南京中院关于审理房地产纠纷案件若干问题的意见

1关于审理房地产纠纷案件若干问题的意见(征求意见稿)为统一房地产纠纷案件裁判标准，根据法律法规及司法解释的规定，结合我市实际情况，就房地产纠纷案件中若干问题提出以下指导意见，供审判中参照执行。一、物权法适用纠纷1、（违法建筑确权之诉是否受理问题）当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的应驳回起诉。违法建筑的建造人、继受人或者占有人因其对违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属民事案件受案范围。2、（未经抵押权人同意转让房地产合同效力问题）房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋转让合同的效力。抵押人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使受让人无法办理房屋产权转移登记，受让人请求解除合同，并要求抵押人承担相应违约责任的，应予支持。受让人要求继续履行合同，办理房屋产权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但受让人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。2二、房屋买卖纠纷（一）商品房买卖合同纠纷方面3、（认购金、订购金、诚意金定性及处理）房地产开发企业收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（2）认购协议、预购协议及意向书等虽具备了商品房买卖合同的主要内容，但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等，拟购房人要求继续履行，且能够继续履行的，应予支持。拟购房人不愿意继续履行的，一般可以解除认购协议、预购协议及意向书，认购金、订购金、诚意金等根据双方约定的性质处理。（3）拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定，但经开发商通知，拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同，事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的，不予支持。开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同，拟购房人要求开发商3退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的，应予支持，但双方另有约定的除外。（4）认购协议、预购协议及意向书等不具备商品房买卖合同的主要内容，但构成预约合同的，按预约合同相关规则处理。4、（未取得权属证书情况下转让商品房合同的效力问题）房地产开发企业获得行政审批后，依法销售可以登记领取权属证书的商品房，买受人与房地产开发企业签订商品房买卖合同后未登记领取权属证书情况下，再与他人签订转让该商品房的合同，受让人在转让人取得权属证书或已可以领取权属证书情况下，请求转让人履行转让合同的，应予支持。转让人尚未领取权属证书，受让人请求转让人履行转让合同的，应当追加房地产开发企业为第三人。受让人依据转让合同，直接请求房地产开发企业协助其领取权属证书或请求人民法院确认房屋产权归其所有的，不予支持。5、（商品一房数卖的处理问题）房地产开发企业就同一商品房订立数个预售合同，在预售合同均有效，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（1）已经办理过商品房预售合同登记备案的买受人，请求履行合同的，应予支持；（2）均未办理商品房预售合同登记备案，先行合法占有房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持；4（3）均已或均未办理商品房预售合同登记备案，亦未合法占有房屋，先行支付购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持；(4)均未办理商品房预售合同登记备案，合同均未履行，合同成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。6、（经有关部门审核的设计图是否是合同组成部分问题）商品房买卖合同对层高、外立面等未约定或约定不明的，买卖受人主张将经有关部门审核批准的设计图视为合同内容的，应予支持。7、（商品房质量问题的处理）房地产开发企业向买受人交付的房屋存在地基及主体结构工程质量问题，买受人有权拒收。买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。存在其他质量问题足以影响买受人正常使用的，买受人有权拒收。买受人要求房地产开发企业履行修复义务并赔偿损失的，合同有约定按约定处理，没有约定或约定不明的，买受人不能按时使用房屋所产生损失，参照迟延交房的违约责任确定。存在质量问题不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，请求房地产开发企业承担迟延交房违约责任的，不予支持。但在保修期内，房地产开发企业应承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。58、（房地产开发企业按买受人要求改造房屋问题的处理）房地产开发企业按买受人的要求，对房屋结构进行改造，产生质量问题的，参照本上一条规定处理。但质量问题是因买受人改造设计原因产生，且与施工无关的除外。9、（精装房质量及装修标准问题的处理）商品房买卖合同中包含装饰装修条款，或房地产开发企业与买受人签订商品房买卖合同时要求买受人与其签订的装饰装修合同的，因装饰装修部分存在质量，参照本意见第7条第二款、第三款规定处理。装饰装修部分用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定进行审查，没有约定或约定不明的，结合房地产开发企业销售时口头或书面宣传内容等进行审查。