定位消除了区域抗性，细分了市场，补充世纪英皇的商务功能配套的空白产品，使项目演绎了独具特色的复合型物业发展道路财信弗瑞登通过公寓式住宅启动带动了人气和口碑，后期写字楼形象提升公寓式住宅价值，促进公寓式住宅的销售，实现了正盘快速销售财信弗瑞登通过核心区域价值、产品创新、产品节奏实现价值提升类似物业与项目对比表对比因素红鼎国际财信弗瑞登华瓯国际交通状况★★★★★★★★★★★★★★噪声污染★★★★★★★★★★★★★★★商服配套★★★★★★★★★★★★★★人居密度★★★★★★★★★★★★★★政府机关★★★★★★★★★★★★核心商圈辐射★★★★★★★★★★★★产业资源★★★★★★★★★经济指标★★★★★★★★★★★★★★竞争对手分化★★★★★★★★★★★★★★备注：★代表级别小结：项目可借鉴这两个项目发展写字楼、商务公寓、公寓式住宅、商业街等多种物业形态组合的地产物业形态定义主要因素商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心区★★★★★★★★★★商务中心区★★★★★★★★★★旅游区★★★★★★★★★环境资源拥有自然资源★★★★★★★拥有产业资源★★★★★★★★★★通达性、昭示性强★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★★★开发目标租（长期持有）★★★★★★★★★★★★★售（回笼资金）★★★★★★★★★★小结：通过物业形态影响因素分析，可以看出项目不适宜发展的物业形态为写字楼和酒店，可以考虑物业形态为商业、公寓（商务公寓和住宅）华瓯国际——产品组合的各物业发展可行性商务公寓分析产品组合的各物业发展可行性？住宅分析商业分析重庆商务公寓市场1、重庆是商务公寓客户基本上为：智力服务型中小企业，创业型中小企业、投资客，还有部分政府机构进驻2、知名物业管理品牌对企业带动作用大，出租率高；3、企业入住商务公寓关注的因素为：地段、租金、物管等4、部分中小企业在居住小区内办公，存在市场机会；5、硬件配套一般，大堂装修简单。电梯运行速度缓慢。重庆商务公寓市场——中小企业进驻，物管品牌对企业带动大，出租率高重庆商务公寓存在一定的市场空间，同时硬件还有很大的提升空间！区域内商务公寓研判冉家坝有大量的中小企业在住宅内办公政府机关迁入冉家坝，大量与政府关系密切的企业将纷纷入住冉家坝城市主干道连接城市中心，将大大降低中小企业的通勤成本SM广场、百安居、沃尔玛、广电总局、盘溪农贸市场等企业和购物中心的入住，会带动大量的相关产业链上的下游公司的进驻区域内有大量的星级写字楼的供应，商务公寓主要面向中小企业，可以差异化市场供应。区域商务公寓市场有大量的机会客户角度商务公寓研判商务公寓KPI（关键绩效指标）目标客户KPI（关键绩效指标）本项目的契合程度投资1、总价不高☆2、区位优势明显，升值潜力巨大★3、产品形象价值高★4、对使用功能不大敏感☆5、终端消费客户群明显★自用办公1、对周边商服要求高☆2、交通便利、配套完善★3、最好临街（城市主干道）★4、可以自由分割空间★备注：★与本项目高度符合☆与本项目中度符合〇与本项目不符合从客户的角度考虑，本项目具备打造商务公寓的条件小结：通过市场分析、区域研判、客户群等角度可以看出项目具有发展商务的市场空间，并能在区域内形成良好的市场反映。商务公寓研判商务公寓发展策略体系指标特征建筑外观体系建筑尺度与其他建筑和谐共处,树立区域高档形象外立面视觉冲击个性化是商务公寓的首要共性,以便脱离区域建筑,形成视觉冲击功能化体系舒适/奢华产品小空间制造大尺度,宽厅,主卧室,景观阳台等的应用独享公共空间豪华的入户大堂,高品质电梯间等豪华装修/高档配置与星级酒店相似的高标准精装修公寓以及高端建材配置精益服务提供高标准物管服务功能复合体现复合功能人文体系塔尖效应城市中的高端示范力量打造三大体系:建筑外观体系、功能化体系、人文体系商务公寓分析产品组合的各物业发展可行性？