宏观经济走势与房地产业的发展

宏观经济走势与房地产业发展海问联合国际培训中心有限公司中国人民大学黄泰岩教授www.cnshu.cn精品资料网一、如何看待当前的经济过热(一)问题的提出2003年GDP增长达9.1%，2004年1-8月增长9.7%，经济呈现快速增长。但伴随着投资增长过快，物价上涨，原材料、电力供应紧张等问题。1、固定资产投资增长情况1）2002年全社会固定资产投资占GDP的份额超过41%，2003年超过47%。近一半的GDP用于固定资产投资。2）2003年固定资产投资增长26.7%，今年一季度又增长43%。3）1986年、1988年、1993年三次经济“过热”之前，都伴随着投资的过高增长。www.cnshu.cn精品资料网2、三大行业投资情况：在去年高速增长的基础上，今年继续大幅增长。2005年底全国将形成3.3亿吨钢的生产能力，而钢需求预计2010年才达到3.3亿吨，投资超前5年。电解铝在建能力310万吨，2005年产能达到1000万吨，超过市场需求近1倍。原料氧化铝价格从2002年底以来已上涨了近8成。水泥行业在建项目计划总投资786亿元，同比增长了133%。(二)如何看待当前的经济形势1、存在三种看法：1）出现经济过热2）出现经济局部过热3）没有出现经济过热还没有明确的定论，但货币政策开始调整，投资项目开始清理，关注银行是否加息。www.cnshu.cn精品资料网2、用什么标准来判断经济是否过热1）物价2）投资3）货币供应量中央的看法：中国经济形势总体是好的，但经济运行中确实存在突出的问题和矛盾，主要表现：固定资产投资增长过快，建设规模过大；煤、电、油、运供求关系趋紧；货币发行量和贷款规模增长过快；通货膨胀的压力增大，特别是生产资料上涨较快。3、对中国经济是否过热的具体分析1）物价上涨的原因物价上涨主要是生产资料价格上涨，最终产品价格涨幅不大。一季度，居民消费价格总水平同比上涨2.8%。在不大的涨幅中，又主要来自食品，其中食品上涨7.1%，拉动价格总水平上涨2.4个百分点，占总涨幅的85.7%。服务价格上涨2%，拉动价格总水平0.48个百分点，二者合计2.88个百分点。食品上涨不是货币问题，而是世界性减产。粮食供求基本平衡格局没有变,粮价只是恢复到1996年的水平。为什么消费品价格涨幅不大？商务部发布的二季度商品市场运行趋势报告：市场600种重要商品供应无一短缺，供求基本平衡的占23%（138种），供过于求的占77%（462种）。价格向下游产品的传导相当困难。北京市统计局：北京市一季度购进价格指数猛涨到110.2%，同比提高7.8个百分点，但出厂价格指数和居民消费价格指数不升反降，两个指数值为102%和99.6%，分别下降1.4和0.4个百分点。出厂和原材料购进价格指数的剪刀差达到8.2个百分点。企业成本加大，利润空间缩小。这是好事还是坏事？www.cnshu.cn精品资料网2）投资结构的改善（1）地方投资活跃（2）民间投资进一步激活。3）经济增长的空间中国经济增长在10%以下应没问题。1978到2003年，中国经济平均增长9.47%。经济全球化对增长空间的扩展4）中国进入重化工业阶段对原材料、电力等需求将进一步扩张。www.cnshu.cn精品资料网结论：中国经济总体上没有过热上半年的宏观调控力度偏大下半年宏观调控将有可能做出调整二、加快发展是中国的头等大事1、中国政府力保GDP7%以上的经济增长原因：1）养活13亿人口2）养活新增人口3）老龄化社会4）环保5）中国的“三步走”战略要求平均每年7.2%的GDP增长2、缓解就业压力需要更快的增长1）职工下岗2）干部分流3）事业单位改制4)军队裁员5)新增人口6)农民进城经济增长的就业弹性再下降www.cnshu.cn精品资料网3、化解经济风险需要更快的增长“中国经济崩溃论”，唱衰中国1)布朗：《谁来养活中国》（1994）2)克鲁格曼：《萧条经济学的回归》（1999）3)章家敦：《中国即将崩溃》（2001）4)斯图威尔：《中国梦－追寻地球上最后一个巨大未开发市场》（英国《经济学家》撰稿人，《中国经济季刊》总编辑）以大量公共和外来投资推动的增长是难以持久的。