别墅使用手册

1目录第一章九洲大唐花园概况第二章物业管理公司简介第三章小区公共设施1、小区车行道路2、小区供电3、小区供水4、小区排水5、小区公共绿地6、小区公共水域7、小区别墅花园：周界分隔第四章别墅建筑1、结构型式2、门窗3、楼地面4、屋面5、内墙面面层6、外墙面面层7、其他第五章别墅设备1、给水2、排水3、供电4、燃气5、有线电视6、电话7、可视对讲系统8、进户门9、车库门10、空调第六章会所第七章物业管理服务指南1、入住手续2、装修装潢管理3、服务项目4、车辆管理5、清洁绿化6、安保消防7、外来人员管理8、房屋代理第八章区域配套设施指南第九章交通指南第十章后记附录附件一：九洲大唐花园规划总平面图附件二：给排水点布置图。附件三：照明及弱电布置图。附件四：煤气管道布置图。附件五：物业管理服务项目一览表。附件六：九洲大唐花园服务收费价目明细表。附件七：九洲大唐花园服务常用电话。附件八：常用电话指南。2第一章九洲大唐花园概况九洲大唐花园是由上海森泽房地产有限公司开发，由上海森洋美房地产投资发展有限公司实施物业管理的别墅小区。九洲大唐花园位于上海松江区沪松公路1789弄，在占地约15万平方米的土地上，拥有约6万平方米的花草树木绿地和约5万平方米的水域（其中小区内水域约为2万平方米）。九洲大唐花园规划独特，“一环穿九岛，九水绕九洲”，整个花园分隔为九个形态各异的洲岛，河河相通，岛岛相望（详见附件一：九洲大唐花园规划总平面图）。第二章物业管理公司简介本小区由上海森泽房地产有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司（开发商）委托上海森洋美房地产投资发展有限公司物业管理分公司实行前期物业管理。物业管理分公司拥有一支训练有素，经验丰富，服务周到的管理队伍。我们全体员工将做业主的好管家，好保姆，好朋友。九洲大唐花园管理处是物业管理分公司具体负责九洲大唐花园物业管理的管理部门，并将根据前期物业管理委托合同和物业管理总体方案实施对小区的物业管理，为全体业主（住户）提供公共性的物业服务。其中包括房屋设备设施的运行和维护服务、安保服务、清洁服务、绿化服务、应急处理等服务。另外还提供非公共性的有偿特约服务等。管理处工作人员包括：经理、管理人员、保安人员、维修人员和其他服务人员。这些人员各司其职，为您提供热情周到服务。同时，也欢迎您对我们物业管理工作提出建议、意见和批评，我们诚心接纳您的建议、意见和批评，不断提高物业管理和服务的水平。第三章小区公共设施1、小区车行道路：小区内设6米宽双向环路主干道，各岛中间设双向车道至每3栋别墅车库。小区环路主干道通过车行桥梁与各岛沟通。小区道路上的桥梁设计荷载为15吨，最大坡度15％。小区主干道上请勿停放车辆，确保主干道的畅通。同时，小区内有些桥梁坡度较大（最大坡度达到15％），车辆在过桥时，要减速慢行并注意对方来车。2、小区供电：采用箱式变电站，10千伏降至380伏后，由电缆埋地进户，在每栋别墅大门附近设置三相20安培电表。小区公共电路出现故障请及时通知物业管理处检查维修，请勿私自检修公共供配电设施，以确保安全。3、小区供水：自来水由九亭水厂提供，沿小区道路至每栋别墅铺设地下给水管道，每户装有水表。水压力约为1.5千克。小区内沿路设置消防栓。小区公共给水管道出现故障时请及时通知物业管理处检查维修，请勿擅自拆卸。对门前或花园内埋设的地下公共管线，当需要维修时，业主（住户）有义务提供方便。4、小区排水：小区雨水由别墅建筑屋面无组织排水到地面，再由地面排入附近河道，以补充水域水量；小区污水通过埋地污水管道排放到小区西南角的地埋式二级生化污水处理站集中进行污水处理，处理能力为10吨/小时。小区公共污水管道阻塞时请及时通知物业管理处检查维修，请勿自行检修疏通。5、小区公共绿地：小区设有供业主休闲游玩的公共绿地、绿化岛。6、小区公共水域：小区内有约2万平方米公共水域，水深0.7米—2米。河岸采用浆砌驳岸加上黄石护岸。