商业房地产开发基础知识

新加坡豪斯机构简介我们是做什么的？我们的服务范畴：•建筑及发展顾问•建筑规划设计及环境研究•营销策划及销售代理服务•物业综合管理服务•商业物业综合服务•地产合作开发与发展协助我们的产品主要有哪些？•项目市场调研报告•项目规划设计建议书•项目整体策划报告书及各阶段行销策略提报•企划推广建议书与方案执行•广告物料及销售工具的设计•销售执行计划书与销售回款•商业物业的招商计划与执行•商业物业的形象规划与品牌推广我们精心操作的项目—厦门•厦门明发商业广场、厦门定安商业广场、厦门新时代来雅百货、厦门RBD理想国、厦门东方时代广场、厦门东方财富广场。•厦门巴厘香墅、厦门台湾山庄别墅、厦门雍景湾别墅。•厦门东方巴黎花园社区、厦门帝景海岸高层住宅、厦门大学城、厦门豪公馆厦门金彩花苑、厦门金枫园、厦门象屿美树苑、厦门东坪山庄、厦门丽景海岸、厦门翡翠城、厦门故宫裕景、厦门明丽山庄。我们精心操作的项目—全国各地•广州文德路商业中心、上海米兰城、深圳金融中心、重庆沙坪坝商业中心、重庆煌华国际商业中心、浙江桐乡商业广场、郑州金岸国际、河北迁安时代广场、山西阳泉滨河世纪城、银川绝对SOHO、泉洲明发商业广场、合肥明发商业广场、无锡明发商业广场、扬州明发商业广场。•北京DBC加州小镇、重庆奥林匹克花园、福州屏山汇景苑、泉州阳光巴黎、武汉清水湾、北京善缘人家。•杭州泉水湾别墅、福州奥林匹克花园别墅、苏州阳澄湖别墅。我们精心操作的项目—南京•南京美丽嘉园•南京东郊美树苑•南京明发商业广场•南京明发华东国际城•南京明发总部基地我们的战略合作伙伴•香港威宁谢工料测量师行（DLSL）•香港巴马丹拿建筑及工程设计事务所（P&T）•新加坡怡安物业管理公司（EM）•香港明发集团（MF）•香港新世界集团侨乐商业管理公司（KL）•厦门德润行商业地产管理公司（DERUN）•明发集团是香港明发集团在国内独资的企业集团，作为中国城市运营商50强之一，是以城市运营为核心、以商业地产、人居建设、酒店经营为支柱，以工业、金融、商贸服务为辅由数十家海内外公司组成的大型现代集团企业。•在房地产开发和建设领域，明发集团始终扮演着城市生活空间开发的拓荒者与领航者的角色，已成功开发明发滨江新城、明发国际新城、明发海景苑、明丽山庄'等三十余项高品质住宅项目，开发总规模达500万平方米。•2002年，明发集团以前瞻性的战略眼光全力打造了东南沿海最大的购物中心--厦门明发商业广场标志着明发集团从“居住地产”向“商业地产”的战略转变。随后，明发集团在无锡、扬州、南京、合肥、淮安等地区相继启动了一系列商业地产项目，商业开发总面积超过了200万平方米。通过“商业地产＋商业巨头”的战略联盟合作模式，明发集团与诸多世界500强企业强强联手，共同构建高价值的财富平台，创造了商业地产运作的崭新模式。•到2005年年底，明发集团开发在建的房地产项目总建筑面积超过了800万平方米，土地储备规模超过了6000多亩，为企业下一轮发展奠定了坚实的基础。明发在南京明发滨江新城明发珍珠泉度假村明发在南京—南京明发商业广场南京明发商业广场•南京明发商业广场地处南京市区南部丁墙路与玉兰路交汇处，距离市中心新街口仅7公里，规划占地面积近20万平方米，总建筑面积超40万平方米，集购物旅游、餐饮娱乐、酒店式SOHO等多种功能于一体。项目雄据古都金陵优越地段，毗邻亚洲最大的火车站——南京南站，人流车流量巨大，拥有相对成熟的商业氛围和庞大的市场消费能力，建成后将以南京南部地区为基本商圈，辐射整个南京大都市圈乃至长江三角洲地区。明发在南京—明发·华东国际城明发·华东国际城•明发·华东国际城位于南京市雨花经济开发区中心地段。项目占地面积达550亩，建筑面积约48万平方米，总投资超过人民币10亿元。项目定位为长三角地区及华东区域超大规模的工业原材料交易中心，该中心将凭借区域优势打造一个兼具内销和出口的工业原材料专业交易平台。•项目由主体交易区、仓储物流区、公共配套区、生活商务配套区等区划组成，功能齐备，并引进专业机构为经营者提供宣传、政策与信息咨询、仓储物流、代办工商税务手续等服务，竭力为经营者及客户提供各种专业化的服务以及个性化的商务环境。•明发·华东国际城以依托长三角、辐射全国、影响世界为己任，凭借雄厚的开发实力，必将以其更专业，更领先的交易、展示、物流、信息交流功能，成为长三角乃至全世界的最具经营和投资价值的商业标杆。明发在南京—明发·总部基地明发·总部基地•明发·总部基地位于南京市浦口高新技术开发区。项目定位为高级总部型国际商务中心，占地面积达56万平米，建筑面积约76万平米，周边交通便捷，产业发展氛围浓厚，自然环境及绿化资源均十分优越。•整个项目按商务花园的理念制定，由城市规划道路分为四个地块，15个区，每一区均以中小型高端独栋总部楼主体，组成若干开放式庭院办公区。同时有专为项目准备的展示中心、商务会所、酒店式公寓、幼儿园、停车位等配套，功能齐备，并引进专业机构为入驻企业提供各项商务与生活服务，竭力为入驻商户提供各种专业化的服务以及个性化的商务环境。•明发·总部基地不仅奉献出卓越品质的楼宇，更以引领一个时代的经济理念为己任，凭借雄厚的经济实力立足长三角、辐射全国、影响世界，以其更专业，更领先的理念与品质，营造长三角热土上蓬勃发展的总部经济中心。明发的全国连锁商业战略•厦门明发商业广场•合肥明发商业广场•南京明发商业广场•扬州明发商业广场•无锡明发商业广场•泉州明发商业广场………商业房地产开发的基本常识1.房地产开发的流程和概念2.零售商业的简单介绍3.商业房地产业的一些特性以资产为基础的投资定义投资是以放弃现有可消费的资产价值获取未来更大价值的经济活动，不仅包括金融资产,还包括一切具有创造生产能力的有形和无形资产。