做城市就是做财富总经理手册20

做城市就是做财富区域开发前30个月总经理手册区域开发阶段签约18个月1.0亿元10亿元1000亿元拓展期启动期成长期成熟期区域开发前30个月总经理手册1个月6个月18个月30个月打开局面、位势突破创造条件、实现回款核心把控、自主经营明确组织前期规划资源梳理启动策略确定货值实现回款政府维护资源取得项目投资开发策略加快销售控制投资控制资源关注落地事业环境因素商业模式产品模式全流程运作组织协作核心关系事业环境因素——商业模式政府运营商项目公司土地整理基础设施土地征转指标获取村庄整理委托园区管委会委托国土局委托县政府土地土地储备中心流入建设用地收购出让土地出让金企业出让土地出让金税费道路景观市政厂站委托分包商项目公司建设移交政府回款核心区及配套自持物业展馆产业服务费委托分包商产业服务运营区域规划招商引资品牌推广投资服务自持物业市政运营项目公司投入投入投入委托招商中心委托运营团队委托运营团队土地整理费土地分成税收返还建设费用投入：成本*110%运营收入非盈利建设移交公园落地投资额城市建设资金投入：成本*110%收入事业环境因素——产品模式华夏的模块化产品能够承载“四化合一”的诉求“四化合一”构成了未来各地方政府对新城镇或开发区的核心诉求及发展方向，而华夏未来城市的模块化产品恰好具备承接“四化合一“诉求的功能，将能够成为区域工业化、城市化、一体化、和谐化的标志性功能载体，并综合构成一整套示完善的具备示范和引领性的未来城市的立体结构。新兴产业示范区模块未来城市综合体模块城市基建大平台模块城乡统筹示范区模块工业化城市化一体化和谐化华夏未来城市产品模块政府诉求承载体现事业环境因素——全流程运作区域拓展决策机制区域筛选考察评价拓展沟通模式选择组建团队规划设计规划流程内容要求评价标准经营策略中长期战略区域发展模型年度经营策略投资回款区域建设三大格局基础设施城市功能产业园区土地控制土地取得园区运营园区推广公用事业工程流程移交运营事业环境因素——组织协作总经理管理中心研发中心企发中心工程中心品牌推广地产公司招商中心管理部规划建设部城市发展部产业发展部投资服务部客户服务部园区物业1、贯彻集团目标2、项目把控3、问题协调1、前期规划2、专项规划3、战略研究4、开发策略5、启动策略1、指标获取2、国土关系维护1、道路设计建设2、厂站设计建设园区推广1、招商引资2、产业园建设1、地产开发2、公建建设运营1、目标制定；2、进度把控；3、资源梳理；4、问题协调1、对接规划局；2、实施规划制定；3、建设项目把控；4、规划问题协调1、住宅建设全流程项目把控1、产业园区发展全流程项目把控九通集团平台公司区域开发必备知识——核心关系土地客户•产品•服务资源•获取•控制价值•创造•提升交易•控制打开局面、位势突破1个月-6个月拓展期打开局面、位势突破五周时间新区域工作全面启动启动期签约签约前准备•组建平台公司团队•签约仪式准备工作工作启动•内部启动会•拓展遗留问题——拓展•初步测算及策略——研发•地块性质及取地方法——企发•工作原则、阶段目标、问题解答——孟总制定开发方案向王总汇报•制定开发方案——研发•区域工作对表——平台内部方案汇报•开发方案汇报——平台•各部门提出具体意见政府汇报工作开展•开发策略汇报（3年、1年及近期工作任务）•关键事项与政府达成一致，获取支持•平台工作正式展开新签约区域启动工作方案•时间：新区域签约前一周•事项：组建平台公司团队；确定签约仪式时间、地点、参加人员、签约仪式流程、仪式协调对接人•要点：新区域关键岗位人员确定，签约仪式各项准备工作到位一、签约工作准备二、举行签约仪式•时间：签约后第一周•事项：各部门汇报新区域工作启动方案及进展，九通总经理说明工作原则，提出各部门阶段性工作目标，解答各单位提出的问题三、召开新区域工作内部启动会*•时间：签约后第二周•事项：研发中心主导，各相关部门协同形成区域开发方案初稿•要点：开发策略制定过程中与政府相关部门对表四、形成新