商业地产新趋势---上海社区会所1

上海典型会所运营商考察报告社区会所概述会所，即CLUB也就是俱乐部，是康体、休闲、联谊的场所。近年来，随着房地产行业的迅猛发展，楼盘是否具备会所已经成为购房人群选房的标准之一。购房者在考察楼盘时，除了关心项目本身的价格、位置、交通、户型外，也开始对社区的配套设施加以关注，会所自然也就成为了项目吸引买房人目光的一大武器。社区会所作为物业项目的一种配套设施，已然成为了购房的考察因素之一。社区会所的表现形式：附属形式——以完善服务项目为目的。应物业规划而设立，保证整个项目的运营。经济形式——以盈利为目的。可以与其他房地产配套设施并列存在，也可独立存在。社区会所的服务内容：康体娱乐场所——健身中心、游泳池、棋牌室、乒乓球室、壁球场、瑜伽馆等。交流活动场所——酒吧、咖啡厅、中西餐厅、休闲屋等。文化活动场所——图书室、阅览室、影院等。社区会所的运营模式：全封闭模式——房地产商或物业管理自主经营，会所是总公司的一个部门，财务由总公司一起核算，不计较盈亏。半封闭模式——即有独立型的，也有非独立型的，它既对内也对外，但对外必须办会员卡，是会员才可以消费。全开放模式——“大众化”会所，大多交由专业公司负责，会员有本小区也有外小区业主，人员较为复杂。上海社区会所运营现状好的社区会所五条准则：讲究实用价值；服务有针对性；实行严格管理；第一目标——为业主提供细致周到的服务；提升设计能力，提高自身利用率；经营方式运作模式功能定位名流会名流会¶公司介绍公司概况：名流会成立于2002年1月1日，是中国第一家通过ISO9001：2000国际管理质量体系认证的专业级会所管理公司。现已形成了全国范围的会所联盟，走上品牌化，集团化经营之路，在会所管理行业中，打造了众多经典案例。􀂾会所主旨——健康、财富、文化、慈善；􀂾会所理念——“人无我有，人有我精，人精我奇”；􀂾会所概念——NobleClub；运营模式：会所设计：配有专业的设计团队，现有11名专业会所设计师。从社区会所的前期动线设计、功能间设计，到建筑材料的选定，再到会所内/外装修全程策划监控，配合小区主体概念，打造能适应需求的专业社区会所。名流会名流会¶会所运营会所定位：尊爵会：高贵豪华且服务功能丰富的私人顶级会所品牌百富会：专业商务社交平台、适合财智精英的纯会员俱乐部名仕会：康体设施齐备、规模庞大、适合城市高收入群体的纯会员制俱乐部城市精英会：康体设施丰富、时尚动感、适合城市中等收入群体的大众化健身俱乐部翡翠会：都会新知识女性专属俱乐部会所管理：配有房地产及商业地产专业团队，酒店管理及经营专业团队、电子商务及广告专业团队，设施管理和物业管理专业团队。针对不同品牌的会所开展有针对性的专业管理。为不同种类的会员群体（如儿童、女性等）提供细分的、周到的服务。五大会所品牌名流会名流会¶会所运营配套机构：印度尼西亚岜厘SPA特色西餐厅——FOCUSCAFÉ民族特色中餐厅——晶园美食坊室内高尔夫中心——NOBLEGOLF卓越泳池管理——NOBLESWIMMING贵族瑜伽——NOBLEYOGA名流会健身——NOBLEGYM红酒品鉴坊——NOBLEVIN百安居……会所专属服务品牌名流会名流会¶会所运营企业名称：合作方式：战略合作、单项合作、品牌合作合作模式：全权经营管理模式——受托全权经营管理会所模式；商业地产的代理、运行模式星级酒店的受托管理和经营模式；协助管理模式——向会所经营单位提供会所诊断的模式；顾问管理模式——向会所产权单位提供会所经营顾问的模式；向会所产权单位提供前期顾问咨询的模式；特许经营——联盟加盟经营模式名流会名流会¶合作企业上海项目：其他城市项目：北京裘马都国际会所、北京观湖国际会所、北京玫瑰园国际会所、北京乐成国际会所、南京万科光明城市花园、杭州滨江集团金色海岸顶级社区会所、连云港华航名仕会所、武汉世茂锦绣长江大型会所、厦门奥林匹克体育中心会所……名流会名流会¶在营会所明细鸿艺会鸿艺会¶公司介绍公司概况：上海鸿艺会由澳门著名商业娱乐巨头何鸿燊于2002年创办，专门从事开发、营销和管理高尚的私人会所。目前拥有1500名会员，会员主要由各国外交官、外籍商务人士构成，“国际化”一直是这个会所选择会员的标准，以此营造顶级阶层的圈层生活。服务宗旨：坚守承诺打造顶级精品、环球标准和勇于创新的原则，开发和管理高尚私人会所；服务理念：超越会员期望；管理精髓：以人为本；人员架构：鸿艺会鸿艺会¶会所运营运营模式：增值服务：鸿艺会鸿艺会¶会所运营会所定位：会所管理：鸿艺会鸿艺会¶会所运营配套机构：上海嘉信健康银行语言培训机构——欢乐中国语悠庭保健会所悦椿庄水疗馆郑明明精致女人生活馆东瀛料理乐郡咖啡厅鸿苑……会所专属服务品牌鸿艺会鸿艺会¶合作企业企业名称：上海华天房地产发展有限公司上海万科房地产有限公司苏州和济置业有限公司杭州欣盛房地产开发有限公司上海安顺房地产发展有限公司青岛中天嘉合房地产开发有限公司……合作模式：输出管理型:为开发商提供全方位的会所管理顾问和咨询服务，以高品质、高效率的会所管理模式进行会所的开发、管理及市场推广。