商丘楼盘市调

商丘市楼盘市场调研简介：商丘市总面积10704平方公里，总人口732万人。截至2012年底，全市城镇化率达42.2%，城镇总人口达353.6万人。商丘市区面积1865平方公里，市区人口182万人，占全市总人口的24.9%。中心城区建成区面积116平方公里、非农业人口130万人，城区人口密度仅次于郑州市，居河南省第2位。经济概况：由商丘市历年GDP看出商丘市GDP增长速度很快，自2009年突破1000亿元大关后，保持平稳增长，随着城市框架的进一步建设预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。社会收入与消费情况：根据商丘市历年的居民收入与消费品零售总额情况可以看到城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费品的增长速度明显快于收入增长速度，城市居民的消费习惯趋于积极，为房地产的市场提供了机会。城市规划：道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场。老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态。神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好,高端住宅集聚区。经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足。城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移”房地产市场宏观情况一、固定资产投资与房地产投资从商丘市历年固定资产投资情况可看出，该市的固定资产投资保持快速增长，虽然2010年受到宏观因素影响，固定投资增速有明显下降，但在12年固定资产投资情况又开始有所好转。伴随着城市人口的进一步增加，预计未来商丘房地产开发投资将进入稳定发展阶段，但是后续市场还有待观察。二、房地产开发投资与住宅投资从商丘市历年的房地产投资情况可得知，2009-2012年商丘市房地产市场发展成稳步上升态势，2010年受宏观因素影响，房地产开发投资增长率有所下降，但在2011年，房地产开发投资开始迅速回升，在2012年，房地产开发投资增长率甚至到了36%，房地产市场呈现稳定发展的态势。住宅投资增长率远远大于房地产开发投资增长速度，在2009-2012年房地产的开发投资中，住宅作为人们生活的必需品始终居于房地产开发投资的主导地位。三、房地产市场供给与需求情况由商丘市历年商品房销售面积可以看出，2009年房地产市场的销售量达到了313万㎡，房地产的市场一片火爆，在2010年，随着房地产市场的进一步调控，房地产需求下降，观望客户人群增加，投资人群减少，因此商丘市未来两年的年均消化量维持在220-250万㎡之间。四、房地产市场项目分析：一、为了更好的对房地产市场发展趋势进行分析，将城市划分为：老城区（梁园区政府周边）、城西板块（中心城区，包括道北板块）、神火大道板块（神火大道两侧）、经开区四大板块二、商丘市目前所售项目大多集中在城西板块、老城区、神火大道板块和经济开发区。城西项目分析：城西板块项目名称开发商项目地址总占面积（亩）总建面积（㎡）建筑类别及风格物业类别主力户型目前均价销售热线上海公馆商丘蓝英置业有限公司梁园区委北新兴路与示范路交汇处30015万多层小高层高层别墅（简欧）住宅/3600400-890-0000转29109罗马花园商丘温信房地产开发有限公司梁园区政府正后方实验小学正对面24032万多层小高层（欧式）住宅、商业80-101㎡两室、110-140㎡三室4100400-890-0000转38743铂悦公寓商丘市中原车城物流园有限公司民主路与金桥路交汇处99980万多层小高层高层住宅54㎡一室、71-89㎡两室3800400-890-0000转41366圣地亚哥商丘苏地置业有限公司民主西路与昆仑路交汇处西南角24030万多层小高层高层（法式）住宅、商业78-98㎡两室、98-143㎡三室4