房地产基本制度与政策第七章房地产权属登记制度与政策

第七章房地产权属登记制度与政策【本章历年考试情况】■本章所占分值较高，比较重要。年份单选多选判断综合分析合计2009年3题1.5分2题4分3题1.5分2题4分10题11分2008年1题0.5分2题4分4题2分1题2分8题8.5分【本章主要内容】第一节房地产登记概述第二节房地产登记制度第三节房屋权属登记信息查询第四节房地产权属档案管理第五节房地产测绘第一节房地产登记概述1.房地产登记的概念◆■房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。2.房地产登记制度的类型▲（两大类）■契据登记制（对抗要件主义）本质是权利在当事人订立合约时就生效登记机构只审查形式，只作权利状态记载而不确定权利登记只具有公示力而无公信力，不经过登记只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此不承担责任■产权登记制（成立要件主义）将登记作为房地产权利成立的要件，未经登记使不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力分类权利登记制托伦斯登记制【重点】权利登记制和托伦斯登记制类型起源特点权利登记制德国①登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状②登记有公信力，即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，法律上有绝对的效力托伦斯登记制澳大利亚①房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载③登记采取强制登记制度④登记簿为两份，权利取得副本，登记机构保留正本，两者内容必须完全一致3.房地产登记的目的和意义▲■保护房地产权利人的合法权益■保证交易安全，减少交易成本■为房地产管理奠定基础■为城市规划、建设、管理提供科学依据4.房地产登记的任务▲■做好登记簿记载工作■做好房地产登记信息化工作■做好房地产登记档案管理工作5.房地产登记的原则◆■权利主体一致的原则房地不可分割，房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人■属地管理原则应到房地产所在地的市县房地产管理部门申请登记6.物权法确定的不动产登记制度■6.1不动产登记原则（三统一）■统一登记范围■统一登记机构■统一登记办法6.2登记机构的职责■查验资料■询问申请人■如实登记有关事项■其它【重点】不动产登记机构不得有的行为不得要求对不动产进行评估不得以年检等名义进行重复登记不得有超出登记职责范围的其他行为6.3不动产登记的载体（两类载体）■不动产登记簿－是登记机构的文件，是物权归属和内容的根据■不动产权属证书－登记机构颁发给权利人的证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现■两者不一致时，以不动产登记簿为准【2008年真题】◆不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（）[答疑编号500431070101]『正确答案』X『答案解析』以政府留存的不动产登记簿为准。6.4不动产登记的生效时间■法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力■因法律文书或政府征收决定导致变动的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力■因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力■因合法建筑造、拆除房屋等事实行为引起的变更，自事实行为成就时发生效力■法律没有规定应当登记的，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力■法律规定处分需办理登记的，如未经登记，不发生物权效力6.5预告登记■为了保全一项请求而进行的不动产登记，该请求的目的是在将来发生不动产物权变动■预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力■债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效【2009年真题】◆预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）[答疑编号500431070102]『正确答案』对【2007年真题】◆下列关于预告登记的表述中，错误的是（）。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖[答疑编号500431070103]『正确答案』D『答案解析』商品房预售可以预告登记，但预告登记的范围不仅仅是商品房预售。6.6更正登记、异议登记■更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，可以申请更正登记■异议登记权利人及利害人对不动产登记簿中记载的权利提出异议计入登记簿中其法律效力是使登记簿中记载的权利失去推定的效力申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿【2009年真题】◆异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请示损害赔偿。（）[答疑编号500431070104]『正确答案』对【2008年真题】◆权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。A.预告B.变更C.更正D.异议[答疑编号500431070105]『正确答案』C『答案解析』注意变更登记与更正登记的区别。第二节房地产登记制度【本节主要内容】1.房地产登记的种类■2.房地产登记的体制■3.房屋登记的范围■4.房屋登记机构◆5.房屋登记的基本要求■6.房屋登记的程序◆7.房屋登记的时限◆8.房屋登记的其他规定◆9.房屋登记收费◆1.房地产登记的种类■■土地登记（五类）土地总登记（类似于人口普查）土地初始登记（类似于新生儿上户）土地变更登记（内容客体发生变化）土地注销登记土地其它登记■房屋登记（五类）房屋所有权登记房屋所有权初始登记房屋所有权变更登记（内容客体发生变化）房屋所有权转移登记（主体发生变化）房屋所有权注销登记房屋抵押权登记一般抵押登记房屋抵押权设立登记房屋抵押权变更登记房屋抵押权转移登记房屋抵押权注销登记最高额抵押登记房屋最高额抵押权设立登记房屋最高额抵押权变更登记房屋最高额抵押权转移登记房屋最高额抵押权注销登记房屋最高额抵押权确定登记地役权登记房屋预告登记房屋其他登记【2006年真题】◆下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（）。