小区公共水域内不能游泳；为了您和家人的生命安全，请勿在河边嬉水或跨越河边护栏，以免发生意外。7、小区别墅花园：小区别墅花园周界分隔使用绿化，开发商根据小区总体环境统一设置。使用中请勿擅自拆除、损坏绿化分隔，不要用其他材料进行改造或替换，若发现分隔有破损，请与物业管理处联系。为了保证小区公共设施的安全和最有效使用，请业主爱护公共设施。如确4需对其做变动，请与物业管理处联系，以获得相应指导。第四章别墅建筑1、结构型式：为了您和家人的安全和房屋的有效使用寿命，在房屋装修装潢时，请勿擅自敲凿混合结构的承重墙、构造柱和框架结构钢砼柱梁。2、门窗：窗采用粉末喷涂65系列铝合金断热冷桥双色型材，5毫米+6毫米+5毫米中空白片玻璃，外墙门采用90系列铝合金型材。门窗铝合金型材厚度均为1.4毫米。进户门和车库门详见第五章。3、楼地面面层：细石砼找平毛面层（待二次装修）。4、屋面：钢砼现浇板，防水卷材，细石砼整浇层，挤塑保温层，铺设天然石片。5、内墙面面层：卫生间、厨房墙面面层为水泥砂浆面层，其余房间墙面面层为混合砂浆，刮平，打毛（待二次装饰）。6、外墙面面层：水泥砂浆底，齿形面压光，二度防水弹性涂料。7、其他：（1）阳台栏杆、玻璃天棚钢架为方钢油漆，阳台栏板为10毫米厚安全玻璃，玻璃天棚为5毫米+5毫米夹胶安全玻璃。（2）厨房设有烟道，可供脱排油烟机排气。（3）间接采光的卫生间设有排气通风道，供排气扇排气。（4）客厅壁炉设有专用烟道，内有风门。第五章别墅设备1、给水：室外水表箱内安装IC卡水表，室内暗埋Ф25铜质总水管。各给水点详见附件二。2、排水：室内废、污水分流，PVC管道；底层卫生间设置坐便器一个；厨房间设置洗涤池一个。排水口及地漏布置详见附件二。为避免管道受损，请勿对别墅内安装的给排水管道随意改动，如确需改装或增设，应按照《住宅装修装璜管理规定》向物业管理处提出书面申请，经审核批准后方可施工。5排水管道内请勿倾倒剩饭剩菜或其它废弃物。如使用不当造成管道堵塞，可委托物业管理处派人疏通维修，维修费用由业主（住户）承担。3、供电：每户室外入口处附近安装电压380伏、容量20安培三相电表一个，室内配电箱采用空气开关保护，室内采用暗埋PVC电管和线缆。室内插座、开关布置详见附件三。请安全用电，爱护电路管线，如需检修，请与物业管理处联系。对原设计电路请勿擅自更改，要维护供电设施和电路的完整性。如确需变更，应按《住宅装修装璜管理规定》向物业管理处书面申请，经物业管理处和相关部门审核批准后方可施工。竣工后，请业主或装修装潢施工单位绘制电路竣工图交物业管理处备案，以维护供电设施和线路的可靠性，保证安全用电。4、燃气：管道煤气，煤气表具容量为4m3/h或6m3/h，供业主选择；煤气表具由业主自行向煤气公司申购办理。煤气管道布置详见附件四。为了您和家人的安全，请勿擅自拆装、移动或封闭煤气管道、表具。如发现异味或煤气泄漏，应立即关闭煤气管道上的阀门，尽快向煤气公司报修并通知物业管理处。5、有线电视：每户预留两个有线电视终端。请勿私自安装卫星电视接收天线。6、电话：每户预留直线电话两门。电视电话线路和插座布置详见附件三。请勿擅自拆装、移动电话、电视插座。业主（住户）如需增装、变更电话或有线电视线路，请与电话局或有线电视中心联系。需在公共部位施工，请向物业管理处核准，防止影响公共部位及其电信和有线电视设施，影响公众利益。7、可视对讲系统：每户预留可视对讲系统，对讲挂机由开发商统一安装。8、进户门：别墅进户门为钢制防盗门。9、车库门：别墅车库门为遥控电动车库门。在使用前请阅读车库门使用手册，并关照儿童不要在车库门下玩耍。10、空调：预留分体空调墙洞，未备机架。建议采用中央空调。业主（住户）安装空调室外机组，请按物业管理处指定位置安装。6第六章会所小区设有会所，会所内有如下配置：1、台球、乒乓球室2、健身房3、餐厅、茶室4、小型超市5、洗衣房6、美容美发厅7、商务中心8、室外网球场9、室外游泳池第七章物业管理服务指南1、入住手续业主在收到《入住通知书》之后，请仔细阅读《入住须知》，并备齐办理入住手续所需文件。