10、房地产开发企业与买受人签订商品房买卖合同时，要求买受人与第三方装修企业另行签订装饰装修合同的，对于装饰装修质量问题，合同有约定的按约定处理，没有约定或约定不明，房地产开发企业与装修企业对装饰装修质量问题承担连带责任。装饰装修部分用材和施工工艺应达到的标准，合同有约定的按约定进行审查；没有约定或约定不明的，结合房地产开发企业或装修企业口头或书面宣传内容等进行审查。11、（设计瑕疵和变更设计问题的处理）房屋存在设计瑕疵或在合同签订后变更设计，房地产开发企业不能证6明买受人明知并接受的，如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以补救的，买受人主张解除合同的，应予支持。通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的，可判令开发商采取补救措施或根据影响程度，予以赔偿。12、房屋内铺设有公共管道，房地产开发企业不能证明买受人明知并接受的，如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以补救的，买受人主张解除合同的，应予支持。通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的，可判令开发商采取补救措施或根据影响程度，予以赔偿。13、（住宅商品房土地使用年限缩水问题处理）房地产开发企业因变更土地用途、从他人处取得土地使用权，或使用土地性质本不属于住宅用地等情况，开发建设的住宅商品房土地使用权年限少于七十年的，房地产开发企业在销售时未尽到告知义务，买受人要求房地产开发企业承担违约责任的，应予支持。在违约责任的承担方式上，可以责令房地产开发企业退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以责令其支付费用而由买受人办理续展手续。14、（套内面积缩水问题的处理）房地产开发企业交付房屋的建筑面积与合同约定相差在合理范围内，而套内面积少于合同约定且超出合理范围的，买受人请求依据《江苏7省城市房地产交易管理条例》第十七条的规定，解除合同或进行结算的，应予支持。15、（房屋交付问题的处理）房地产开发项目未向建设行政主管部门备案并取得工程竣工验收备案证明的，或房地产开发企业作为出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝收房，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。买受人明知交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋后要求出卖人承担迟延交付的违约责任的，不予支持。16、（办证问题的处理）房地产开发企业作为出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因房地产开发企业未尽协助义务，导致买受人迟延或不能取得房屋权属证书的，房地产开发企业应当承担违约责任。合同未约定由房地产开发企业代为办理房屋权属证书的，出卖人完成协助办证义务的时间，为其采用了合理的通知方式，将办证所需的相关资料交付给买受人之时；双方约定由房地产开发企业代为办理房屋权属证书，买受人主张出卖人未尽办证义务的，应证明其已向出卖人提供了身份证复印件等办证所需的材料。房屋权属证书包括房屋所有权证和土地使用证。由于房地产开发企业的原因导致买受人只能办理部分房屋权属证书，买受人要求出卖人承8担违约责任的，应予支持，但可酌情降低违约金的计算标准。（二）二手房买卖纠纷17、（未取得权属证书情况下买卖二手房的效力）出卖人未依法登记房屋领取权属证书转让房屋的，转让的标的物属于违法建筑的，应当认定合同无效。转让的标的物属于因生效法律文书、继承或者受遗赠、合法建造取得物权而未办理登记领取权属证书的，应当依照《物权法》第三十一条规定认定合同有效，并判决办理相关权属变更登记手续。转让的标的物属于连环买卖中登记在他人名下但出卖人有权处分的，应当认定合同有效。最后一手买受人起诉前手出卖人，要求协助办理过户登记手续的，应当将登记权利人列为第三人参加诉讼，并可判决其协助办理过户登记手续。对于参与中间流转的其他出卖人，可视案情需要追加为第三人。18、（未经共有人同意擅自转让房屋问题的处理）出卖人将登记在其个人名下的共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件，并办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。（另一意见为：买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。）前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适9用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。（婚姻法司解一第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。）19、（擅自转让被采取强制措施房屋问题的处理）出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第二条第二款、第三款规定处理。20、（一房多份交易合同问题的处理）10就同一房屋的买卖，出卖人与买受人签订两份或多份内容不同的合同的，应当按合同双方的真实意思表示来确定应当履行的合同内容。出卖人与买受人交房地产交易管理部门备案的合同存在规避交易税费的，人民法院应当建议相关管理部门予以查处。21、（名为买卖，实为借款担保问题的处理）借款人以房屋作为借款的担保，与出借人虚构买卖事实，订立房屋买卖合同，借款人在偿还借款后，请求解除房屋买卖合同的，应予支持。借款人未能按约定偿还借款，出借人直接请求履行双方之间的房屋买卖合同的，不予支持。借款人无力偿还借款，借款人与出借人经自愿协商达成以房抵款协议的，出借人请求借款人履行的，原则上予以支持。22、（为骗取贷款而签订的买卖合同问题的处理）房屋所有权人作为名义出卖人与名义买受人虚构买卖事实，订立买卖合同，通过名义买受人向信贷机构办理抵押贷款的，名义出卖人