100400-890-0000转46312百乐居河南百乐居置业有限公司民主路与天瑞路交叉口向南300米路西142.519万多层小高层（法式）住宅78-89㎡两室92-125㎡三室4100400-890-0000转25695怡和新天地商丘市怡和置业有限公司平原路与民主路交叉口向东300米路北1057万多层小高层（法式）住宅88-123㎡三室3900400-890-0000转41362金色福园江苏中大环球昆仑路与新兴路交叉口22520万多层、高层（伪中式）住宅、商业89-141㎡三室、145-175㎡四室3900400-890-0000转52832由于城市规划和发展趋势的影响，本区域的项目多属于中低档次，以多层和小高层为主导产品，均价为4000元/㎡，项目的主力户型为两室71-90㎡和三室89-143㎡。老城区项目分析：项目名称开发商项目地址总占面积（亩）总建面积（㎡）建筑类别及风格物业类别主力户型目前均价销售热线佳境天城商丘中正置业有限公司梁园区凯旋路高炮旅东门15亩2.6万小高层高层住宅43-53㎡一室、90㎡两室4200400-890-0000转41408佳境天城凯旋名都银河龙翔圣府帝和温莎阳光凯旋名都华坤置业梁园区凯旋路与八一路交叉口南100米路东13.057万小高层高层住宅47㎡一室、109-117㎡两室46000370-3668888银河·龙翔圣府商丘市银河棉业股份有限公司梁园区民主路与归德路交汇处东南99.915万多层小高层（简欧）住宅78-92两房4500400-890-0000转29378帝和温莎阳光帝和置业神火大道与长江路交界处的城市核心位置179.7120万小高层高层（法式园林）住宅134㎡四室（子母房）5200400-890-0000转40987本区域的人口密度高，集合了百货、步行街等多种商业形态，受城市规划的影响，本区的项目多属于中间档次，小高层价格在4500元/㎡左右，主力户型以宽阔的两室为主。神火大道板块项目分析：项目名称开发商项目地址总占面积（亩）总建面积（㎡）建筑类别及风格物业类别主力户型目前均价销售热线梧桐道圣源地产北海路与神火大道交叉口向南300米路西49.9560万多层小高层（法式）住宅四室154.㎡、三室120-143㎡4900400-890-0000转27885奕铭·阳光城商丘奕铭置业有限公司睢阳区神火大道与雪苑路交汇处东南角20060万高层（法式）住宅//400-890-0000转45802香樟公馆商丘市鼎丰置业有限公司神火大道睢阳区委南侧139.525.19万小高层高层（法式园林）住宅三室129-142㎡、两室87㎡5700400-890-0000转27765建业圣芭芭拉商丘建业华润置业有限公司神火大道南段（职业技术学院对面）339.635万低层多层小高层高层（法式）住宅80-170㎡三室、四室5300400-890-0000转41015华夏明珠商丘信邦置业华夏路与宋城路交汇处北200米755万多层小高层住宅两室100㎡、三室102-131㎡/400-890-0000转27844名门城名门地产睢阳区宋城西路南侧419.5816万多层小高层（简欧）住宅两室126㎡、三室142-145㎡/400-890-0000转11851本区属于住宅集中开发区，城市面貌比较好。由于该区的项目档次较高，已经成为商丘的中高档住宅片区。从户型上看，本区的户型供给以三室为主，大面积的四房和宽阔的两房投放量次之。三房的主力面积区间在120㎡-145㎡，两房的主力面积区间在87㎡-100㎡。经济开发区：项目名称开发商项目地址总占面积（亩）总建面积（㎡）建筑类别及风格物业类别主力户型目前均价销售热线东方明珠圣和置业归德路珠江路口南100米路东397万小高层住宅/4200400-890-0000转11657商都奕景商丘市豫威商贸有限公司睢阳大道南段六中北隔壁63.949.73多层小高层（欧式）住宅三室134㎡、两室81-117㎡4000400-890-0000转22131天明城商丘天明地产有限公司南京路与豫苑路交汇南200米810130万多层小高层住宅三室107-134㎡、两室91㎡4100400-890-0000转41132壹号城邦弘盛置业北海路东段平安办事处向东50米路南34.975.52万多层小高层（法式园林）住宅三室117-139㎡、两室89㎡4100400-890-0000转43101本区的轻工业企业集中，住宅开发刚刚兴起，配套不足。