《经典税务稽查案件点评系列__房地产专辑》

第1页共48页经典税务稽查案件点评系列—房地产专辑案例一、税务机关怎么判断虚开建筑发票？...............2案例二、税务机关如何判断以虚假投资入股方式实施土地转让？.....................................................4案例三、企业不配合如何实施税务稽查？.................6案例四、：“应缴未缴”——闻所未闻的定性。.............8案例五小心甲供材料重复列支成本.....................10案例六：拆一还一如何算营业税？......................13案例七：你知道什么叫委托代建吗？....................16案例八：“合作建房”，想说爱你不容易。................19案例九：只有不可撤销的公共配套设施才可以预提........25案例十：配套设施的权属是税务机关检查的重点。........31案例十一：隐瞒按揭贷款最不应该......................32案例十二：秀才遇到兵有理说不清。....................34案例十三：普通住宅和非普通住宅一定要分开算土增税....37案例十四：绿化费不要挑战税务人员的智慧..............40案例十五：城镇土地使用税的计算没有你想象的那么简单。41案例十六：销售不成功收取的违约金征营业税没有道理....43案例十七：虚开发票是死路一条........................45第2页共48页案例一、税务机关怎么判断虚开建筑发票？北京一房地产公司涉嫌虚增1亿成本逃税2577万原本只有1.3亿元的工程建设成本，在公司会计的大笔一挥下就变作了2.3亿元，虚增了整整一个亿的建设成本，而开发商为此将可以少缴2577万元税款。今天上午，涉嫌偷税罪的北京天富房地产公司及其总会计师张某、会计郭某在北京市东城区人民法院出庭受审。被虚增建设成本的大厦就坐落在北京东二环东四十条桥东南侧的黄金地段，名为美惠大厦。根据公诉机关的指控，1995年时，刚刚成立的天富公司没有建筑资质，为了独立开发建设美惠大厦项目，便以支付管理费的方式换取中大实业有限公司的建筑承包资质，并以中大公司名义成立中大公司美惠大厦工程经理部。而事实上，工程经理部的全部工作人员都由天富公司派驻，实际行使着项目部的管理权，其中天富公司的会计郭某就担任工程经理部会计。在天富公司与中大公司签订的工程施工合同中，工程造价约定为2.3亿元，而实际上，实际承建单位最后的工程总结算金额只有1.3亿元。但是，从1996年至2001年，天富公司在对美惠大厦项目没有任何财务结算、竣工结算的情况下，天富公司法定代表人王福生擅自让会计郭某以工程经理部名义要求中大公司开具67份外商投资企业经营发票，总额为人民币2.3亿元，以这些发票列入建筑开发成本，由天富公司总会计师张某向税务机关进行了虚假的纳税申报以及相应的退税申报。检察机关查明，天富公司的虚增建设成本行为，偷逃了外商投资企业和外国企业所得税共计2577万元。据了解，天富公司偷税一事的曝出源于群众举报。2007年1月至5月税务部门对天富公司进行了调查，并作出罚款5154万元的行政处罚决定。2007年7月，北京市公安局以涉嫌偷税罪对天富公司展开侦查。目前，王福生和公司主要负责人孙伟光被另案处理。【点评】：房地产公司经常会有虚开建筑发票行为。即没有业务，虚开建筑发票。发票是真实的，业务是虚假的。这样就交点营业税，交点营业税的利润率很低，令：收入*3%=利润*25%，利润率=3%/25%=12%，而房地产公司利润率起码30%以上。这样就抵减许多企业所得税和土增税。这就是著名的形式重于实质的税收筹划。虚开建筑发票是不符合真实性原则的，属于偷税，是税务机关严厉打击的重点。那么，税务机关是怎么判断虚开建筑发票？