齐齐哈尔房地产项目市调报告及商业定位规划

第1页共30页前言本报告是知名商业管理集团应黑龙江省齐齐哈尔市龙华房地产开发有限公司邀请，为其在齐齐哈尔市独立产权，拟开发成为商业物业的17800平方米五层建筑在主体框架完成后所做的本地市场调研，调研的目的是为了准确地对龙府大厦（暂用名，下同）进行零售业态定位以及各楼层经营和配套商服进行规划。本报告分为四个部分，第一部分着重通过对齐齐哈尔市统计局所出版的政府统计年鉴（齐齐哈尔市国民经济和社会发展的统计公报2003版、2004版）中相关行业的相关数据进行比对分析；第二部分为本项目商圈概况；第三部分对齐齐哈尔市主要零售企业进行评述；第四部分是通过以上三部分的陈述，项目组对本项目基础商业定位提出几点建议。第一部分:齐齐哈尔市概况一、自然环境（一）地理位置齐齐哈尔市位于黑龙江省西北部的嫩江平原。东与黑龙江省绥化地区、南与吉林省白城地区、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与省黑河地区接壤。距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。（二）地容地貌齐齐哈尔地质构造属于新华夏系第二沉降带和第三隆起带的交接处，嫩江大断裂贯通平原全境。地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲积平原。（三）气候气温齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显：春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。齐齐哈尔市的气候，属于温带大陆性季风气候。平均年降水量为400多毫米，七、八月份降水最多。年平均气温为3.2℃，气温最低的一月平均气温为-19.5℃（最低为-39℃），气温最高的七月平均气温为22.8℃（最高为40℃）。全年无霜期第2页共30页122-151天,平均年日照为2867小时,夏季每天日照多于15小时的竟达78天。齐齐哈尔市年平均气温在0.7至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5度左右。年平均无霜期122至151天。最佳旅游季节为夏、秋季。年辐射量为每平方厘米110至120千卡，与长江中下游地区相似，生长期（五至九月）的辐射量为每平方厘米65至67千卡。年日照时数在2600至2900小时，生长期（五至九月）日照时数为1300至1350小时。年降水量在400至550毫米之间，生长期降水量一般在350至480毫米之间，占年降水量的85%以上。齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等，它们对农作物的危害程度在年际间、地域上差异较大。（四）自然资源齐齐哈尔市自然资源丰富。有大面积的耕地、草原、苇塘、水面和几百种野生动物和植物。苇塘居中国四大苇区之首。大草原不仅生长着各种优质牧草，还盛产防风、柴胡、龙胆草等中草药。野生动物有貉、飞龙、丹顶鹤等几百种，其中丹顶鹤以珍贵稀有而驰名世界。水产资源以桂鱼为主。还有石油、铜、金、铂、煤、玛瑙石、大理石等丰富的矿产资源。齐齐哈尔市水资源极其丰富，嫩江横贯全区并穿越五个县，江河湖汊星罗棋布，适宜于水禽的生活与繁殖。中国第一座观鸟旅游圣地——扎龙自然保护区，便建在市东26.7公里处。扎龙自然保护区面积420平方公里，区内河流漫溢，苇草丛生，是水鸟的天然乐园，有各种禽鸟230多种，尤以丹顶鹤居多，故有“仙鹤之乡”美称。二、行政区划（一）历史沿革齐齐哈尔市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史。1674年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。1683年定齐齐哈尔为水师营制。1684年于齐齐哈尔设火器营。1691年齐齐哈尔建城。1698、1699年黑龙江的副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。1895年在齐齐哈尔设黑水厅。