（1）动产、不动产和其他财产权如抵押权、留置权等;（2）公司的股份、股票、债券、债权等；（3）各种具有经济价值的给付请求权；（4）知识产权；（5）法律赋予或透过合同而具有的经营特权,包括自然资源的勘探、提炼或开发的特许权。固定资产投资•固定资产投资，又称不动产投资，在我国分为四种渠道：1、基本建设。2、更新改造。3、房地产开发投资。4、其他固定资产投资。房地产开发投资•房地产开发投资是指以房地产开发公司及其他房地产开发法人单位和附属机构从事房地产开发或经营的活动，包括统一代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，以及相关的土地开发工程，如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程。房地产开发的两个里程碑式文件•1998年7月3日(国发199823号文件)“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”•2003年8月12日(国发200318号文件)“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”房地产开发建设的四个阶段1、建设前期阶段2、建设准备阶段3、建设施工阶段4、竣工验收阶段房地产开发建设的十个程序•1、项目建议书与可行性研究报告•2、选址意见书(含地形测绘)•3、设计任务书•4、初步设计（方案与扩初）与开工报告•5、施工图设计与审查•6、用地、报建、招投标手续的办理•7、组织施工（含安全质量监督与监理）•8、竣工验收备案•9、建筑资料归档•10、产权登记及物业管理地产公司管理运作流程管理层面业务层面销售净利润开发流程及周期营销定位设计方案成本控制工程建造销售收入开发成本期间费用税费项目立项取得土地确定产品规划设计报批报建开工建造竣工验收实现销售交付入住物业管理房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能交替进行。如何交替进行才能达到完美的结果，是项目开发运作的核心问题。房地产开发报批流程图报批重要节点文件浏览《立项批文》《企业资质证书》《可行性研报告书》《环境影响评价报告书》《交通影响分析报告书》《建设用地选址意见书》《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《规划设计要点通知书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（预）销售许可证》……可行性研究报告的内容一、项目概况二、法律及产业政策分析三、市场分析四、规划设计初步分析五、工程及销售计划六、投资收益分析七、管理资源配置八、综合分析与建议九、关于土地需要增加和完善内容十、其他补充内容项目发展报批、法律营销设计工程、营销、报批成本、财务总办、人力资源综合部门意见综合部门意见项目发展土地的所有权问题•1、土地所有权的内容：土地所有者对土地资源的占有权、使用权、收益权和处分权。•2、国有土地：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；依法不属于集体所有的林草地、荒地滩涂等；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。•3、集体土地：根据法律规定，农村和城市郊区属于国家所有以外的土地，包括宅基地和自留地、自留山。土地资源的性质•1、农用地：耕地、园地、林地、草地、其他。•2、建设用地：商业、工业、住宅、公用设施、公用建筑、交通、水利、特殊等。•3、未利用地：未利用地、其他土地等获取国有土地使用权的方式•1、无偿取得：行政划拨•2、有偿取得：国有土地使用权出让与转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等。土地使用权出让与转让的概念土地使用权出让:国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权转让:土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权出让年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年目前开发商获取出让土地的方式招标拍卖协议转让土地使用权的出让方式招标—是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖—是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。协议—是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。建筑设计管理阶段的划分阶段划分工作内容工作成果形象比喻投资分析阶段围绕项目发展可行性研究吃不吃设计前期阶段概念构思设计概念设计方案吃什么方案及扩初设计阶段围绕营销与成本建筑方案及初步设计确定厨师和菜单施工图设计阶段围绕设计院各专业施工图及概算吃建筑设计工作的主要内容设计部工作设计流程上的工作辅助性的工作服务于终端产品的设计工作服务于销售活动的设计工作规划、建筑设计景观设计室内设计独立卖场现楼卖场、样板间建筑设计管理是桥梁市场销售工程政府成本规划设计工程建设阶段1)施工准备阶段2)施工阶段3)竣工验收阶段1）施工准备阶段初勘、详勘、试桩及桩检测施工图纸的设计与审查场地三通一平临时设施建造大市政配套协调监理单位招投标桩基施工单位招投标总包单位招投标中标通知书施工合同备案施工组织设计安监检查质监登记建档2）施工阶段放、验线桩基开工及验收土方开挖基础工程主体封顶单体落架室外配套及景观工程3）竣工验收阶段建筑、结