完善住宅消费保障体系

完善住宅消费保障体系构建社会主义和谐社会——武汉市中低收入阶层住房购买力的调查及政策研究武汉大学“江城行”暑期社会实践小分队二零零五年七月目录【内容摘要】…………………………………………………………………………2【关键词】…………………………………………………………………………2导言………………………………………………………………………………2一、背景综述……………………………………………………………………2二、相关理论分析………………………………………………………………3三、调查方法……………………………………………………………………5第一部分武汉市中低收入阶层基本住房状况调查………………………………5一、武汉市中低收入阶层的界定………………………………………………5二、武汉市居民基本住房状况调查分析………………………………………6第二部分武汉市中低收入阶层住房购买力之现状与成因分析………………12一、武汉市中低收入阶层住房购买力分析……………………………………12二、武汉市中低收入阶层购买力低下的原因…………………………………14第三部分我国城镇居民住宅消费保障政策及运行效果………………………17一、住宅消费保障制度的内涵及构成…………………………………………17二、我国城镇住房公积金制度及其运行效果…………………………………18三、我国经济适用房政策及运行效果…………………………………………21四、我国廉租房制度实施现状及运行效果……………………………………25第四部分国内外住宅消费保障制度成功经验的借鉴…………………………28一、新加坡的中低收入群体住宅消费保障制度………………………………28二、香港公共房屋计划…………………………………………………………29第五部分我国城镇居民住宅消费保障制度的完善……………………………33一、住房公积金…………………………………………………………………33二、经济适用房………………………………………………………………36三、完善廉租房制度…………………………………………………………38结束语………………………………………………………………………………40【参考文献】…………………………………………………………………………40附件1：访谈记录……………………………………………………………………42附件2：武汉市城市居民住房状况调查问卷………………………………………47附件3：调查日志……………………………………………………………………49附件4：图片资料……………………………………………………………………53附件5：团队成员个人小结…………………………………………………………59附件6:调查期间支出账目明细表…………………………………………………67附件7：2005武汉大学“江城行“暑期社会实践小分队总结报告………………68完善住宅消费保障体系构建社会主义和谐社会----武汉市中低收入阶层住房购买力的调查及政策研究【内容摘要】住房不仅是生活资料和享受资料，同时也是重要的生存资料。住宅消费保险制度就是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。在我国建立完善的住宅保障体系，让人享有良好的住宅，是维护人的基本生存权的重要内容，是我国社会经济发展的重要标志，也是建设小康社会、构建和谐社会的重要组成部分。本文从调查武汉市中低收入阶层基本住房状况入手，在分析武汉市中低收入阶层购买力的基础上指出完善我国住宅消费保障体系的必要性。同时，在实际调查武汉市住宅消费保障体系的基础上通过比较研究国内外住宅消费保障制度发展特色与经验提出了我国城镇居民住宅消费保障的制度设计原则、具体途径和有效对策。【关键词】购买力住宅消费保障制度和谐社会导言一、背景综述在国际住房年（1987年），联合国秘书长发表文告指出：住房是人类的基本权利和需要，要求各国政府重视解决贫困居民的住房问题。住房有商品性，也有社会保障属性。在市场经济条件下，市场无法按价值规律全部供给所有居民以住房，住房如养老保险、医疗保险一样，在一定程度上也应被纳入到社会保障体系之中，成为我国社会保障制度的重要组成部分。住房问题涉及到亿万群众的基本生活、安居乐业，它关系到整个社会的稳定和进步，乃至小康社会的实现和社会主义和谐社会的构建，并且，它还能把巨大的潜在需求变为现实需求，拉动内需，促进经济持续增长。经过20多年的改革开放,我国城镇居民的消费已从温饱型向小康型转变。随着恩格尔系数的逐步降低以及其他耐用品趋于饱和,改善居住条件已成为城镇居民提高生活质量的当务之急。1996年,我国政府提出要把住宅产业培育成新的消费热点和新的经济增长点,并在消费信贷方面给予支持,住宅产业面临着前所未有的大好机遇。1998年初,我国政府宣布于当年6月31日结束实物性的福利分房,实现住宅分配货币化和商品化改革,从此开创了我国住宅建设的新纪元。然而,几年过去了,我们又不能不面对房地产市场不容乐观的现实：一方面是大量空置的商品房,另一方面是住房的严重短缺。究其原因在于商品住房供应结构不合理，房地产商大量投资兴建高档豪华住宅，抬高了商品住房的平均价格，直接导致适合中低收入阶层这一“弱势群体”的经济适用住房和廉租房供应不足，结果形成了中低收入阶层的住房困难局面。就武汉市而言，据抽样调查显示，武汉市仍有人均8m2以下的困难户45092户，占武汉市总住户数的4.20%。住宅有效购买力不高、住宅潜在需求和有效需求不足的尖锐矛盾令人深省。住房制度改革的根本目的就是针对不同收入的家庭实行不同的住房供给政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。中央领导对建立住宅消费保障体系给予了高度重视。胡锦涛总书记曾指出：“要建立和完善对最低收入者的救助制度，妥善解决城市特殊困难家庭在住房、子女入学、医疗等方面遇到的实际问题。”