1907年齐齐哈尔为黑龙江省省会。1936年齐齐哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省、第3页共30页黑嫩省、黑龙江省的省会，1954年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。（二）区划调整齐齐哈尔市目前辖七区九县，分别为：龙沙区、建华区、铁锋区、富拉尔基区、昂昂溪区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、甘南县、龙江县、克山县、克东县、依安县、拜泉县、泰来县、富裕县、讷河市；总面积为42,469平方公里（其中市区4310平方公里）。三、人口状况根据齐齐哈尔市最近人口统计结果显示，2004年末全市总人口552万人，比上年增长2.0%。其中，农业人口357.4万人，增长2.6%，非农业人口194.6万人，增长0.8%。四、国民经济概况根据齐齐哈尔市2004年国民经济和社会发展的统计公报显示；2004年，齐市继续进行产业结构调整并且收效良好，国民经济发展环境进一步宽松，经济增长的内在活力有所增强。国家“一免两补”的政策为齐齐哈尔粮食增产和农民增收注入了新的活力；扩大增值税抵扣范围的政策为企业的发展带来了生机和活力；对固定资产投资进行宏观调控,把调控重点转移到优化投资结构上。在保持宏观层面持续向好的同时，注重区域经济协调性、城乡发展统筹性和经济结构合理性，国民经济和社会事业呈现良性互动。初步统计，齐齐哈尔市2004年生产总值完成403.4亿元，比2003年增长15.3%，增长幅度为1984年以来最高水平。其中，第一产业增加值93.0亿元，增长27.4%；第二产业增加值147.8亿元，增长14.0%；第三产业增加值162.6亿元，增长10.7%。一、二、三产业结构比为23.1：36.6：40.3,全年人均地区生产总值达7549元，增长13.1%。第4页共30页215.04247.71262.63268.34282.55301.2331.4342.450501001502002503003501996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年（图表一：地区生产总值单位：亿元）城乡市场消费环境的改善，刺激了消费需求的增加，物价呈小幅攀升。全年居民消费价格指数103.6%，比上年上涨3.6%。从内部结构看，食品价格指数上涨9.3％，娱乐教育文化用品及服务价格指数上涨1.6％，居住价格指数上涨5.6％。农业生产资料零售价格指数上涨15.1％，工业品出厂价格指数上涨6.8％，固定资产投资价格指数上涨3.1%。就业规模不断扩大。初步统计，2004年末全市从业人员265万人，比2003年末增长4.7%。其中，城镇从业人员92万人，增长13.9%。全年规模以上工业经济效益综合指数为85.5%，同比提高25.2个点，实现利税总额13.25亿元，增长123.8%。同时，统计公报也指出存在的主要问题是：体制性、结构性、生态性矛盾突出；农业结构不合理，农业产业化程度低，生态环境脆弱，抗御自然灾害能力不强；就业再就业和社会保障压力较大。(一)农业齐齐哈尔市农业2004年以促进农民增收、农业增效为主线，以推进产业链建设为重点，实施种植业与畜牧业“主辅换位”，向效益农业、绿色农业和生态农业发展。全市农林牧渔业总产值完成163.8亿元，比上年增长44.1%，粮豆薯总产量为415.7万吨，比上年增长122.6%。第5页共30页主要农产品产量如下：2004年比上年增长%粮豆薯总产量415.7万吨122.6水稻43.7万吨73.5小麦4.2万吨327.0玉米186.0万吨109.6大豆112.2万吨166.2薯类(折粮)51.8万吨300.5亚麻3.0万吨19.3油料15.1万吨40.1甜菜86.2万吨164.5蔬菜、瓜果类198.1万吨21.2全市按照绿色标准落实种植业绿色食品基地达595万亩，约占农作物总播种面积的五分之一。其中，绿色食品监控面积达137.6万亩，比上年增长9.3%。落实种植业绿色食品基地95个。截至2004年底，全市共落实绿色食品开发品种18个，以绿色食品龙头企业为依托，围绕拳头产品把千家万户的生产加工与市场销售紧密连接在一起，有效地推动了齐市粗放型传统产业向集约型现代化农业转变。