在约定日期内到物业管理处办理入住手续。如委托办理入住手续，请提前通知物业管理处，并请提供委托人的委托书及委托人和被委托人的身份证件。办理入住手续具体流程和内容如下：①业主根据所购别墅的实际建筑面积和购房合同及付款凭证，到上海森泽房地产有限公司办理房屋交接手续。②业主需备齐身份证、购房合同、入住通知、入住手续流程单以及缴款收据到物业管理处办理入住手续。如要委托他人办理，被委托人需备齐委托书和委托人身份证件以及被委托人的身份证件。物业管理处工作人员将检查所需文件是否齐全，并提供相应咨询。文件齐全的，物业管理处发给业主或被委托人相关文件。③业主按别墅建筑面积和物业管理费收费标准，在物业管理处预缴三个月的物业管理费用、公共设施和公用设备运行费。④业主查收各种相关文件：住户使用手册、房屋验收表格、装修申请表等文7件、房屋使用说明书及房屋质量保证书等等。物业管理处提供的文件齐全的，业主或被委托人在签收本上签名。⑤业主与物业管理处签署《公共契约》等协议文本。⑥业主如有代办事项，请提供相应文件和支付相关代办费用。⑦业主在物业管理处工作人员陪同下，对业主名下的别墅进行验收，填写房屋验收单。如验收合格，请在验收单上签字确认；如有未达验收质量标准的项目，请在验收单上具体填写未通过验收的具体项目，物业管理处工作人员确认整改内容和整改日期。整改完毕后，物业管理处通知业主再次验收，验收合格后在验收单上签字确认。⑧验收合格后，业主到物业管理处办理房屋接收手续。物业管理工作人员对交房手续再次复核无误后，凭《入住手续流程单》发放别墅进户门和车库门钥匙。2、装修装潢管理业主办妥入住手续后，在开始装修房屋前，请仔细阅读并遵守《住宅装修装璜管理规定》，按以下程序办理装修手续：（1）业主携带装修图纸、施工单位资质证书到物业管理处填写《住宅装修申请表》。施工单位签署《装修承诺书》并填写《装修登记表》，业主签署《装修责任书》。如需在建筑结构上打洞、钻孔或者变更水电等管线，请提供书面申请并相关施工图纸。（2）物业管理处审核业主装修申请资料，如有不妥，则告知业主修改。审核批准后告知业主准予开工，请业主通知施工单位办理施工管理手续。（3）业主应及时督促施工单位带好施工人员身份证、近期一寸照片、单位证明到物业管理处办理施工管理手续，交纳管理工本费，领取小区临时出入证。（4）业主、施工单位按《住宅装修装璜管理规定》进行施工，并接受物业管理处对装修过程的管理监督指导。（5）装修完成后，请业主自行检查装修质量，清运建筑垃圾。并请告知物业管理处，派人检查。装修施工单位收齐小区临时出入证，到物业管理处办理退证手续，如有遗失，将按章赔款。物业管理处提示：（1）凡因装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失8的，由装修户业主承担全部责任。（2）因装修施工不当造成报修的，由装修户业主或该施工单位承担全部维修费用。（3）考虑到入住业主的自身利益，请业主尽量选择有质量保证的装修施工单位或委托开发商的装修施工队进行装修，使您的装修质量得到保证。3、服务项目九洲大唐花园物业服务主要分为基本服务和特约服务，详细情况请查阅附件五。如有其他需要，请与物业管理处联系，服务电话：57632428。4、车辆管理（1）进入九洲大唐花园小区范围内的车辆应服从物业管理处的管理。为保障业主自备车辆安全，请业主配合告知物业管理处其名下的车辆牌号、车型，物业管理处核实后向业主颁发本小区车辆出入证。（2）车辆进入小区内，请按小区内规定的交通标志标线行驶，请勿逆向行驶和在人行道、绿化带上行驶，小区内禁鸣喇叭，限速5公里/小时。（3）进入小区的车辆除在自家车库和私家花园内停放外，需在小区公共地方停放车辆的，请按照小区车辆停放管理办法付费。物业管理处收取该费用，主要用于小区的公共服务，请业主或车主给予配合。（5）车辆停妥后，请勿将贵重物品放于车内，以免丢失。（6）本小区设有专门洗车点，清洗车辆请到小区指定洗车点，请勿在公共绿地或者小区公共