温家宝总理也曾指出：“建立和完善廉租房住房制度，解决最低收入居民家庭的住房问题，是住房制度改革和住房建设的一项重要内容。”为了遏止房地产投资过热，稳定房价，维护弱势群体利益，2005年5月11日,国务院办公厅转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中有一条明确规定：“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”。在党的十六大提出的建设民主法治、公正正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会的大背景下，对武汉市中低收入阶层住房购买力进行调查及政策分析，进而提出如何提高中低收入阶层住房购买力，完善住宅消费保障体系的措施和设想具有重要的现实意义。二、相关理论分析住宅消费保障制度作为社会保障的重要内容之一，具有社会“减震器”和“安全网”的作用。19世纪末，面对日益尖锐的社会矛盾，西方国家一些学者提出在不改变资本主义生产关系的条件下，由政府通过立法实行某些社会政策，提高工人的物质文化水平。一些具有代表性的理论从不同角度强调了国家干预以及社会福利在经济发展中的作用，这对各国住宅消费保障的发展都产生了积极影响。住宅消费保障制度的产生可从下面这些理论中找到依据。1、马克思的第一需求理论。马克思从满足人类生存需要、国民收入分配和再分配角度深刻地阐述了第一需求理论。他用十分确定的语言，把人的衣、食、住称为人的第一需要，“已经得到满足的第一需要本身，满足需要的活动和已经获得的为满足需要用的工具又引起新的需要”。马克思指出：“满足人的需要是社会主义的生产目的。”我国社会主义生产的主要目的就是满足人们日益增长的物质文化需要。住宅是每个人生活的基本物质资料，是人们的生存需要，解决的改善居民的住宅问题是人民生活水平提高的重要标志。马克思的第一需要理论为社会主义国家建立住宅消费保障制度提供了理论支持。2、马斯洛的需要层次理论。在20世纪40年代，美国心理学家马斯洛发表了《人的动机理论》，论述了作为人的动机基础的需要层次理论。他把人的需要分为五类：生理需要、安全需要、社会交往需要、尊重需要和自我实现的需要。马斯洛认为，要尽可能在客观许可的情况下，满足不同人追求不同层次的需要，只有这样才能解决现实社会的矛盾。他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人类最原始最基本的需要，如果不能就会有生命危险。因此，不论是政府还是社会团体，都应最大规模地满足个人低层次的需要，维护社会稳定，促进社会的全面发展。3、庇古的旧福利经济学。庇古是新古典经济学派的主要代表之一，也是福利经济学理论的开山鼻祖。他把福利经济学对象规定为对增进世界或一个国家经济福利的研究。庇古认为，福利是对享受或满足的心理反映，福利有社会福利或经济福利之分，社会福利中能够用货币衡量的部分才是经济福利。同时他还认为，收入转移的途径就是由政府向富人征税，补贴给穷人，然后建立各种社会服务设施并实行免费教育、失业保险、医疗保险、房屋供给等政策。福利经济学理论几经演变并广为流传，为住宅消费保障制度的建立奠定俩理论基础。4、凯恩斯的经济理论。现代西方经济学的创始人约翰·梅纳德·凯恩斯在1936年发表的《就业、利息和货币通论》中提出一套拯救资本主义经济危机的理论和政策主张。凯恩斯认为：政府应当积极干预经济，推行扩张性的财政政策。在扩大政府支出，实行赤字方面，除了减税鼓励投资以外，政府还要兴办公共工程，扩大社会福利开支，扩大总需要和达到充分就业。凯恩斯提出的政府干预经济、扩大社会福利开支等理论为处于经济危机下的西方资本主义国家建立社会保障制度提供了强有力的理论依据，从而也是住宅消费保障制度建立的理论依据。5、贝弗利奇计划。英国伦敦经济学院教授W·C·贝弗利奇是现代社会保障的先驱者，他起草的《社会保险和有关福利问题》研究报告被称为贝弗利奇计划。贝弗利奇在报告中建议社会保障计划应包括“社会保险、社会救济和自愿保险”三种社会保障立法。贝弗利奇还提出了社会保障六项原则，即统一的收益代率、统一的缴费率、统一的行政管理、受益的适当性、综合性和区别对待的原则。贝弗利奇计划体现了两个基本观点：一是社会保障以保证居民拥有维持生存所必需的生活资料为最低限度；二是社会保障应当体现“全面和普遍”的原则，应顾及全体居民及各种不同的社会阶层，社会保障应是全民的全面保障。贝弗利奇在社会救济计划中提到的特殊情况，包括了那些因老、弱、病、残等社会低收入群体住宅的意外丧失。贝弗利奇的理论为英国建立住宅消费保障制度奠定了重要的理论基础，同样也是当今社会主义国家建立住宅消费保障制度的理论来源。三、调查方法本选题将采用问卷、访谈与文献法相结合的实证研究法来收集有关武汉市中低收入阶层购买力与住宅消费保障制度建设方面的材料，对搜集的数据进行定性和定量分析，并通过对比研究和专家咨询的方式，在此基础上形成对如今武汉市中低收入阶层住房购买力低下的原因分析并借鉴国内外成功经验对此问题进行宏观政策研究。本选题收集两方面的材料：历史的和现实的。历史材料的收集主要采用文献法，整理有关部门对武汉市房地产市场价格和武汉市居民收入状况的实证数据和假设结论，以此作为本课题对比分析的参照系，同时，梳理国内外住宅消费保障制度的发展经验，作为拟定中国完善住宅消费保障体系的借鉴和参考。现实材料的收集主要采用问卷法和访谈法。1、对武汉市，分武昌、汉口、汉阳三区进行随机问卷抽样调查，样板容量500人，其中武昌区150人，汉口区140人，汉阳区210人，采用街头小巷调查与入户访谈相结合的方法。调查后得到有效问卷436份，有效回收率为87.2%。2、以个案考察为主，拟定以家庭收入为标准，随机选取武汉市10户左右的不同职业中低收入户为个案调查对象，运用问卷调查和深度访谈的方式进行数据搜集，通过严格的统计分析方法，探寻他们的住房购买力和对现行住房政策的态度，验证课题研