商业地产专业术语

北京CBD1993年，经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1998年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。规划与建设北京商务中心区是北京市政府为扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。商务中心区的城市功能定位是：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。房地产预警体系房地产预警体系是指建立一套科学完整的指标体系，对房地产开发进行宏观监测。当房地产开发稍热时亮黄灯，过热时就亮红灯，当市场稍冷时亮浅蓝色灯，过冷时亮深蓝色灯，市场运行平稳时则亮绿灯，政府主管部门可以据此采取相应的措施刺激市场，引导市场健康发展。据了解，该系统主要是通过两个途径对房地产市场进行监测：一是预警的途径。它根据房地产经济周期波动的理论，建立起房地产景气指标系统，选择景气先进指标进行预警和预报。另一个是监控的途径。它是基于系统动力学的动态仿真系统，模拟整个深圳的房地产系统，设置多项指标，以便辅助房地产预警和政策分析实验。住宅性能等级指按照住宅性能评定技术标准，经对住宅进行综合评价，表明该住宅性能达到的高低程度。根据国家建设部有关规定，住宅性能根据住宅的安全性能、适用性能、耐久性能、环境性能、经济性能划分等级，按照住宅性能评定方法和标准由低至高依次划分为“1A（A）”、“2A（AA）”、“3A（AAA）”三个等级。3A（AAA）为最高级，由国家建设部指定的机构认定。1A（A）、2A（AA）由各省、自治区、直辖市人民政府指定的机构认定.住宅质量保修期它指的是房地产开发企业向用户交付商品住宅时，向用户承诺的在正常使用情况下住宅结构、各部位、部件质量的保修期限。国家建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修期限为：屋面防水３年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月。住宅质量保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。砖混结构由砌体作为承重构件的结构体系称为砌体结构。砌体由块体和砌筑砂浆构成。常用的块体有砖、混凝土空心砌块、粉煤灰实心砌块、料石等，由于以前以砖为主，因此通常称为砖混结构，是目前多层、低层住宅采用最广泛的结构体系。砖混结构整体刚度较差，因此需采取必要措施减少不均匀沉降、减少温度和收缩引起墙体开裂。比如要求多层结构打桩、平屋顶采取有效保温措施或采用坡屋顶，就是减少沉降、减少温差裂缝产生的有力措施。随着粘土砖的限制和禁止使用，砖混结构将逐渐被其他类型的砌体结构所替代。砖混住宅砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。砖混住宅砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。园林建筑1.园亭供游人休息和观景的园林建筑。园亭的特点是周围开敞，在造型上相对的小而集中，因此，亭常与山、水、绿化结合起来组景，并作为园林中“点景”的一种手段。中国古代园亭中国园林中很早就运用亭。据《大业杂记》载：隋炀帝广辟地周二百里为西苑（见隋西苑），“其中有逍遥亭，八面合成，结构之丽，冠绝今古。”从敦煌莫高窟的唐代壁画中，还可以看到那个时期亭的形象。明末计成著的《园冶》一书中，有专节论述亭的形式、构造、选址等。园亭的体量虽不大，但形式多样。园亭的造型主要取决于它的平面形状、平面组合和屋顶形式等。中国古建筑多是梁架体系的木结构，由木柱承重。因此，平面和立面的处理都较自由。屋顶的造型和曲线也可由人们的审美观点和视觉需要来确定。这样一种具有丰富变化的屋顶形象和轻巧、空灵的屋身以及随宜布置基座的建筑形式，就很适合亭这类“观景”和“点景”建筑的需要。亭的形式起初是一种体积不大的四方亭，木构草顶或瓦顶，结构简易。以后随着技术水平的提高，逐步发展出多角形（三角、五角、六角、八角等）、长方形、圆形、扇面形、圭角形等形体。在单体建筑平面上寻求多变的同时,又在亭与亭的组合,亭与廊、墙、房屋、石壁的结合，以及在建筑的立体造型上进行创造，出现了重檐、三重檐、攒尖顶、歇山顶、录顶及组合亭等。中国园林很讲究亭的位置的经营，在北京颐和园、北海、承德避暑山庄这类大型的离宫别苑中，亭多布置于主要的观景点和风景点上，或作为主体建筑的陪衬。在规模较小的私家园林中，亭常常成为组景的主体和园林艺术构图的中心。在一些风景游览胜地，亭则成为增加自然山水美感的重要点缀。设计中经常运用“对景”、“借景”、“框景”等手法，创造风景画面。设在风景点的“碑亭”，在亭中立碑刻石题诗，引起游人对园林意境的联想，也是常用的点景手法。