浅谈康养项目投资选址定位分析

浅谈康养项目投资选址定位分析黄传洲著（学术论文）2018.10前言：康养地产的概念在2017年开始逐步爆红地产圈，很多公司纷纷开始研究康养产业，不少康养项目逐步落地。有很多本身并不具备条件，甚至是连康养概念都没研究透彻的中小地产公司也在着急上马康养项目，康养行业呈现乱象。康养项目属于典型的“三高一低一长”项目，即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”。因为在基础设施建设方面需要有巨量的资金投入，建设和回收周期较长，因此对于在融资、建设和经营管理方面“长袖善舞”的房地产公司具有先天的优势。什么是康养？“康养”二字是健康和养老两个字的合称，即基于良好的生态，完善的医疗，以健康和养老为主要内容产业发展形态。康养按消费群体可以分为孕婴康养、青少年康养、中老年康养；按消费内容分类可以分为基于养身的康养，基于养心的康养，基于养神的康养；按消费个体健康可以分为健康状态的保养，亚健康状态的疗养，临床状态而医养、康养项目长什么样？很多公司设计康养项目的勾地汇报方案很懵逼，都不知道怎么把这个套路说得闭环。一个优质有内容，可被真实感知的康养项目，应当具备以下几个软硬件指标：1、技术先进的医疗机构。这是最核心的要素，康养的核心就是要提供健康的服务，医疗机构就是健康的代名词。现在热衷搞康养项目的万科、恒大、华夏幸福、各大保险机构都有通过收购亦或是合作有了自己的医疗资源。那么问题来了，怎么样才能显得自己的医疗机构技术先进而且“高大上”？这里面就需要一个表达和包装的艺术，接触过一些大型康养项目的人都知道，一个成熟的康养勾地项目，都会冠以国际某某知名医院或者某某医院，医科大学的先进团队，国家专家定期坐诊，并且引进国际上先进的医疗设备和器械。不光是政府看重这个，而且潜在的消费客户也最为看重这个。2、服务全面的疗养设施，满足客户群体全面的养身养心需求。这个种类就多种多样了，比如温泉、会所、健康课堂、中医理疗馆等等。3、设施齐全的高端运动场馆。可以详细介绍一下运动场馆的规模，分区，以及里面的一流的，先进的器材，都是来自于哪些国家进口，有什么先进的技术，口碑等。4、专业的开发经营团队，专业的服务团队。专业的运营服务团队，是项目营销宣传，口碑打造的关键因素。除了上面的硬指标，最好还要有一个能够拿得出的现实的，已经呈现了的项目，作为案例参考，这样能增加说服力。康养勾地题材的打造，需要上升到一个公司的战略层面，从医疗和专业团队的引入，品牌的包装，形象的公开宣传，投资标准的设立等方面入手。简单地凭一时兴起，单纯地讲故事就能忽悠政府，就给你圈地落项目的时代已经不存在了。选址康养项目的选址主要体现在生态资源、气候资源、交通区位三个方面。良好的生态环境和气候资源，这是实现健康养生的基础条件。因此康养项目一般会选择布局在阳光充足，森林覆盖率高，远离城市工业集中区的地方。在此基础上可以发展出各种形态的康养项目产品。例如，生态资源丰富的地方开发生态位主体的项目；在长寿之乡建立长寿为主题的康养项目；在独特的宗教文化地区建立文化养生型项目；在中医药传统浓厚的地区开发中医药膳为主题的康养项目等等。交通方面：建议在项目距中心城区范围50～100公里内选址，要有机场、至少高铁等便捷的交通工具，方便客群往返城市与项目之间。资源特色1：禅意生活方式、东方美学的建筑与园林打造要点：集度假、文创、演艺、养生、娱乐、会展于一体的禅生活体验目的地。5、医养植入型文化和自然资源不突出的区域，通过植入医疗保健产业功能，强化健康养生养老主题，以医疗服务、康复护理和养老养生为核心业态，植入大健康产业、养老养生产业、体育运动产业等，进行慢病疗养、美容保健、运动健身、休闲娱乐、养生养老度假等多功能开发。6、依托适宜的气候资源、医药资源、现代中西医疗技术资源等，将优质的医疗康复咨询服务与旅游度假结合，以中西医疗、心理咨询、康复护理、医药医疗科技、医疗设备、复健器材、居家护理设备等内容为核心。一般分为以保健养生为主的疗养旅游，和以疾病疗愈为主的治愈旅游。在达到治疗目的的同时进行康复、疗养、观光、度假。药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是健康旅游中至关重要的一项内容。健康食品的开发，可以与休闲农业相结合，通过发展绿色种植业、生态养殖业，开发适宜于特定人群、具有特定保健功能的生态健康食品，同时结合生态观光、农事体验、食品加工体验、餐饮制作体验等活动，推动健康食品产业链的综合发展。资源特色2：以“颐养天年，乐学人生”为主旨，集“养生养老”、“健康医疗”、“休闲度假”功能于一体的学院式养老度假特色小镇。