鸿艺会鸿艺会¶所营会所明细上海项目：其他城市项目：广州花园酒店会所、苏州东山会所、苏州金色家园会所、苏州本岸会、青岛芭东会、北京鸿艺会、南宁现代成会所、杭州东方润园会所、成都蔚蓝会、沈阳兰乔圣菲会所一兆韦德一兆韦德¶公司介绍公司概况：上海韦德健身管理有限公司成立于2000年，由美国总公司直接管理运营。公司大力倡导绿色环保健身和时尚健身运动，凭借着悠久的历史、丰富的行业经验、完善的管理体系和管理团队，经过韦德公司全体员工的努力，上海韦德健身管理有限公司已成为目前中国地区发展速度最快，分店数量最多，会员数量最多的大型健身连锁管理机构。会所宗旨——一切为方便客户着想；组织架构：一兆韦德一兆韦德¶会所运营运营模式：会所运营考量指标：总部特别指定的城市，或没有正式区域性授权韦德健身的城市。在居民较为集中区域，或较为繁华的商业区。拥有独立店面或独立经营场地。酒店内俱乐部及小区会所原有规划建设场地。不足50万人口的城市，建议加盟店的营业面积在800-1,200平方米左右；高于50万人口的城市，建议加盟店的营业面积在1,200-1,600平方米左右。具体营业面积还要根据房屋租赁费用和经营项目而定。一兆韦德一兆韦德¶会所运营配套机构：•KING'S•玉身堂SPA•中国保健按摩•……会所专属服务品牌一兆韦德一兆韦德¶合作企业企业名称：合作模式：输出管理——由开发商承担成本部分流水分账——按销售提成；固定租金——免租期约1-5年；营运期，开发商按8-15%提成；一兆韦德一兆韦德¶在营会所明细上海项目：其他城市项目：一兆韦德大庆新玛特会所、一兆韦德沈阳新玛特会所、一兆韦德杭州文一会所、一兆韦德天津水晶城会所、一兆韦德重庆国贸会所、一兆韦德武汉锦江会所、一兆韦德青岛魅力城会所……小结典型会所选取：各会所实景图一览：名流会¶世茂湖滨社区概况：社区会所概况：社区会所功能定位及入会情况：名流会¶金地未来域社区概况：社区会所概况：社区会所功能定位及入会情况：鸿艺会¶万科红郡社区概况：社区会所概况：社区会所功能定位及入会情况：鸿艺会¶兰乔圣菲社区概况：社区会所概况：社区会所功能定位及入会情况：一兆韦德¶万科新里程社区概况：社区会所概况：社区会所功能定位及入会情况：一兆韦德¶慧芝湖花园社区概况：社区会所概况：社区会所功能定位及入会情况：小结房地产开发商看会所经营小区业主看社区会所会所价值业主对会所价值的评估：从业主对小区价值的评估情况来看，鸿艺会在营社区会所的平均价值较高，名流会次之，一兆韦德较低。从各社区的会所价值评估情况来看，一兆韦德的总体水平较平均；而鸿艺会与名流会的在营社区会所被评估价值则存在较大差异——随社区档次的高低，会所价值高低落差较大。业主对会所溢价值的评估：从业主对会所溢价能力的评估结果来看，名流会的旗下在营会所溢价值最高，溢价值达到了房屋总价的0.7-0.95%；一兆韦德次之，约达到0.38-0.68%；而鸿艺会的社区会所溢价值相对较低，仅为房屋总价的0.25-0.35%。会所对业主购房决策的影响：从上图可以看出，名流会的社区会所很大程度上影响了社区业主的购房决策，在被访的2个社区业主中100%的认为该会所的存在是其购房的重要考量指标之一。而一兆韦德会所对购房决策的影响相对较小，尤其是慧芝湖社区，超过90%的业主表示购房不把一兆韦德会所作为考量指标。会所运营商对业主的吸引力：从上图可以看出，鸿艺会的在营会所对业主的吸引力最大，“几乎每天去”的比重最大，占到了50%以上；名流会的业主参加活动的频次基本集在“每周一次”至“每月2-3次”；而一兆韦德吸引力相对较小，仅“每月1次”的比重较大。业主对会所的不满点：社区业主对鸿艺会的在营会所项目存在的不满意点较多，其中“服务态度”、“设备完善”是其最大的两个问题；而业主对名流会的在营社区会所相对满意程度较高，“服务态度”也是须改进的地方，此外“价格费用”也是业主们提出的建议改进点。业主职务与家庭年收入结构：鸿艺会的会员（业主）档次最高，以高层管理人员居多，家庭年收入均在30万以上；名流会次之，会员构成中以家庭年收入20-30万元的中层管理人员及50万以上的高层管理人员为主；而一兆韦德的会员层次分布较散，既有普通职员，也不乏中高层管理人员。小区业主看社区会所会员结构业主活动方式与年龄结构：各会所社区会员的年龄基本集中在35-44岁之间；从参加活动的方式上来看，名流会与一兆韦德会员基本都喜欢携伴侣同去，而鸿艺会的会员“独自去”的比重最高。小区业主看社区会所小结综合评估意见综合评估意见考察因素综合评估意见运营商综合评估意见典型会所综合评估意见开发商综合评估意见社区会员综合评估意见综合评估