计成在《园冶》一书中，在讨论到亭的位置时说：“花间隐榭，水际安亭，斯园林而得致者……通泉竹里，按景山巅；或翠筠茂密之阿，苍松蟠郁之麓；或借濠濮之上，入想观鱼；倘支沧浪之中，非歌濯足。亭安有式，基立无凭。”这里指的“花间”、“水际”、“山巅”、泉流水注的溪涧、苍松翠竹的山丘等都是不同情趣的环境，有的可纵目远瞻，有的幽僻清静，均可置亭，没有选址的限制，也没有固定的式样。外国古代园亭日本、朝鲜的古典园林中的园亭与中国的园亭属于同一种建筑体系，形式也很接近，布局手法大体相同。西方古典园林中的亭沿袭了古希腊、古罗马的建筑传统，平面多为圆形、多角形或多瓣形。立面的屋身、檐部和基座一般按古典柱式，有的也采用拱券，屋顶为穹顶、锥形顶或平顶。由于采用的是砖石结构承重体系，造型上比较敦实、厚重，体量也较大。在园林中常独立设置或成双地对称布置。这些都与中国式园亭迥然异趣。现代的园亭近代、现代建筑中采用钢、混凝土、玻璃等新材料和新技术建亭，为建筑创作提供了更多的方便条件。因此，亭在造型上更为活泼自由，形式更为多样，其中包括各种平顶式亭、伞亭、蘑菇亭等；在布局上更多地考虑与周围环境的有机结合；在使用功能上除满足休息、观景和点景的要求外，还适应于园林中其他多种需要，如作为图书阅览、摄影服务等之用。2.园廊屋檐下的过道及其延伸成独立的有顶的过道称廊，建造于园林中的称为园廊。在园林中，廊不仅作为个体建筑联系室内外的手段，而且还常成为各个建筑之间的联系通道，成为园林内游览路线的组成部分。它既有遮荫蔽雨、休息、交通联系的功能，又起组织景观、分隔空间、增加风景层次的作用。廊在各国园林中都得到广泛应用。中国园廊中国园林中廊的结构常用的有：木结构、砖石结构、钢及混凝土结构、竹结构等。廊顶有坡顶、平顶和拱顶等。中国园林中廊的形式和设计手法丰富多样。其基本类型，按结构形式可分为：双面空廊、单面空廊、复廊、双层廊和单支柱廊五种。按廊的总体造型及其与地形、环境的关系可分为：直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、叠落廊、水廊、桥廊等。双面空廊。两侧均为列柱，没有实墙，在廊中可以观赏两面景色。双面空廊不论直廊、曲廊、回廊、抄手廊等都可采用，不论在风景层次深远的大空间中，或在曲折灵巧的小空间中都可运用。北京颐和园内的长廊，就是双面空廊，全长728米，北依万寿山，南临昆明湖，穿花透树，把万寿山前十几组建筑群联系起来，对丰富园林景色起着突出的作用。单面空廊。有两种：一种是在双面空廊的一侧列柱间砌上实墙或半实墙而成的；一种是一侧完全贴在墙或建筑物边沿上。单面空廊的廊顶有时作成单坡形，以利排水。复廊。在双面空廊的中间夹一道墙，就成了复廊，又称“里外廊”。因为廊内分成两条走道，所以廊的跨度大些。中间墙上开有各种式样的漏窗，从廊的一边透过漏窗可以看到廊的另一边景色，一般设置两边景物各不相同的园林空间。如苏州沧浪亭的复廊就是一例，它妙在借景，把园内的山和园外的水通过复廊互相引借，使山、水、建筑构成整体。双层廊。上下两层的廊，又称“楼廊”。它为游人提供了在上下两层不同高程的廊中观赏景色的条件，也便于联系不同标高的建筑物或风景点以组织人流，可以丰富园林建筑的空间构图。外国园廊西方古典园林中廊的尺度一般较大，平面形状通常为直线形、半圆形、冂字形等。建筑形式采用古典柱式的，称为柱廊。在西方现代园林中，廊的运用十分自由、灵活，柱子较细，跨度较大，造型依环境而变化，多采用平屋顶形式，以钢、混凝土、塑料板等现代建筑材料构筑。3.水榭供游人休息、观赏风景的临水园林建筑。中国园林中水榭的典型形式是在水边架起平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中。平台跨水部分以梁、柱凌空架设于水面之上。平台临水围绕低平的栏杆，或设鹅颈靠椅供坐憩凭依。平台靠岸部分建有长方形的单体建筑（此建筑有时整个覆盖平台），建筑的面水一侧是主要观景方向，常用落地门窗，开敞通透。既可在室内观景，也可到平台上游憩眺望。屋顶一般为造型优美的卷棚歇山式。建筑立面多为水平线条，以与水平面景色相协调。例如苏州拙政园的芙蓉榭。北京颐和园内谐趣园中的“洗秋”和“饮绿”则是位于曲尺形水池的转角处，以短廊相接的两座水榭，相互陪衬，连成整体，形象小巧玲珑，与水景配合得宜。4.园桥园林中的桥，可以联系风景点的水陆交通，组织游览线路，变换观赏视线，点缀水景，增加水面层次，兼有交通和艺术欣赏的双重作用。园桥在造园艺术上的价值，往往超过交通功能。在自然山水园林中，桥的布置同园林的总体布局、道路系统、水体面积占全园面积的比例、水面的分隔或聚合等密切相关。园桥的位置和体型要和景观相协调。大水面架桥，又位于主要建筑附近的，宜宏伟壮丽，重视桥的体型和细部的表现；小水面架桥，则宜轻盈质朴,简化其体型和细部。水面宽广或水势湍急者,桥宜较高并加栏杆；水面狭窄或水流平缓者，桥宜低并可不设栏杆。水陆高差相近处，平桥贴水，过桥有凌波信步亲切之感；沟壑断崖上危桥高架,能显示山势的险峻。水体清澈明净,桥的轮廓需考虑倒影