一般情况下，税务机关会通过“三价对比”方法第3页共48页进行判断，即对预算价、结算价、计入成本价“三价对比”。看看开的发票是不是比预算价、结算价大得多。如果出现开的发票比预算价、结算价大得多，则税务机关就可能认定房地产公司虚开建筑发票。本案就是这样的一个典型案例。据说，本案案发的缘由是企业做大了成本后，去税务机关要求退税被发现的。在这里提醒大家，不要打虚开建筑发票的主意。写到这里。也许你会说，那很简单，那我把预算价、结算价、计入成本价做成一样不就没有问题了吗？告诉你，一样有办法的，不要小看税务局。如果你追问下去，到底有什么办法嘛。只能说：记住哥，哥叫，哥不是传说。第4页共48页案例二、税务机关如何判断以虚假投资入股方式实施土地转让？入股造假逃税被处罚www.ctaxnews.com.cn2009.06.19徐红霞，朱文忠江苏省启东市电源科技有限责任公司成立于2003年8月，主要从事蓄电池配件（AGM隔板）、保温材料制造和销售业务，法定代表人和出资人为张某，投资额200万元。2007年3月变更为启东市彩钢有限公司，法定代表人为孙某。2008年3月又变更为启东市彩绘有限公司，2008年6月法定代表人变更为宋某。2006年度账面营业收入74.5万元，利润-43.28万元。2007年该公司未有生产和销售，利润-6.56万元。电源公司张某于2007年7月4日与彩钢公司孙某签订了一份《土地、厂房转让合同》，规定电源公司将厂房和土地所有权以388万元转让给彩钢公司。彩钢公司同意电源公司以资产作价250万元投资入股，注册资本为610万元。启东市国土资源局批文同意电源公司土地使用权作价149.92万元入股，并于2007年8月3日将土地使用权变更至彩钢公司名下。事后，彩钢公司未按股东会议决议中规定的610万元注册资本办理增资手续，注册资本仍是原有的360万元。2008年12月，启东市地税局稽查局接到市公安局经侦大队转来的举报材料，反映电源公司在房地产转让等方面弄虚作假、逃避缴纳税款。稽查人员首先找到本案的实名举报人———彩钢公司法定代表人孙某进行约谈、询问。孙某向稽查人员出示了以现金支付给张某149.92万元土地款项的证据，以及已转至彩钢公司名下的土地使用证。接着，稽查人员调取了电源公司的账册进行审核，但未发现有土地转让这笔收入，无形资产账上也未转销。在约谈、询问电源公司法定代表人张某时，他矢口否认有土地使用权转让行为。稽查人员于是向其出具了与彩钢公司签订的《土地、厂房转让合同》等证据。对此，张某解释说，曾经签订过这份合同，但并未执行，因为电源公司与彩钢公司达成了以土地使用权和部分实物资产作价250万元投资入股的协议。张某称已办的土地权属变更是投资入股，还向稽查人员出示了彩钢公司的股东会议决议以及市国土资源局的批文。稽查人员质疑：既然是投资入股，为什么公司账上“长期投资”科目未有任何记载，原“无形资产”科目也未有任何变动，已收取的对方款项为何至今未归还？张某搪塞说，由于企业生产经营不正常，所以未及时记账。至于已收对方款项是地上建筑物的预收款，张某不能自圆其说。第5页共48页由于变更土地使用权权属以及股东投资涉及工商行政管理和国土资源两部门，故稽查人员决定到这两个部门进行调查取证。市国土资源局的经办人员证实，确有电源公司以土地使用权作价入股彩钢公司之事，并向稽查人员提供了双方公司当时提交的申请报告，出具了文件批复。在市工商局的档案资料中，稽查人员只发现公司名称的多次变更，惟独没有公司更名后两者之间的土地使用权和实物资产作价投资入股的增减变动。至此，张某乘电源公司处于停产状态并将进入破产程序之际，企图以土地使用权作价入股的手法达到逃避缴纳税款一案已浮出水面。电源公司将其土地使用权变更至彩钢公司名下，属土地使用权转让，应按无形资产转让征税。经查，电源公司共逃避缴纳营业税、土地增值税、城建税、印花税等各项地方税款66.8万元。目前，孙某和张某已为产权纠纷进入司法程序，电源公司已进入破产清算阶段，其房产的归属有待法院作出裁定。