原因：不良贷款（公共投资）、收入差距、农民、就业、入世结论：发展是硬道理（邓小平语）发展是执政党的第一要务全心全意搞建设，一心一意谋发展4、中国加快发展的经济增长点1)中国已进入重化工业阶段2)中国居民进入汽车、住宅消费阶段www.cnshu.cn精品资料网三、宏观经济变化对房地产业的影响1、积极影响1）城市居民住宅消费比例趋向提高2）城市化3）产业积聚4）区域经济发展2、消极影响土地(粮食需求、汽车、工业化、城市化)银行不良资产3、结论宏观经济将会进一步有利于房地产业的发展www.cnshu.cn精品资料网四、宏观经济环境变化对房地产公司的影响我国企业所处环境的变化：1、全球化2、知识化3、市场化4、竞争白热化中国企业处于成长的“冬天”！1、经济全球化对企业成长的挑战1）中国企业成长的全球化理念（1）中国入世，使中国经济融入世界经济体系，中国企业的成长必须放在世界经济的视野内加以考虑。（2）世界跨国公司的大规模进入，使中国企业必须与跨国公司一起成长。（3）中国企业必须找到在相当劣势条件下的生存方式。2）中国企业与跨国公司存在着巨大差距这需要我国企业慎重选择与跨国公司的关系！中国企业与跨国公司的差距具体表现在：www.cnshu.cn精品资料网（1）产业差距资本密集型产业、技术密集型产业如汽车、化工、医药、高新技术产业等制造业存在的差距：中国仅有两家制造业企业刚刚进入世界500强，而世界500强前10家企业中就有5家；中国进入世界500强的企业主要集中在垄断行业，而世界500强企业则主要集中在竞争性行业，随着中国垄断行业竞争的引入，这些企业的竞争力将受到挑战。中国的工业产值仅占世界工业产值的5％，离世界工厂还有相当距离。垄断行业如电信、银行、证券、保险等因失去行政垄断保护，将面临外资、国外产品涌入的冲击(我国的电话费约为美国的7倍)。特殊部门如农业，将面临巨大冲击。2000年11月底我国农产品比国际价格高出：小麦26％；玉米32％；大米8.6％；大豆38％；豆油86％；花生油23％。www.cnshu.cn精品资料网（2）企业规模的差距企业规模过小，难以抵御跨国公司的冲击。1998年我国企业500强与世界500强比总资产的平均值仅为0.88%;销售收入仅为1.74%;2004年，中国500强资产总额为282，284亿元，只相当于世界500强资产规模的5.61%；营业收入合计为89，935亿元，相当于世界500强的7.3%。世界500强第一名的沃尔玛营业收入为2630亿美元，相当于中国500强营业总收入的24.22%。中国500强与世界500强前10名营业收入比较2004中国500强2004世界500强公司亿元人民币亿美元公司国家亿美元1、国家电网4830583沃尔玛美国26302、中国石油4753574英国石油英国23263、中国石化4667564埃克森美孚美国22294、中国工商银行1743211皇家荷兰壳牌英/荷20175、中国移动通信1719208通用汽车美国19536、中国人寿保险1617195福特汽车美国16457、中国电信1611195戴姆勒－克莱斯勒德国15668、中国中化1560188丰田汽车日本15319、中国建设银行1545187通用电器美国134210、中国银行1271154道达尔法国1184资料来源：《财富》杂志、中国企业联合会（3）企业技术差距企业技术普遍落后，难以形成核心竞争力。据调查：我国企业的技术水平总体落后5－10年，严重的落后20－30年。研发费用严重不足：跨国公司一般占营业收入的10％以上，我国企业为5％以下，发达国家占GDP的3－5％，我国仅为1％；风险投资全国仅为400亿人民币，硅谷为400亿美元。