植树造林步伐加快。全市完成造林面积3.7万公顷，退耕还林面积2.5万公顷。畜牧业发展势头强劲。全市畜牧业产值达62.6亿元，比上年增长10.4%。年末大牲畜存栏130.6万头，比上年增长12.2%，其中，奶牛存栏27.6万头，增长22.5%。全年肉类总产量42.7万吨，增长19.3%。第6页共30页（二）工业和建筑业2004年，齐齐哈尔市工业领域通过体制、机制的改革和技术创新，产业结构优化升级，生产与效益同步增长。规模以上工业完成增加值59.83亿元，比上年增长20.7%。从企业控股看，国有及国有控股企业完成增加值38.15亿元，增长16.0%。从企业经济类型看，集体企业完成增加值2.16亿元，增长19.3%；股份制企业完成增加值44.65亿元，增长23.1%；外商及港澳台投资企业完成增加值3.35亿元，增长29.6%。从企业轻重工业看，重工业完成增加值40.04亿元，增长19.9%；轻工业完成增加值19.79亿元，增长22.3%。支柱产业成为工业经济增长的重要支撑。全市规模以上工业中，装备工业、重化工业、食品工业三大支柱产业分别完成工业增加值20.18亿元、9.15亿元和14.76亿元，分别增长29.5%、6.3%和33.9%，占规模以上工业的比重分别为33.7%、15.3%和24.7%。三大支柱产业拉动全市工业生产增长17.9个百分点，实现产品销售收入221.27亿元，增长25.0%。盈亏相抵后实现利润总额0.88亿元。地方工业经济效益继续攀升。规模以上地方工业经济效益综合指数98.14%，比上年提高14.4个点；实现产品销售收入136.55亿元，比上年增长26.0%。主要工业产品产量及增减情况如下：2004年比上年增长%糖10.9万吨-15.6乳制品16.0万吨36.0白酒1.0万千升-22.3啤酒9.8万千升6.9第7页共30页纱1.6万吨10.8布0.28亿米21.9木制家具11.4万件73.9机制纸11.6万吨-41.2焦炭80.7万吨2.4烧碱5.4万吨1.6合成氨12.5万吨102.5化肥11.7万吨57.5塑料制品0.7万吨119.1水泥88.8万吨25.1平板玻璃159.4万重量箱166.2钢60.2万吨184.0钢材32.0万吨477.4金属切削机床3963台109.7铁路货车5024辆-4.1发电量81.2亿千瓦时11.2建筑业全年房屋建筑施工面积327.9万平方米，比上年下降10.8%；房屋建筑竣工面积250万平方米，下降12.8%；全员劳动生产率55359元／人，增长25.4%。第8页共30页（三）固定资产投资2004年,齐市进一步改善投融资环境，推进大项目战略，固定资产投资实现预期目标。全市固定资产投资完成74.8亿元，比上年增长15%。其中，基本建设投资34.8亿元，增长16.4%；更新改造投资13.4亿元，增长2.0%；房地产开发投资22.6亿元，增长25.6%；其他投资4.0亿元，下降0.5%。投资结构进一步完善。农林牧渔投资4.1亿元，比上年增长412.5%；工业投资19.6亿元，增长24.8%，运输邮电通讯业投资8.5亿元，增长16.4%。66.9257.1252.244.2131.7730.5827.9822.3010203040506070801996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年（图表二：2004年前固定资产投资单位：亿元）（四）国内贸易消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额144.1亿元，比上年增长9.7%,扣除物价上涨因素，实际增长5.9%。分行业看：批发零售贸易业零售额131.9亿元，增长9.8%；餐饮市场消费环境日趋完善，餐饮业实现零售额10.1亿元，增长11.3%，增幅比上年提高2.8个百分点；其他行业零售额2.1亿元，下降3.2%。分城乡看，城市市场份额不断扩大，城市消费品零售额95.8亿元，增长10.3%，增幅提高1.7个百分点；农村消费品呈现升温势头，农村消费品零售额48.3亿元，增长8.5%，增幅提高1.8个百分点。从结第9页共30页构看：消费升级趋势明显，全市食品类商