区域开发方案初稿•时间：签约后第三周•事项：研发中心汇报开发方案初稿，各部门提出具体意见五、召开开发方案初稿内部汇报会•时间：签约后第四周•事项：向政府汇报委托区域1-3年开发策略及近期工作安排六、召开开发方案政府对接会*•时间：签约后3-4周•事项：公司选址、注册、规划、征地、基建等各项工作正式展开七、平台工作正式开展各项工作新签约区域启动工作方案——工作启动会会议方案会议地点：南银大厦第一会议室会议形式：集中参会会议议题：XX区域工作启动会会议目的：各部门汇报XX区准备工作进展，正式启动各项工作主持人：孟惊会议组织：金亮参会人员：九通总部：孟惊、王鹏、金亮、李岩、杨砚峰研发中心：赵鸿靖等战略发展中心：陈林等企发中心：张书峰等招商中心：軤震宇等九通基业XX区域启动工作启动会会议方案会议议程：1、战略发展中心汇报项目情况、遗留待推动问题；2、研发中心介绍初步经济测算及开发策略；3、企发中心汇报委托区域地块性质，下一步取地方法；4、九通基业总经理说明各项工作推动原则，提出各部门阶段性工作目标，解答各部门问题。新签约区域启动工作方案——政府对接会议方案会议议程：1、介绍参会人员；2、公司汇报开发策略（3年、1年及近期工作任务，重点强调四至）；3、九通基业总经理代表华夏集团表态；4、政府各部门发言；5、管委会主任发言；6、政府参会最高领导总结发言；7、用餐（参会人员相互认识）。九通基业XX区域启动工作政府对接会会议方案会议地点：待定会议形式：集中参会会议议题：XX区域工作对接会会议目的：与政府对接委托开发区域各项启动工作主持人：XX市（县）长会议组织：XX市（县）管委会（或者相关部门）参会人员：政府部门：XX市（县）政府主管市长市（县）长XX市（县）管委会负责人市（县）政府各局室负责人：（包括财政局、土地局、规划局、建设局、发改局、环保局、公安局、旅游局等）乡镇书记、镇长等公司人员：九通基业总经理、平台公司全体人员、招商中心总经理、研发中心总经理、战略发展中心总经理、企发中心总经理、九通总部运营、财务负责人内部组织外部组织明确组织前期规划资源梳理启动策略确定货值区域战略产业规划空间规划土地资源规划资源申报园区发展构想建设方案投资回报三年货值阶段准备拓展交接资料交接关系交接打开局面、位势突破1个月-6个月拓展交接自区域签约起与区域拓展部实现交接拓展调研报告县委书记县长主管县长各局主管资料交接总体规划（电子版，文本+Cad）十二五规划土地规划城乡统筹规划交通图行政图开发范围图（CAD\jpg）重点项目承诺及建设规划近三年土地成交和价格情况近三年房地产市场成交和价格情况政府土地储备情况区域现状情况调研和村庄企业分布图研发中心企发中心平台公司关系交接合同交接合作方式交接政府关系交接明确组织平台公司运营管理规划建设城市发展产业发展投资服务客户服务园区物业管理中心研发中心企发中心工程中心品牌推广内部组织外部组织1、明确政府沟通层级2、明确影响价值实现的关键人物3、与关键人物建立联系平台公司区（县）政府发改委国土局规划局建设局房管局财政局管委会乡镇村街1、由管理中心协助总经理注册公司2、平台公司部门优先组建管理部、规划部、投资服务部、土地部，人员由人力部门7日内配备完整3、总部职能支持部门由总部调配专人支持，研发、企发优先支持到位前期规划坚持规划改变区域价值的发展理念，在满足客户需求的同时，深入挖掘土地价值，制定完善的战略规划、产业规划、概念规划、总体规划、城市设计、控制性规划、市政专项规划。市政专项规划产业规划总体规划控制性详细规划战略规划具有法律效力的区域发展综合部署；指明区域总体发展方向确定各类土地的用途、性质；空间规划土地利用规划明确区域具体发展产业提出区域空间结构概念方案对区域开发强度等指标提出具体要求。