www.cnshu.cn精品资料网（4）企业劳动生产率的差距我国进入世界500强的国家电力公司、中国石油天然气集团公司、中国石油化工集团公司、中国电信集团公司4户企业按从业人员排名都在世界500强前10名以内，但按营业收入排名却均在60位以后。世界500强平均利润为14.6亿美元，中国500强平均利润为0.76亿美元，中国500强的平均利润只相当于世界500强的5.22%。世界500强利润最多的美国微波通讯公司（168）实现利润222亿美元，相当于中国500强利润总计的58.12%。人均劳动生产率水平比较(2002年)行业位次企业营业额职工人数人均营业额倍数（亿美元）（人）（万美元/人）3艾克森-美孚182592500197.3石油石油5069中国石油天44911461943.9然气集团16日本电报电话89620740043.2电信公司9254中国电信1803657784.913花旗银行100825250039.9银行8.3237中国工商银行1954050004.8（5）企业成本差距中国石油天然气股份有限公司2000年在纽约香港上市，先后裁减150万个职位，成本降低25亿美元，但与美国的埃克森公司相比，其固定资产约为后者的66％，营业额却只有它的1/3，纯利润仅有它的1.7％，根据产品和地区的不同，其生产成本最高的比国际竞争对手多出100倍。2001年我国生产1吨大米需58天，而美国只需1.5天。www.cnshu.cn精品资料网（6）企业产品品牌差距我国虽然已造就出了像海尔、联想等知名品牌，但还没有形成像可口可乐、微软、通用电器、英特尔等世界知名品牌，因而在品牌战中并不具备优势。中国尚没有一个品牌入选《商业周刊》评选的“全球最具价值品牌百强”。其中一个重要原因是海外市场份额不够。在全球最大的100家企业中，海外销售额占总销售额50%以上的企业多达50%以上，我国的最大品牌海尔还不足1/3。我国消费者的消费集中度日益提高，许多产品约有75％的消费是集中在前3－5个品牌上。2、知识化对企业成长的挑战1）中国必须在推进工业化的同时推进信息化，走新型工业化的道路。企业成长必须迎接知识经济的挑战中国经济规模占世界的比重1800年以来的中国1990年以来的日本www.cnshu.cn精品资料网2）中国企业成长必须嫁接高新技术高新技术对传统产业的改造美国通用案例高新技术产业的高附加值计算机产业的案例计算机行业案例：英特尔和微软这样的上游公司人力和原材料消耗最少，却能获取整个产业70％以上的利润，生产主板、内存、硬盘的韩国和台湾地区厂商获得20％以上的利润，而我国的联想、TCL这样以组装为主的企业，在全行业分得的利润只在6％左右。徽商胡雪岩同上海洋行在蚕丝贸易中的惨败教训农业经济与工业经济的较量今天,我们有的企业仍然在重复着这样的悲壮。4、竞争白热化对企业成长的挑战中国经济已经从短缺经济进入相对过剩的经济商务部发布的二季度商品市场运行趋势报告：市场600种重要商品供应无一短缺，供求基本平衡的占23%（138种），供过于求的占77%（462种）。价格向下游产品的传导相当困难。结果：竞争将白热化，价格趋于下降。www.cnshu.cn精品资料网1）经济体制改革对企业成长的挑战（1）民营企业的发展（2）垄断行业引入竞争的改革（3）要素流动的市场化资本、土地、劳动力、技术、管理（4）分配的市场化知识股份制、民工荒（2）政治体制改革对企业成长的挑战徽商胡雪岩的衰败——红顶商人湘军左宗堂的关系晋商的衰败——做官4、竞争白热化对企业成长的挑战中国经济已经从短缺经济进入相对过剩的经济商务部发布的二季度商品市场运行趋势报告：市场600种重要商品供应无一短缺，供求基本平衡的占23%（138种），供过于求的占77%（462种）。价格向下游产品的传导相当困难。结果：竞争将白热化，价格趋于下降。www.cnshu.cn精品资料网五、企业成长的历史性转变目的：探求适应经济环境变化的企业成长之路1、从国有向民营的转变1）国有经济的战略性调整2）从对民营经济的误解到坚定不移地发展民营经济民营企业家入党纳税问题3）发展民营经济就是推