世联地产CBD研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/5www.fdcew.com房地产E网2019/8/5世联地产CBD案例研究成果及借鉴谨呈：中南控股集团有限公司本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网2本报告结构国内外CBD的研究成果1、CBD的7大规律与模型2、成功CBD的物业配比研究3、成功CBD的启动模式研究附件：CBD典型案例研究本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网3CBD的定义、形态和特征本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网4CBD的定义CBD——英文全称为CentralBusinessDistrict即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD——是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。关键词：中央商务区商务中心区中央商业区本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网5CBD的形态CBD的形态——CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政交通、通讯条件完备；CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施及一定量的传统商业零售类职能设施；CBD的产业形态：经济运做管理中心金融中心生产服务中心关键词：现代建筑群商务设施职能管理与服务中心本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网6CBD的形态CBD对城市的作用——管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。关键词：经济核心本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网7CBD的特征城市CBD的八大基本特征——拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；拥有商务空间的最高聚集度；具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统的核心）；拥有最高的地价；与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网8CBD意象曼哈顿CBD法国拉德方斯本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网9CBD的7大规律与模型www.fdcew.com房地产E网本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网10CBD规律与模型规律1：地价与租金峰值关系峰值地价点与租金峰值的关系——峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心，同时也是城市最高租金汇集地。区位经济法——以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。11223344专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、批发业、临时居住物业居家物业及其它物业1122334411223344CBD内峰值地价与物业承租能力模型本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网11CBD规律与模型规律2：城市功能聚集中心CBD的三种功能聚集中心——管理和控制职能积聚金融市场运作功能积聚专业化生产服务职能积聚本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网12CBD规律与模型规律3：CBD开发成型时间城市新宿拉德方斯启动1960年1965年成熟30年30年合理开发时间：城市北京上海深圳广州启动1993年1990年1990年1993年历时12年14年14年12年结论：成型的CBD建设时间在10年以上。本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网13CBD规律与模型规律4：CBD开发规模分类级别主要城市例举CBD规模（建筑面积）人均占有量第一类世界级纽约、巴黎、伦敦、东京等1500~2500万M2约1.2~3.5人/平米第二类全球区域级多伦多、悉尼、上海、北京等500万M2约0.4~1.6人/平米第三类国家级深圳、广州、天津等300万M2约0.4人/平米第四类地区级合肥、长沙、大连等150~250万M2约0.3人/平米结论：城市级别决定CBD规模。不同级别CBD的合理规模：本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网14CBD规律与模型规律5：CBD开发强度（容积率）单中心城市CBD规模及容积率比较表：单一中心CBD用地面积KM2建筑面积万M2容积率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74002.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区CBD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0结论：单中心城市CBD开发三大规律——总用地规模多在2平方公里以下；总建筑面积多在500万平方米以下；开发强度指标容积率多在2.5左右。本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网15规律6：CBD开发与老城区的距离新中心区核心新宿上海广州深圳距老城区距离5公里5公里6公里4公里规划人口30万20万18万26万CBD规律与模型结论：成功CBD与老城区的距离为4~6公里。本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网16规律7：成熟CBD的功能结构E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区CBD规律与模型本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网17E区C区D区F区B区A区A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D区——餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。CBD规律与模型本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网18CBD物业功能配比本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网19CBD的物业功能配比CBD主体功能的分类：居住空间——新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间——金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动——从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售——从满足住宅、商务办公功能设置：商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网20CBD功能配比案例1：新宿新宿：30年规划建设---金融业---9条地铁线路---超高层建筑群新宿银座新宿国际成熟的CBD本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网21CBD功能配比案例1：新宿集中商务办公区边缘办公区住宅区娱乐及临时居住区集中商业区办公、临时居住混合区功能延续周边住宅区功能延续周边住宅区住宅∶办公∶商业＝5∶5∶2www.fdcew.com房地产E网本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网22CBD功能配比案例1：新宿5：5：2代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。CBD功能比例住宅：5办公：5商业：2本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网23CBD功能配比案例2：上海上海国内较成功的CBD上海市CBD范围上海：南京路、外滩与陆家嘴金融中心区---CBD网络发展集中商业区---集中商务区---住宅聚集区本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网24休闲观光区集中商业区集中商务办公区住宅聚居区功能延续周边办公区功能延续周边住宅区CBD功能配比案例2：上海住宅∶办公∶商业＝5∶7∶2本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网25CBD功能配比案例2：上海上海CBD功能比例住宅：5办公：7商业：2成熟CBD功能比例住宅：5办公：5商业：2通过比较可以看出：1、上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高；2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能更显缺乏。本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网26CBD功能配比案例3：深圳深圳国内成功的CBD深圳：九宫格---中心西区---14座高层写字楼---四角布置居住区本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网27CBD功能配比案例3：深圳住宅∶办公∶商业＝7∶6∶2居住区居住区少年宫图书馆市民中心高交会馆商务办公商务办公商务办公居住区居住区本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网28CBD功能配比案例3：深圳通过比较可以看出：1、深圳CBD办公与居住物业所占比例较高；2、从长远发展的眼光来看，商业比例相对较低，中心区商业配套功能不足。成熟CBD功能比例住宅：5办公：5商业：2中心区功能比例住宅：7办公：6商业：2本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网29物业功能配比小结新中心区核心新宿上海深圳用地面积270公顷220公顷其中浦东170公顷413公顷其中CBD0.8公顷总规划规模600万平方米浦东400万平方米300万平方米住宅：办公：商业5：5：25：7：27：6：2根据相关研究结果：结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做参考；结论2：上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD，商务办公发达，与本地块无可比性，不做参考。本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网30物业功能配比小结结论3：与深圳CBD具有可比性体量和指标相似：深圳CBD占地0.8公顷，建筑面积300万平方米，与本地块指标相似（本地块占地0.66公顷，建筑面积250万平方米），具有参考价值。启动方式相似：深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考价值。本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网31物业功能配比小结结论4：写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的依据进行分析测算：深圳GDP：3000亿元南通GDP：1000亿元比例3：1深圳03年写字楼消化量：20万平方米南通03年写字楼消化量：6万平方米比例约3：1写字楼消化量与GDP情况存在等比关系本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网32物业功能配比小结故可近似认为：南通CBD物业比例关系与深圳相似住宅：办公：商业=7：6：2本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网33CBD的启动模式本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网34CBD的启动模式从以下几个方面研究：空间次序功能次序交通配合本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网35CBD的启动模式深圳CBD平面南区与北区景观绿轴景观干道2条地铁线居住区居住区少年宫图书馆市民中心高交会馆商务办公商务办公商务办公居住区居住区本报告是严格保密的。www.fdcew.com房地产E网36CBD的启动模式基本规模用地规模：总用地面积4.13平方公里建筑容量：总建筑面积为750平方米人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001深圳CBD建设次序进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建