从户型上来看，本区的户型供给以三室和宽阔的两室为主，一房和和四室的供给较少，一般两房的面积在81㎡-117㎡为主，三房面积在107㎡-139㎡为主。经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入，市场的关注度有限，目前新区的人气较差，价格上缺乏动力支持。五、个案分析：水岳·蓝山(距离比较近)项目基本参数：物业名称水岳·蓝山开发商商丘伟鹏占地19000平米总建43000平米价格未开盘、待定、10月20日2万抵3万已认筹风格法式园林建筑形态2栋多层、3栋小高层、2栋高层共253户产品类型55平米至尊小户、88平米优雅两房、99-102平米紧凑三房、114-123平米实用三房、128-132平米经典三房、153平米豪华四房户型配比一房占比：10%两房占比：25%三房占比：55%四房占比：10%容积率1．99物业地址睢阳大道与文化路交汇处南100米路东项目动态：10月20日公开认筹，交2万抵3万，名额200个，当天入会送大礼包。项目主要卖点：楼盘特色：教育社区,品牌地产（学区房）1、古典庄重欧式唯美的电梯洋房2、曲水浓荫40%高绿化法式景观3、全城罕见1.99超低容品质社区4、一梯两户全城稀缺的通透板房5、实用空间平均88%超高得房率6、1:1车位从容充足的泊车空间7、慢调生活景观雾森户外灭蚊磁周边配套（周边1公里）：周边医院：京华医院周边学校：幼儿园：商丘市艺英幼儿双语学校小学：新华小学、宋木林小学、东方双语春华小学中学：商丘开发区高级中学、商丘阳光高中补习学校、纯阳中学商丘教学站招生代理处、商丘市应天高级中学、商丘市第十三中学、商丘市回民高级中学分校大学：商丘工学院交通：公交新址(公交站)、公交总公司(公交站)、市公交总公司(公交站)、应天高中(公交站)银行：商丘市商业银行(睢阳路支行)商丘市城市信用社股份有限公司睢阳路分社中国农业银行ATM(科院公寓西北)商丘华商农村商业银行(科技学院分理处)中国工商银行(长江路分理处)商丘市睢阳区农村信用合作联社科技学院储蓄所餐饮：档次品牌齐全购物：面对面超市、新东方科技超市、东方百货、大明眼镜(科院公寓西)、中和名烟名酒商行、中国联通(睢阳大道)、京港农家超市(睢阳大道)、古今百科特价书店、逸品名烟名酒项目优缺点分析：优点：体量不大，销售压力小、交通便利、学校资源丰富、基础设施配套齐全、户型比例合理、高绿化率、低容积率、车位充足、高得房率、稀缺一梯两户缺点：后期销售价格相对较高信华城（典型）项目基本参数：物业名称信华城开发商河南信华置业投资有限公司占地67万平米总建127万平米价格未开盘、待定风格欧式建筑形态板楼低层多层小高层高层超高层综合商业产品类型50-144平米精端高层，133-179平米电梯洋房（分四期）户型配比待定容积率2.3物业地址商丘市神火大道与华商大道交汇处信华城一期占地面积约8万平方米，总建筑面积约22万平方米，由景观高层、花园洋房、低密排屋和配套幼儿园组成。项目动态：7月17日信华城接待中心对外开放。11月2日信华城产品发布会暨8大品牌服务商签约成功。项目11月9日盛大认筹，客户认筹需填写意向选房单，具体优惠未定。后续VIP客户免费招募，领取精美礼品一份。项目主要卖点：楼盘特色：品牌地产,国际化社区,豪华居住区,花园洋房国际城商丘首席国际五星酒店、SHOPPINGMALL、国际时尚购物公园、地标级国际智能化5A写字楼。梦想城百万㎡欧陆大盘、ART-DECO勋章舒居/原味西班牙洋房、宫廷级墅制联排。醇熟城神火大道价值核心区、双语幼儿园、实验小学、社区九年一贯制学校、良浩高中、第一人民医院。生态城宋城公园、民馨公园、应天公园三园环抱、城市绿肺/公园是社区营造、四季型社区绿植、全水系研磨。五千年文化传承之邦，八朝古都繁荣兴盛之地；历史见证的时代沧桑，一如今日的淡然从容；千古