【点评】：税务机关如何判断以虚假投资入股方式实施土地转让？许多公司在实施土地转让的时候总是不想交营业税，因此就想出了虚假投资入股方式实施土地转让的痩主意。虚假投资入股也是税务的重点。那么，税务机关如何判断以虚假投资入股的呢？如果出现1、土地已经转让。2、有资金结算。3、工商局没有办理投资入股的增减变动的情况，税务机关就会认为你是虚假投资入股了。因为真正的土地投资入股是没有资金结算，并且要到工商局办理投资入股手续的。本案的检查人员只按常规检查程序就发现了问题。以虚假投资入股方式实施土地转让的检查并不复杂。第6页共48页案例三、企业不配合如何实施税务稽查？三亚国税查处一房产企业偷税案征收税款382万来源：作者：佚名日期：09-12-30人民网海南视窗5月15日消息：经过长达一年半时间的调查取证。三亚市国税局近日对某房地产企业涉税违法行为的查处工作取得突破性进展，成功征收税款382万元、滞纳金26万元。据介绍，在2005年房地产行业专项检查过程中，该局税务人员发现，在三亚市房地产业蓬勃发展的2004-2005年，该房地产公司在符合独立企业所得税纳税人条件、应就地缴纳企业所得税的情况下，虽经营着5个房地产项目却从未在当年的企业所得税申报中缴纳或预缴过一分钱税款。针对这一疑点，该局派人到房地产主管单位进行调查，发现该公司2004-2005年经营的5个楼盘已销售或预售了779套，涉税金额共计1.69亿元，存在重大偷税嫌疑。尽管证据确凿，但当税务人员在依法正常履行征管和检查职能时，该企业却以拒绝配合、拒绝提供纳税资料、拒绝签收任何税务文书等方式百般阻挠，甚至以停止申报并拒绝接受监管的极端方式对抗执法工作，给税务人员的查处工作带来很大难度。为维护税法的严肃性，在省国税局和三亚市委、市政府领导的大力支持下，该局多次召开专题会议研究查办方案，并制定了切实可行的具体办案措施：一是通过国土局、房地产交易管理所取得该公司近两年来商品房销售的证据和第一手数据，为征管稽查工作奠定基础;二是在该公司拒绝提供帐簿的前提下，根据其实际商品房销售额依法核定应纳税额并限期缴纳，以法律文书的形式明确其纳税义务;三是在该公司逾期未缴纳核定应征收税款的情况下，依法采取强制执行措施在其开户行扣缴税款20余万元，同时对余下未缴税款发出《限期缴纳通知书》，告知其逾期不缴将依法履行查封拍卖抵缴税款的程序;四是召开国税局、公安局、检察院三方联席会议，对该公司存在的违法犯罪行为进行专题研究和讨论，并成立专案组立案查处。目前，在该局的强大攻势下，慑于税法的威严，该公司已足额缴纳了余下的329万元税款和滞纳金，并交出了所有的会计帐簿和凭证。【点评】：第7页共48页企业不配合如何实施税务稽查？当税务机关不幸的选中查你时，你要积极配合。特别是在新刑法实施后，更要主动缴纳税款，避免刑事责任。以极端方式对抗执法工作是没有用的。本案的稽查表明，税务局和公安局一样，都属于国家机器，他有无数种手段对付你。第8页共48页案例四、：“应缴未缴”——闻所未闻的定性。房地产综合税务稽查案例广东地税2007年11月06日一、基本情况2006年8月，根据群众举报，税务机关对甲房地产开发有限公司（下称甲公司）2003年至2005年的纳税情况进行了检查。甲公司成立于1998年，是民营企业，隶属于某集团公司，注册资金5亿元，主要从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，项目完工情况如下：项目A项目B项目C项目D项目一期二期完工情况2002年12月2003年8月2004年11月2005年9月正在施工甲公司企业所得税实行查账征收。2005年起对未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额预征企业所得税。二、问题的发现及处理1、申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全部先通过“预收账