城乡统筹规划梳理土地资源，拓展城市发展空间；城市设计整合土地资源，打造城市形象；资源梳理资源梳理土地梳理可控范围竞争对手地类梳理土地存量地上现状规划梳理城乡统筹土地规划总体规划五年规划园区申报产业规划空间规划专业园区启动策略区域战略分析总体发展规划年度开发策略明晰战略举措明确指导思想区域分析投资测算（三年）建设规划（三年）区域格局总体规划年度投资测算年度建设项目年度目标投资测算基于三年的投资测算年度详细投资测算（TO表）多次进行详细的投资测算，确保区域能实现正向现金流确定货值确定三年的开发用地明确货值的供应计划，以取得预售证作为完成货值供应的标准本年度实现回款必须至少提前6个月取得相应的土地证（由于从取得土地证到取得预售证一般要4个月左右，当年形成一定比例回款需要2-3个月，因此对取得土地证的时间要求一般是当年5-30前取得）制定详细的开发用地供地计划表，全程把控6个月创造条件、实现回款7个月-18个月回款开发用地政府维护规划控制指标获取土地征转基础设施产业园品牌推广公建配套规划制定规划修编指标取得土地变性创造条件、实现回款1个月-6个月7个月-18个月前期规划明确价值范围资源获取建设项目，投资节奏开发用地供应提供产品前置条件实现回款开发策略资源梳理启动策略确定货值规划控制规划制定1、控制性详细规划：明确建筑容积率、建筑密度等关键技术指标2、项目规划方案制定与申报规划修编1、土规修编：将区域内调整更多的建设用地2、总规修编：扩大合法用地范围，调整用地性质3、城乡统筹规划：将更多的建设用地调入控制范围以规划制定和规划修编两种手段实现规划控制指标获取与征地重点项目申报1.招商中心提供项目详细资料，研发中心提出指导性意见，报九通总经理审批2.企业发展中心负责取得所需文件，向省（市）重点办、省（市）发展和改革委员会提出书面申请，申请下一年度的省（市）重点建设项目取得规划指标配置1.企发中心负责，平台公司配合，完成地块调规组卷工作2.企业发展中心负责将调规组卷报送市国土资源局，等待市国土局各项文件；3.企业发展中心负责将调报送省国土厅政务大厅，等待省国土厅审批；4.公司取得省国土厅的调规批复，取得规划指标取得用地指标配置1.企发中心负责，平台公司土地部配合，完成用地组卷工作2.企业发展中心负责用地卷报送市国土局，等待用地审核；3.企业发展中心取得市国土局相关文件后，负责将用地卷刻录成光盘报送省国土厅政务大厅，等待省国土厅审批；4.公司取得国土厅的批次用地批复，取得土地指标。基于重点项目的土地指标取得：企业发展中心主导需要明确公司从重点项目申报到取得批次用地批复的办理程序及各部门的相关职责，以获取重点建设项目所需的土地，为公司战略发展提供保障。河北省列为省重点建设的项目（工业及高新技术类），应当达到下列规模标准：1）投资额在1亿元以上的机械制造、电子信息项目2）年产卷烟100万箱以上及配套技术改造的项目3）投资额在3亿元以上的轻工、纺织、石化项目4）投资额在l亿元以上的医药、食品加工项目5）投资额在5亿元以上的其他工业项目6）省重点建设领导小组确定的其他项目重点项目定义指标获取与征地重大产业支撑项目备案1.招商中心提供项目详细资料，研发中心提出指导性意见，报九通总经理审批2.企业发展中心负责整理项目备案材料，在平台公司土地部的协助下完成重大产业支撑项目备案工作。选址意见书1.招商中心提供盖有企业章的建设项目选址意见书申请表，企业提供项目可研，规划部门出具地理位置红线图，由企业发展中心负责组织组织这些选址审批材料，报市规划部门审批，取得选址意见书。环评1.平台公司投资服务部负责咨询相关部门就待引进重大产业支撑项目进行环评备案咨询，并签署2.重大产业支撑项目的投资主体编制环评报告3.企业发展中心负责将环评报告报送报省环保局评估中心，取得环评批复。基于重大产业项目的土地指标取得：需要明确公司从重大产业支撑项目申报到申列的办理程序及各部门的相关职责，以获取重大产业支撑项目所需的土地，为公司战略发展提供保障。重大产业支撑项目：产业关联度大、辐射带动作用强、市场前景好，对全省（或全市的）经济社会发展有重大引领带动作用的项目。重大产业项目定义用地预审重大产业支撑项目申列取得规划指标配