住宅分析商业分析区域内住宅市场典型楼盘SM广场百安居沃尔玛紫都城大城小院盛世北辰阳光地中海渝安龙都逸静丰豪华渝仪表厂新城丽都当代城建材市场盘溪综合市场自由港湾紫都城紫都星座本案轻轨线柏树堡立交余松路区域内住宅市场1、区域住宅总价区间集中在：27万－36万和40万－50万之间2、区域住宅面积区间集中在：60平米－85平米和90平米－105平米之间，60平米以下小户型存在很大的市场空间3、区域住宅市场客户主要为三源客户：工作源、地缘、生意源，以本区域为主的政府机关人员、企事业单位职工、长久居住在老城区的和在龙溪、冉家坝、盘溪等专业市场的生意人等等住宅市场研判：小户型存在很大的市场空间，客户来源于区域内工作源、地缘、生意源的客户住宅市场发展策略1、立足项目本体，填补区域总价和面积区间的市场空白2、抢先入市，避开与后期项目的竞争商务公寓分析产品组合的各物业发展可行性？住宅分析商业分析区域内商业市场影响因素基本情况竞争项目福建永辉超市在东和春天开设了面积约达1万平方米的第二卖场；金科集团携手国内家居巨头红星家具在此打造重庆地区规模最大、档次最高的家居市场金科·国际广场；龙湖紫都城有3万平方米的商业区，并已引进了沃尔玛、百安居，光宇阳光地中海已已引进了新世界超市潜在供应SM集团正在建一个不低于12万平方米SHOPPINGMALL，冉家坝中心区的地下空间也将建成商业区，华渝仪表厂片区和冉家坝广场信合地产项目综合体项目开发，同时还要建一个3万平方米的建材市场，一个单层6万平方米的地下商场（可能考虑两层）；为商业配套了一个近4万平方米的步行广场，此外还有两个五星级的酒店……商业总面积将不低于50万方，全部建成需要2—3年，将成为成熟最快的北部商业副中心人口分布仅冉家坝所在龙溪地区，居住人口25万，预计两三年后将达45万人政府机关政府办公厅、市委机关宿舍、市广电局、市老干局、市环保局、海关、边防局、中新社重庆分社、江北区委、区府、江北公检法集中住宅区东和春天、新城丽都、芳草地·自由港湾、丰业·御景豪庭、维丰南桥苑、光华南桥人家、紫都城、大城小院、光宇阳光地中海、盛世北辰、当代城、逸境丰豪等诸多楼盘分布于项目周边小结：项目地块不适宜发展大规模的商业开发，选择中小型临街商业为项目开发策略商业发展策略放弃购物性的商业，选择销售速度快的商业类别和业态A-城市商业竞争：老城区的商业地位不可动摇B-区域竞争：区域有多家大型购物型商业启动C-区域的商业环境短期较差D-本项目规模条件不宜做大型商业E-开发目标：不持有A-不可做大体量购物型商业B-商业体量中等C-可作抗风险强、启动易存活的业态A-项目启动时，选择抗风险比较强的商业业态B-中等规模容易达到商业积聚的效果C-加快销售速度需要多个临街面和商业主题定位D-价值最大化的实现，销售速度的实现体量：中等规模（1万平米左右）业态：需结合周边商业形态定义华瓯国际——多物业形态发展下的产品定位各物业形态之间的影响力物业组合面向的客户群体承担的功能相互影响商务公寓投资和自用价值标杆，可树立项目整体形象实现较高的销售价格，保持物业形象，同时为商业提供客源住宅投资和自用保证开发商企业现金流来源，满足中长期居住者需求能够为商业提供客源，并为商务公寓提供住宿服务，但容易降低项目整体档次商业投资和自用可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目的差异外向性较强的组成部分，可以为商务公寓和住宅提供配套。但也会对公寓带来负面影响多物业形态下的产品定位项目主要承载的功能：商务办公、居住、消费、培训等功能项目主要的物业形态：商务公寓、居家型和投资性的住宅、商业、培训机构等所以项目的产品定位为：多功能国际社区华瓯国际——多功能国际社区下的规划建议结合地块状况下的规划建议——商务公寓和住宅龙湖大城小院SM广场文艺家活动中心柏树堡立交余松路龙湖紫都城商务公寓公寓式住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼规划布局调整的支撑点商务公寓调整的支撑点1、昭示性强，容易展示项目的形象2、距离SM广场最近，容易与SM