打造要点：项目以养生养老、健康医疗和休闲度假为三大主题，打造集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、康复中心、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体，形成“一心、一院、四区”的功能布局结构。资源优势：1、如拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等等。可依托项目地良好的气候及生态环境，构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态，打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品，形成生态养生健康小镇产业体系。2.产业特色：康健小镇的产业应该是以健康为主的，如养老产业、休闲农业产业、度假休闲、健康食品产业、体育产业等。3.功能明确：康养小镇不同于一般的小镇，它的功能性更强。以体育产业为例，依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。八大产品类型，助力康养多元化；1、文化养生型：深度挖掘项目地独有的宗教、民俗、历史文化，结合市场需求及现代生活方式，运用创意化的手段，打造利于养心的精神层面的旅游产品，使游客在获得文化体验的同时，能够修身养性、回归本心、陶冶情操。2、长寿资源型：依托长寿文化，大力发展长寿经济，形成食疗养生、山林养生、气候养生等为核心，以养生产品为辅助的健康餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能的健康养生养老体系。3、中医药膳型：药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是健康旅游中至关重要的一项内容。健康食品的开发，可以与休闲农业相结合，通过发展绿色种植业、生态养殖业，开发适宜于特定人群、具有特定保健功能的生态健康食品，同时结合生态观光、农事体验、食品加工体验、餐饮制作体验等活动，推动健康食品产业链的综合发展。4、生态养生型：以原生态的生态环境为基础，以健康养生、休闲旅游为发展核心，重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业，一般分布在生态休闲旅游景区或者自然生态环境较好的区域。5、养老综合型：有一定的环境资源，同时拥有一定经济实力的老年群体。将医疗、气候、生态、康复、休闲等多种元素融入养老产业，发展康复疗养、旅居养老、休闲度假型“候鸟”养老、老年体育、老年教育、老年文化活动等业态，打造集养老居住、养老配套、养老服务为一体的养老度假基地等综合开发项目。6、度假产业型：居住养生是以健康养生为理念，以度假地产开发为主导而形成的一种健康养生方式。这种养生居住社区向人们提供的不仅仅是居住空间，更重要的是一种健康生活方式，还提供全方位的康疗及养生设施及服务，并为人们提供冥想静思的空间与环境，达到在恬静的气氛中修身养性的目的。7、体育休闲型：依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源，发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品，推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。8、医学结合型：康疗养生产品的构成主要是以中医、西医、营养学、心理学等理论知识为指导，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。总结：康养产业本质是属于服务行业，只是因为很多房地产公司的进入，被贴上了浓厚的房地产标签。从拿地的角度来讲，很多公司直接是把康养配建直接计作拿地成本，通过分摊土地成本来反推能接受的拿地价。但是康养项目本身也要进行全面地策划，精细管理，通过后期的运营能够成为独立盈利的部分。就目前大部分的康养项目而言，都没能够做到有效盈利，成为了项目利润的黑洞。随着我国老龄化社会的到来日趋临近，康养项目的巨大的消费潜力，让更多的地产公司跃跃欲试。但这并不代表进入就能盈利，消费观念的养成，消费客群的培养还任重道远。康养产业因为涉及基础设施的投入，会导致大量资产的沉淀，让康养地产变成一个重资产行业。因此要想在康养行业有可持续发展的，必须要寻找金融解决方案。一方面是解决建设和运营资金的问题，另一方面也是解决客户源的问题，现在有很多金融机构推出的以房养老，疗养复合信托，投资连结保险等，可以有效挖掘客户源。