A.依法登记的房地产权利受国家法律保护B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记[答疑编号500431070106]『正确答案』D『答案解析』变更登记是权利内容（客体）发生变化，而主体变化是转移登记。2.房地产登记的体制■■房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记■个别地方实现了房地产统一登记3.房屋登记的范围■■国有土地上的房屋■集体土地上的房屋■具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照4.房屋登记机构◆■直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关5.房屋登记的基本要求■5.1以共同申请为原则，以单方申请为例外■可以由当事人单方申请的情形因合法建造房屋取得房屋权利因法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利因继承、受遗赠取得房屋权利房屋登记办法所列变更登记情形之一房屋灭失权利人放弃房屋权利其它■建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房的登记由开发企业在申请房屋初始登记时一并申请登记只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书【2008年真题】◆对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（）[答疑编号500431070107]『正确答案』对【2006年真题】◆房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。（）[答疑编号500431070108]『正确答案』错『答案解析』以共同申请为原则。5.2以查验申请资料为主，实施必要的实地查看（需要实地查看所情形）：■房屋所有权初始登记■在建工程抵押登记■因房屋灭失导致的所有权注销登记■其它5.3按房屋基本单元进行登记■以套为基本单元■非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元■非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元6.房屋登记的程序◆6.1程序■申请共有房屋，由共有人共同申请登记，但共有房屋所有权变更登记，可由相关共有人申请申请登记材料应提供原件，不能提供原件，应提交经有关机关确认与原件一致的复印件■受理■审核■记载于登记簿■发证【2009年真题】◆申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。（）[答疑编号500431070109]『正确答案』对6.2予以登记的条件（5条件）■主体一致■与规划证明材料及登记簿记载一致■申请内容与材料证明事实一致■申请登记事项与登记簿记载的房屋权利不冲突■不存在不予登记的情形6.3不予登记的情形（7条）■违法建筑■申请人不能提供合法有效权利来源证明或提供的不一致的■申请登记事项与登记簿记载事项冲突■申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值■房屋已依法被征收、没收■房屋被查封期间■其它6.4其它规定■权属证书的种类房屋所有权证书房屋他项权利证书■登记的公告公告是对可能存在异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议公告并不是房屋登记的必经程序是否有必要公告，由登记机构确定【2006年真题】◆我国房屋权属登记（）。A.具有公信力B.公告是必经程序C.是一项法定制度D.为权利动态登记E.可以制作颁发统一的房地产权证书[答疑编号500431070110]『正确答案』ACD『答案解析』B公告非必经程序；E有两种证书，所有权证和他项权利证。7.房屋登记的时限◆登记类型时限国有土地范围内房屋30个工作日集体土地范围内房屋60个工作日抵押权、地役权登记10个工作日预告登记、更正登记10个工作日异议登记1个工作日■公告时间不计入规定时限■延长时限最长不得超过原时限的一倍【2009年真题】◆房屋登记机构受理异议登记后，应于（）个工作日内完成登记。A.1B.10C.15D.30[答疑编号500431070111]『正确答案』A8.房屋登记的其他规定◆■关于最高额抵押权登记-最高额抵押权在债权确定之前，不得办理转移登记■关于房屋预告登记■关于房屋更正登记和异议登记■关于基于判决、仲裁的登记■关于在建工程抵押登记■关于房改售房登记9.房屋登记收费◆■房屋登记费的性质属于行政事业性收费，应全额上缴地方国库，纳入地方财政预算管理■计费方式和标准房屋登记费各申请人收取，需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取住房每件80元农民宅基地建房，不收取登记费，只收10元工本费非住房每件550元经济适用住房减半房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收登记费房屋登记费中包含权属证书费多增加一本权属证书，加10元补领证时只收权属证书费【2009年真题】◆根据《物权法》，不动产登记费按（）收取。A.面积B.套C.成交价格D.件[答疑编号500431070112]『正确答案』D第三节房屋权属登记信息查询1.房屋权属登记信息查询概述◆■概念◇指房屋权属机关在登记过程中形成的与房屋权利直接相关的信息■分类原始登记凭证△房屋权利登记申请表△房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据△权属登记申请人提交的其他资料对房屋权利的记载信息△房屋自然状况△房屋权利状况△其它信息■意义权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供是物权公示原则的具体要求和体现物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示，以获得社会承认和法律保护2.房屋权属登记查询范围◆■一般原则登记信息查询采取“分层次查